专家孟晓苏：污名化房地产代价惨痛，我们要吸取日本教训

都知道日本“失去的30年”是伴随着房地产的日益衰落，迄今为止，还没有从阴影中完全走出来。

8月22日，号称房地产之父的专家孟晓苏发文表示，日本媒体污名化房地产代价惨痛，中国要吸取教训。日本舆论抨击房地产业是“社会癌细胞”。主流报刊《朝日新闻》带头批判房地产，说抽干了制造业的血液，把产业空心化归咎于房地产。

但在孟晓苏看来，这些舆论彻底否定了居民合理的住房需求，使政策救助楼市失去了民意基础。房地产和实体经济本来就是密切关联的，楼市破裂导致日本相关产业连带崩塌。当前中国的情况和日本房地产低迷初期很相近，需要警惕类似事情的陷阱。

的确，我们经常能看到有人把我们的房地产跟日本的去比较，无论出于什么目的，我们都应该吸取教训，当然不可能完全照搬，毕竟两个经济体是不一样的，面临的背景也不一样。

对于孟晓苏的苦恼，我是能理解的，但绝不能完全同意他的观点。

是否污名化房地产这件事，我觉得应该一分为二看待，首先房地产本身就有很多问题，这是不容置疑的。房地产在拉动经济增长的同时，也酝酿了不少的隐患。

例子不用多说，现在稍微回忆下就令人毛骨悚然，当年多少人鼓吹未来房价不可能下跌，因为不允许下跌，那么大的开发商怎么可能不讲信用？事实证明，老百姓的担心都应验了。

曾几何时，房地产疯狂如脱缰的野马，高房价毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。年轻人大学一毕业就成为中年人。高房价把人都逼疯了，为了房子，什么都豁出去了，甚至三观。

高房价对实体经济和老百姓的消费造成挤压。资金进一步脱实向虚，辛辛苦苦干一辈子的制造企业，不如在北上广深买一套小房子。那个时候觉得房地产在拉动经济增长方面发挥了巨大贡献，但同时也挤压了消费，更甚的是透支了太多太多。

当然我不能说今天大家不想生完全跟高房价有关，因为经济发展到一定程度这是必然的结果。但高房价对生育的影响绝对不容小觑。数据表明，在房价增长最快的地区，生育率下降最严重。数据显示，25-29岁的育龄妇女中，房价每上涨10%，人口出生率便会下降1.5%。

客观地说，高房价有可能背锅，即使没有被高房价困扰也会被其他问题所折磨，因为那个经济快速增长的时代，必然有一种东西来拉动经济增长，而恰恰选择了房地产。所以，特定时期特殊的需求，房地产本无错，错的是用的人。

如今房地产的标签很明显，不用过多解释，孟晓苏觉得委屈，但这都是自己走的路，怨不得别人。但有一点，孟晓苏说得对，不能极端化。有些人把房地产捧上了天，也有人把房地产说得一无是处。其实，至今房地产依然影响几十个甚至上百个行业发展，关乎无数人就业问题是客观事实，而且城镇化也并没有结束，所以，房地产未来还有潜力和机会，只不过我们要先把问题解决。

他认为，不能“恶魔化”和“神圣化”房地产，当年这种舆论极端化影响到了政策行为，使日本陷入到了行动悖论。如果去救楼市，就被说是纵容投机，如果不去救楼市，就被批是放任危机，虽然最后推出了十轮财政刺激计划，但资金却被错配到了无效的基础设施项目上去了。

中国和日本房地产市场在特定历史阶段确实存在一些相似性，但受制于经济体制、政策调控及外部环境差异，其发展趋势并不完全一致。我们对房地产市场的干预力度远强于日本，未来房地产更可能呈现“软着陆”路径，通过政策托底与市场出清逐步消化泡沫。现在市场的调整不就是这样一个过程吗？

尽管我这么说，但绝不代表我们就可以纵容房地产，相反，我们更应该重视当前房地产所面临的问题，以及该如何在日本房地产问题上所得到的启发和教训。

对于普通购房者而言，需尽快放弃房价只涨不跌的投机思维，刚需和改善购房者可选择适度观望或购买核心城市核心地段的优质房产，因为市场调整下，确实安全是第一要义。