湖北
当私人财产中包含房产时，迟早会面临向下一代转移的问题。通常父母会通过公证把房产过户给子女。但从税务角度看，这可能带来隐患——特别是当子女同时需要承担未还清的贷款，或者向兄弟姐妹支付补偿时。德国工资税援助协会联合会（BVL）提醒，此类情况可能被视为私人出售交易，从而引发纳税义务。
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部分有偿转让：潜在的课税点
即便贷款余额或补偿款远低于房产价值，税务局也可能认定存在“部分有偿转让”。例如：父亲将一套市值20万欧元的房产转给女儿，女儿同时承担剩余5万欧元贷款。许多人误以为不会产生应税收益，但实际上这是错误的。
关键在于是否处于投机期（Spekulationsfrist）：
出租房产：投机期为10年；
自住房产：如果在出售当年及此前两年自住，即可免税。并不需要完整的3个日历年。例如，2023年12月31日入住，2025年1月1日出售即可满足条件。
案例计算
假设父亲当初以12.5万欧元购入该房，如今转让时市值为20万欧元：
女儿被视为购买了1/4（5万欧元），其余3/4（15万欧元）为赠与；
父亲的“出售收益”为：5万欧元（现值的1/4）－3.125万欧元（当初购入价的1/4）＝18,750欧元（未计杂费）。若房产曾用于出租，该收益还需加上折旧抵扣的金额。
02
双重税务关注
[父母一方]：可能因部分有偿转让而触发资本所得税。
[子女一方]：若赠与部分超出免税额度，也可能需要缴纳赠与税。根据规定，每个子女可在十年内分别从父母各获得40万欧元免税额度。超过部分需纳税。
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结论
看似简单的房产“温手相赠”，从税务角度往往并非单纯的赠与。若房产尚有贷款或需支付补偿金，且转让发生在投机期内，建议务必咨询税务专家，以避免不必要的税务负担。
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