深扒广州值得关注的几个新盘

我是紫沐，这是我第462篇日记。

金九银十要来了。

预计会有不少优惠，上车比较划算。

点评几个值得关注的新盘。

保利航天奇观&珠江天河都荟

航天奇观之前碎片化聊过几次。

它最大的价值点不是配套和产品，是便宜。

首推80-95-108㎡塔楼，还有130㎡板楼，预计单价5万左右。

总价400万起步，价位段在400-700万间。

作为对比，越秀观樾125㎡，总价850万起步；143㎡，总价920万起步。

入场门槛，几乎是航天奇观的一倍。

但除了环境更胜一筹，观樾在学铁商和产品上，能领先一倍吗？

这就是航天奇观最大的价值点。

入场门槛减半，却能拥有接近观樾的生活品质。

预算不高又注重环境的刚需刚改，会感兴趣的。

但航天奇观远算不上无敌。

虽然面对配套一般的珠花和华润润府，能做到降维打击。

但一个定位偏刚改的楼盘，没有地铁，依然是很大的硬伤。

漂亮的湖景，未必有地铁上盖实用。

所以即将加推的珠江天河都荟二期，会是航天奇观无法忽视的竞争对手。

天河都荟二期，保留了一期的热门面积段。

72-85-105-123㎡塔楼，搭配105-144㎡板楼。

单价大概率也会维持4.2-5.5万的价位，总价300多万就能上车。

而且二期的位置，更靠近商业和地铁，通勤和生活更方便。

加上不错的产品，在总价和配套上，都能给航天奇观很大压力。

更注重学铁商的购买力，会被它吸收掉。

总的来说，打算上车天河东的刚需刚改，可以优先考虑这两盘。

一个主打环境，一个主打实用，对比其他竞品，综合优势都比较大。

保利面粉厂

目前的消息是，面粉厂可能会在国庆开售楼部。

渠道反馈很多都已经内定了，预计会复刻天奕天曜的开盘热度。

30%阳台率+10%不计容空间，更是绝版产品，不愁卖。

广州后续比较靠谱的豪宅新盘有三个。

一个是面粉厂，一个是冼村，一个是马场。

冼村和马场，下限更高。

珠城毕竟是珠城，称霸广州这么多年，圈层和配套都是断崖式领先。

但面粉厂，其实是上限更高的存在。

因为顶豪很讲究稀缺资源。

冼村的位置在珠城中区，高密，没有顶豪基因。

马场虽然在东区，但不靠江，也没法无遮挡俯瞰珠江公园。

所以这两个豪宅盘，稳健，却缺乏想象力。

而面粉厂不一样，它是货真价实的一线临江、无遮挡南向望江。

这是广州最顶级的稀缺资源。

所以等金融城起步区发展起来，面粉厂的上限注定比冼村和马场更高。

唯一的问题是，面粉厂需要时间。

员村一天没能改造完毕，周边配套一天没跟上定位，面粉厂的地段圈层就始终上不去。

改善盘，可以内部欧洲，出门非洲。

但顶豪不行。

越秀贝好家·嘉悦云启

贝壳的广州首秀，我觉得最关键是价格。

它的优点很明显，配套成熟。

通勤是真正的地铁上盖，商业有云门New Park和即将到来的山姆，教育有6班幼儿园+54班学校，学铁商都在线。

但缺点也不少，人流杂乱，板块界面偏村，产品一般。

还有最重要的，嘉禾望岗房子太多了。

板块存量竞争严重，导致嘉悦云启完全没有稀缺性。

所以吹风5万+，我觉得有点虚。

现在板块内二手次新，以岭南新世界为首，南向基本跌到3万出头，北向更是3万以内。

而存量新房，国贸云上目前卖3.6万左右，且不算热销。

嘉悦云启对比它们，硬实力固然更胜一筹，但抵不上2万的价差啊。

房子多的地方，买家对价格普遍敏感。

嘉悦云启的实力，还没强到突破市场规律的地步。

保利翡丽甲第

这个盘就是保利陆居路项目，翡丽甲第的名字虽然拗口，但属于保利的高级产品系。

吹风价，自然也是高级吹风价。

3T2的板楼，吹风10-12万；3T3的塔楼，吹风8-10万。

幻想很美好，希望现实也能很丰满。

翡丽甲第的底气，来自江景资源。

但这份江景资源，说实话不算顶级。

一来，望江面在北向，没有南向望江稀缺。

二来，项目并非一线临江，而是隔了个立白中心。

保利的破局方式很有意思，直接在楼层上做文章。

5栋楼，包括两栋板楼和三栋塔楼，全是56-58层的超高层，以此绕过立白。

项目宣传的9成户型可望江，超高层设计可谓功不可没。

只是有个问题。

超高层顶豪并非没有，尚东柏悦府就是典型。

但超高层顶豪，基本只存在于顶级版块。

因为只有顶级版块，才能发挥超高层优秀的视野价值。

而翡丽甲第除了江景，周边景观资源，其实是有点一言难尽的。

直白点说，可能在广州连第一梯队末都排不上。

这份视野价值，能否抵得上超高层设计带来的不便，有待验证。

考虑到10万+的价位，选天奕天曜的买家，可能会更多一些。

至于其他在售新盘，之前基本都写过了，可以翻一下。

后续有什么具体优惠，再做分享。

先这样吧。