北京楼市：实锤了！成交均价破4…

早上看到粉丝发来的一张图片——融泽嘉园，当年在回龙观顶流般的存在，现在成交价简直离谱到姥姥家。

图片显示8月，融泽嘉园一套87㎡的南向两居，最低283万就成交了，成交单价3.2万/平。

同户型在2021年高点时成交价600万，短短四年时间，直接蒸发317万，跌幅高达52.8%！更离谱的是，一个月前的7月，同户型成交价还是378万，短短30天又狂跌95万，跌幅25.13%。

融泽嘉园这回龙观“砸盘王”的头衔，真是实至名归了！一天一个价都算客气的。那些当年高位上车的业主，现在估计连哭都找不到调，只能哑巴吃黄连，有苦往肚子里咽。

说起来，融泽嘉园的位置其实很不错。跟海淀就一街之隔，紧邻京新高速，对面就是中关村、上地、西北旺这些互联网大厂扎堆的地方。地铁挨着13号线龙泽站，一站到西二旗，三站到上地，就算去西直门，半小时也能搞定，所以吸引了不少海淀的高薪外溢；一直以来小区品质维持的也不错！

但坑就坑在，这小区是2013-2015年西城的回迁房。当年的业主都是用西城的小平房置换来的，持有成本几乎为零。

所以，现在市场下行期，这些业主为了加速卖房，就很容易没有底线，反正没成本，卖多少都是赚，就导致小区成交均价严重脱离市场行情。

数据显示，8月截止到18日，融泽嘉园已经成交了32套房源，创下年内月度最高记录。照这节奏，全月成交总量有望突破50套，能赶上去年930新政后10、11月的水平了。

但成交热闹的背后，是价格在“自由落体”。这个月，小区成交均价成功跌破4万大关，截止18日，整体均价3.88万/平！再这么下去，真不敢想以后会是什么价！

业主们恐慌抛售，说白了就两个原因：

第一，客群扛不住了。融泽嘉园的主要买家，一直是海淀外溢的码农。但这两年互联网行业早就过了飞黄腾达的时期了，降薪、裁员成了家常便饭，甚至不少中年危机的码农，挣够了钱，就直接离开北京了。买房人变少了，租房客也少了，业主就开始恐慌了。

第二，新房“降维打击”。这两年昌平南的新房扎堆供应，得房率更高、品质更好，价格还一降再降。区域里像金域华府这样的次新都扛不住，更别说融泽嘉园这种回迁房小区了，被挤压得喘不过气。

市场也没有回暖的迹象，索性不少业主也不想硬撑了，才有了现在这些扎眼的数据。

不过融泽嘉园恐慌性砸盘抛售的案例，也给了我们买房人一些启示：

1. 回迁房，能躲就躲！

普通商品房小区，业主大多是真金白银买的房，降价的时候多少有底线，毕竟割肉太疼，大家往往能拧成一股绳，房价相对稳得住。

但回迁房业主不一样，持有成本几乎为零，卖100万是赚，卖200万也是赚，根本没底线。有时候一套低价房成交，就能把整个小区甚至板块的价格拉下水，太坑人了！

2. 超大型二手房社区，慎入！

就说融泽嘉园，小区有5000多户，这种超大型社区，人多事就多，业主诉求五花八门。保不齐哪个业主急用钱，突然甩出一套低价房，市场均价5万，他挂牌4万，很快就能成交。

楼市上行期，这叫“笋盘”，可遇不可求。但下行期就完了，买家都盯着上一套的低价来谈，一套比一套低，陷入“螺旋式下跌”，最后整个小区房价被拖垮，其他业主只能跟着遭殃。

典型的就是天通苑，亚洲最大社区，几百套二手房同时在售，根本卖不完。结果就是，房价涨的时候它涨得最少，跌的时候跌得最狠，“吃肉喝汤没份，挨打挨锤最狠” ，能不碰千万别碰！

最后再说句大实话，当前的大环境下，没有哪个小区可以独善其身，挑房的时候必须得擦亮双眼，别一股脑看着低价就往上冲，你以为的“捡漏”，没准就是一个大坑，保持清醒的头脑，看清本质，才是买房人应有的觉悟。

今天给大家分享的融泽嘉园仅是个案例，引以为戒，当然也不是说融泽嘉园不能买，如果预算有限，通勤需要，现在融泽确实是一个不错的上车机会，但是既然买了就要做好住个十年八年的准备，房子涨了跌了都没太大的关系；

如果抱着捡漏的心态，就想趁着现在低价买，以后市场好的时候再高价卖，我劝您还是赶紧歇歇吧，市场不稳定的情况下，不瞎折腾，就已经赢了大多数人。