行业数据｜长、短期库存指标持续减负，房价同比指数边际改善

成交规模季节性回落，价格同比指数延续回升，房企到位资金中个人贷款同比增加。

◎ 文 / 马千里

8月15日上午，国家统计局如期发布2025年7月宏观经济和房地产数据。经济层面，得益于提振消费专项行动成效继续显现，生产需求持续增长，市场消费持续增长，就业形势整体稳定。

地产行业方面，各地进一步加强落实城市高质量发展的相关政策，加快推进行业供求关系的新平衡。从统计数据来看，受季节性因素和去库存新阶段挑战等因素影响，市场交易量同比降幅略有扩大，但新房价格同比指数仍在持续收窄，反映长、短期库存的施工面积、待售面积也在持续回落，行业库存压力继续减轻。

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民经济保持稳中有进

宽松信贷政策助力消费较快增长

2025年7月，各地区各部门加紧实施更加积极有为的宏观政策，国民经济保持稳中有进发展态势，生产需求持续增长，就业物价总体稳定，新质生产力培育壮大，高质量发展取得新成效。具体来看：

第一，工业生产较快增长。7月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.7%，环比增长0.38%。装备制造业增加值同比增长8.4%，高技术制造业增加值增长9.3%，分别快于全部规模以上工业增加值2.7和3.6个百分点。第二，市场销售继续增长，服务零售增长较快。7月份，社会消费品零售总额38780亿元，同比增长3.7%；环比下降0.14%，其中商品零售额34276亿元，增长4.0% 1-7月份，社会消费品零售总额284238亿元，同比增长4.8%。第三，固定资产投资继续扩大，制造业投资增长较快。1-7月份，扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长5.3%。基础设施投资同比增长3.2%，制造业投资增长6.2%，房地产开发投资下降12.0%。第四，货物进出口增长加快，贸易结构继续优化。7月份，货物进出口总额39102亿元，同比增长6.7%。其中，出口23077亿元，增长8.0%；进口16026亿元，增长4.8%。1-7月份，货物进出口总额256969亿元，同比增长3.5%。第五，就业形势总体稳定，城镇调查失业率季节性上升。1-7月份，全国城镇调查失业率平均值为5.2%。7月份，全国城镇调查失业率为5.2%，比上月上升0.2个百分点，与上年同月持平。

从7月金融数据来看，M1同比增长5.6%，同比增速创下2024年以来新高。M2同比增长8.8%，较上月同比增速加快0.5个百分点。自2025年以来，M1-M2剪刀差持续震荡回落，7月份已经降至3.2个百分点，居民消费意愿持续提振。7月份，商务部明确提出将因时因势提出一些新的消费政策，将对中国市场有效的、深受消费者欢迎的好政策，转化为常态、长效。8月上旬财政部、央行、金融监管总局更是联合发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，对小额消费贷款和重点领域消费贷款贴息，年贴息比例为1个百分点。再加之年内以旧换新、国补促销活动的持续，消费市场的复苏，也在进一步巩固经济、就业和人口发展的稳定局面。

央行披露金融统计数据显示，前7月人民币贷款增加12.8万亿元，其中住户中长期贷款增加1.01万亿元。据此推算，7月末居民中长期贷款同比增长3.4%，增速较6月回落0.2个百分点。新发放的个人住房贷款利率约3.1%，继续延续低位运行。当前房地产新房市场虽然仍旧面临诸多挑战，但在积极的金融和财政政策支持下，居民消费指标仍在持续向好。联系房企到位资金指标来看，7月个人按揭贷款金额增加了1071亿元，同比增长7%。

8月初央行设立中国人民银行宏观审慎和金融稳定委员会，完善房地产金融宏观审慎管理，支持加快构建房地产发展新模式，预计下半年企业融资和购房者信贷将持续迎来更多利好，而信贷政策对于消费端的支持，也将通过经济发展和需求链条的传导，进一步利好居民住房需求的改善，支持房地产稳市场进程加速迈进。

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新房成交规模季节性环比回落

典型城市开盘去化率降至年内低位

7月份，受行业周期性影响，新房交易规模迎来季节性回落。克而瑞百城数据显示，7月典型城市新房交易规模均同环比回落，一二线城市成交环比降幅均在20%以上，从同比表现来看，仅天津、昆明、南宁、厦门、宁波等少数城市成交量同比上升。市场热度方面，7月份典型城市来访、认购平均回落二成左右，去化率较上月下降11个百分点至30%，南京、徐州、济南等城市本月平均开盘去化率不足15%。但具有强产品力的稀缺产品，依旧能够取得不错的销售表现。典型如成都犀浦的邦泰朗境、上海唐镇的保利天奕、杭州的滨江·锦上万象府等项目均取得了开盘售罄的佳绩，而南京徐庄软件园的中北金基山和月凭借低密四代宅优势，也取得了50%的开盘去化率，远高于全市12%的平均水平。

根据国家统计局公布数据推算，7月全国新建商品房销售面积5709万平方米，销售额5325亿元，受季节性统计因素影响，分别环比回落46%和48%。受2024年7月基数上升影响，2025年7月商品房销售面积同比下降7.8%，降幅较6月份扩大了2.3个百分点。库存指标方面，7月商品房待售面积环比下降462万平方米，连续5个月减少，行业库存压力持续减轻。

月内中央部委进一步强化落实城市工作，中共中央时隔十年再度召开城市工作会议，部署7个方面的重点任务。城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。月内政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置，预计下半年各地将进一步加快城市更新工作的推进力度，利用好当前的增量资金支持和政策窗口期，为房地产市场带来更多稳市场支持。

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房价同比降幅整体收窄

各线城市价格均环比回落

2025年7月，70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄，房价指标企稳之势仍在延续。　7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.1%，北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点。本月新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个，比上月增加2个，成都、乌鲁木齐7月新房价格同比均迎来转涨。

环比来看，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

2025年7月以来，在中央积极完善顶层设计、稳定行业供求关系的同时，地方也在持续加强公积金政策优化、支持城市更新等政策，如成都最低首付款调整为20%、贷款额度与缴存余额挂钩以提高可贷额度；厦门发文推进城镇老旧小区改造自主更新工作，可增加不超过原面积20%的建筑面积；青岛扩大“商转公”“商转组合”贷款合作银行范围等。再加之各地存量闲置用地收储、 “以旧换新”政策的持续推进，随着供求预期的改善，更多城市有望迎来新的房价筑底信号。

从7月份统计局最新披露房价走势来看，新房价格虽然仍在环比下行，但环比降幅低于上年同期，整体同比仍在继续收窄。并且在上海、杭州、太原新房价格延续多月同比上涨的基础上，也有更多城市房价在本月迎来了同比转升。随着更多城市逐渐建立起新的房地产供求关系，预计下半年70城房价同比指数将持续向好。

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施工面积降幅扩大、新开工降幅收窄

供给侧逐步接近调整期底部

1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积63.87亿平方米，同比下降9.2%，降幅较前6月扩大0.1个百分点。其中，住宅施工面积44.51亿平方米，下降9.4%。

1-7月房屋新开工面积3.5平方米，下降19.4%。其中，住宅新开工面积2.59亿平方米，下降18.3%。7月份新开工规模4842万平方米，同比下降15.4%，连续3个月同比降幅低于20%，累计同比降幅也连续5个月收窄。

2020年后，伴随着土储类专项债的暂停发放，全国土地市场经历了4年多的规模缩量，2025年前7月土地招拍挂市场交易量已降至2020年同期的24%左右，低于2025年同期商品房销售面积1.8亿平方米。无论是从保持行业新房市场的基本活力，还是从企业经营的角度来看，在土地交易和新开工规模仅为同期新房销售规模六成左右的情况下，当前行业新增供给已经调整到了较为合适的体量。更多的去库存任务，还是交由存量商品房收购和闲置土地回收更为适宜。

2025年7月，房屋竣工面积2467万平方米，同比下降29.4%，降幅扩大27.7个百分点。受季节性因素影响，竣工面积降幅再度扩大。1-7月竣工面积累计下降16.5%，仍显著低于上年同期水平。7月末，证监会年中工作会议表示，将从资产端、资金端进一步固本培元，统筹化解处置房企债券违约风险，预计下半年地方主管部门还将进一步助力企业纾困，保障和支持开发项目建设。

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与供地节奏调整同步

开发投资同比降幅扩大

1—7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，降幅较上半年扩大了0.8个百分点；7月份房地产开发投资6922亿元，同比下降17%，降幅较6月扩大了4.1%个百分点。

7月份开发投资的同比下降，一方面是由于行业去库存的持续推进，新开发土地的减少，使得房地产行业投资规模持续下行；但更直接的因素，还是2025年7月土地交易市场规模的变化，7月全国土地成交建面5.5亿平方米，同比减少14.2%，为二季度以来最大同比降幅。

随着行业稳市场、构建发展新模式的持续推进，与调整库存规模相同步，房地产开发投资规模也要经历“减负”的过程，并且受到往期开发和已售项目的影响，开发指标也会存在一定滞后性。就历史投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标调整还将持续一到两年时间。

综上，我们给出如下判断：

2025年下半年，房地产稳市场政策愈加明晰，将以城市高质量发展为核心，提高土地要素使用效率，保障住房需求有序发展，加快建立行业发展新模式，诸如在人口发展方面扩大需求基数，一方面加强生育鼓励政策，保障人口自然增长率，不断优化完善人口发展相关政策，另一方面加强流动人口安居和城镇化水平提升，推进农业转移人口市民化；在旧改方面加快满足住房更替需求，住建部明确将把城市更新摆在更加突出位置；在供给侧管理方面加强土地要素使用效率，进一步加强存量闲置用地回收，以及存量商品房收购用作保障房的推进进度；推动住房需求更新换代，加强高品质住房建设，以“四代宅”等优质项目为市场带来更多新质改善需求。

预计房地产行业将在挑战中迎来更多积极变化：在住房保障、以旧换新、税费减免、信贷支持、高品质住宅建设等一系列需求侧稳市场政策的支持下，新房价格指数将延续筑底进程。成交规模方面，鉴于大部分优质库存已去化完毕，再加之高品质新增供给规模有限等因素影响，交易量企稳筑底将面对更多挑战，但2025年上半年核心城市大量优质宅地的出让，将为新房市场带来更多新鲜活力，部分核心城市成交有望先一步企稳，并带动整体需求侧信心的回暖。库存指标方面，得益于年内土地市场交易规模维持低位，再加之6月份以来各地土地储备专项债发行节奏的加快，更多城市得以兑现上半年的土地收储目标，并通过规划调整带来更多优质增量库存，下半年库存压力和结构均将进一步改善，行业待售面积、未开发土地面积等库存指标有望持续向好。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞