经济学家樊纲：住房消费严重被低估，楼市早已到谷底

现在的房地产市场有没有触底呢？大家一定还记得六个钱包专家。

8月13日，经济学家樊纲在2025博鳌房地产论坛上表示，住房消费也是消费。住房消费可能是人一生当中最大的一项消费，而且是人一生中离不开的消费。但关于住房消费的统计方法可能显著低估了中国实际的住房消费规模。

什么意思呢？樊纲解释称，当居民拥有自住房而非将其出租时，其实际居住行为本身即构成消费。房产价值属于财富范畴，并非GDP组成部分，而租金收入则计入GDP。你自己消费自己的房子，那叫影子租金，这是很大的一块财富。

也就是说，如果把自有住房的影子租金纳入统计，那么住房消费占GDP的比重比现在要大得多。

作为曾经被称为六个钱包的专家樊纲究竟想要表达啥？在这里，我也想说两句话。

其实，当年樊纲自己也澄清过这件事，凑齐六个钱包买房并非鼓励大家啃老买房，而是年轻人如果没有老人支持就别想买房。他说得并没有极端，而是相对比较客观严谨。

我看了原文确实是这个意思，他的原话说得很清楚，年轻人还是先以租房为主，将来要结婚了能买还是要买。如果财力不允许，则应考虑租房。尽管再次澄清也没用，早就被大家带跑偏了。

樊纲也不止一次强调过，有时候租房比买房更划算，中国房租和房价的比例是世界最低的。等到年轻人收入提高后再买房，年轻人刚工作无力承担买房这件事。

甭管你信不信，我们再看他这次提到的住房消费被低估的问题，也是提到了租房的事，他没有说结论，但我猜测应该是想表达住房消费在现实中的深刻影响。

的确，无论你买房后自住还是用来出租，我觉得都不算炒房，都是好事，而且房地产本身影响几十个甚至上百个行业的发展，关乎着众多人的就业问题。你买房就要装修，买家具家电，所以能带动很多行业的发展。这一点毋庸置疑。

或许是出于安慰，樊纲表示，在房价下跌的情况下，大家的预期很难扭转，但其实所有市场经济国家都面临过这种经济波动的情况。中国仍然处在早期发展阶段。预计还有巨大的发展潜力有待实现，潜在总供给一定能够在需求的拉动下实现更快的增长。

樊纲还说了一个我非常有感触的观点，他表示，需求和需要是两个概念，需求是有货币购买能力支撑的需要。需要的东西很多，比如想住1000平方米的房子，但实力只够买30平方米的房子，这样实际需求只是30平方米。

相信很多朋友经常看到，有些中介被兑的时候的自我安慰，你看这么多人都在那啥说明买房的需求很大。我只能说此言差矣，首先得允许人家批评，再就是也不排除一些无脑的人。这些人很难构成买房的需求，我不是说他们都是没钱人，需要和需求是两码事。需求和实际需求又是两个概念。

未来大量的人尤其是在大城市消费不起住房是很正常的，当然将会有相应的保障房去满足他们的住房需求。这个就不多说了。

至于楼市有没有到底，我借用樊纲去年这个时候在博鳌房地产论坛上的话，那个时候他就认为，房地产就已经到了，或者接近到了谷底。房地产到谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，还会经历一段困难的时期。

他补充道，一个波动不是一两个月、一两年就过去的，40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。按现在的市场行情看，樊纲的确没说错，或许去年就已经奠定了楼市触底的基础，但要想完成触底恐怕不是短时间内的事，他说一两年也不夸张。你看现在不还在探底的过程中吗？