◈中企云萃森林官方售楼处|中企云萃森林官方发布: 共赏艺术奢居

中企云萃森林：前滩旁的 98㎡争议户型，到底值不值得等？

见过太多 "靠地段躺赢" 的项目，但中企云萃森林的处境有点微妙。10.5 万的联动价在浦东新盘里算第一梯队，距离前滩九宫格仅 5 分钟车程，可售楼处的冷清和户型设计的争议，让这个项目成了 "一半是火焰一半是海水" 的存在。带着客户提出的疑问，我花了两天时间围着项目转了转，从清晨的动迁房菜市场到深夜的工地灯光，试图搞清楚这个盘到底值不值得等。

一、地段实测：前滩 5 分钟生活圈的真实边界

从项目售楼处出发，开车沿前滩南路向东，3 分 20 秒就到了前滩太古里的地下停车场 —— 这个距离是中企云萃森林最大的底气。工作日早高峰 8 点实测，走华夏西路转杨高南路，12 分钟能到陆家嘴软件园，比前滩内部的某些小区到地铁站还快。

但步行体验暴露了短板。到最近的 6 号线华夏西路站实测距离 1.8 公里，快走需要 22 分钟，沿途要经过两个大型动迁房小区：上南花城和华夏茗苑。下午 4 点的街道上，穿睡衣散步的居民、路边下棋的老人、嬉戏打闹的孩子构成了真实的生活场景，城市界面算不上高端，但充满烟火气。

项目西侧的规划绿地公园是张 "远期支票"。目前还是片荒地，围挡上的效果图显示将有慢跑径、儿童乐园和中央草坪，但工地门口的公示牌显示，这片绿地要到 2026 年才能建成。"等公园建好了，这里到前滩就真无缝衔接了。" 销售指着规划图说，但我注意到她自己都没底气 —— 周边另一个同样主打 "前滩延伸" 概念的项目，规划公园已经搁置了三年。

和前滩核心区相比，这里的房价差是道算术题。前滩新房联动价普遍在 12-13 万 /㎡，中企 10.5 万的价格看似便宜了 15%，但前滩有现成的商业、学校和地铁，而这里需要等待至少 3 年。一位前滩业主给我算过账："如果租前滩的房子，三年租金约 40 万，刚好抵消房价差，还能提前享受成熟配套。"

地段的真正价值在于 "临界感"。站在项目工地高处向东望，前滩的玻璃幕墙建筑群清晰可见；向西看，是动迁房小区的多层住宅。这种新旧交替的界面，决定了这里既享受前滩红利，又摆脱了核心区的拥挤 —— 喜欢烟火气的人觉得亲切，追求高端感的人则会犹豫。

二、户型争议：98㎡的空间困局与 125㎡的惜售之谜

中企云萃森林的户型争议，在 98㎡的样板间里体现得淋漓尽致。我的客户第一次走进来就皱起眉头："这客厅怎么看着比我家 80㎡的还小？"3.65 米的面宽确实不算窄，但 6 米的进深让空间显得格外狭长，我用激光测距仪量了下，沙发到电视墙的距离有 4.2 米，看 55 寸电视都得眯着眼。

这个户型的硬伤藏在细节里。入户门正对卫生间，销售解释 "可以做个玄关柜遮挡"，但这样会压缩本就狭窄的走廊；厨房面宽仅 1.8 米，两个人转身都困难，冰箱只能嵌在走道里；次卧面积仅 7.2㎡，摆下 1.2 米的床后，衣柜只能选 50cm 深的薄款。最让人费解的是，98㎡只做了两房，要知道同区域的 100㎡户型基本都是三房两卫。

得房率是压垮客户的最后一根稻草。根据业主群里透露的数据，98㎡的套内面积仅 71.5㎡，得房率 73%—— 这个数字在浦东新盘里属于下游水平。我算了笔账：按 10.5 万的单价，98㎡总价 1029 万，实际单价高达 14.4 万 /㎡，比前滩部分二手房还贵。

与之形成反差的是 125㎡户型。虽然没有样板房，但从户型图看优势明显：三开间朝南，客厅面宽 4.2 米，主卧套房带步入式衣帽间，得房率据说能到 78%。但销售坦言："125㎡只有 86 套，占总户数的 23%，开盘肯定要抢。" 这种 "好户型惜售" 的操作，让不少改善客户觉得被冒犯。

我在工地外围观察了楼栋分布，发现 98㎡户型大多临街，而 125㎡集中在小区中央。下午 3 点的采光测试显示，98㎡中间楼层的日照时间比 125㎡少了 1 小时 15 分钟，这对于总价千万的房子来说，显然说不过去。

对比同价位竞品，中企的户型劣势更突出。前滩南的浦发唐城 100㎡做了三房两卫，得房率 76%；三林的保利锦上 102㎡户型面宽 3.9 米，总价还低 50 万。"如果不是冲地段，谁会看这个 98㎡？" 客户的话虽然直白，却说出了很多看房人的心声。

三、规划解读：前滩红利的 "时间成本"

在中企云萃森林的售楼处，规划图占据了整整一面墙。销售最常说的一句话是："等这些配套落地，这里就是下一个前滩。" 但我在周边转了两天发现，这些规划的 "落地时差" 可能比想象中更长。

最近的商业配套是前滩太古里，但实测步行距离 2.3 公里，需要 28 分钟 —— 这个距离说近不近，说远不远，刚好处于 "打车嫌近，走路嫌远" 的尴尬区间。项目自身规划了 2000㎡的沿街商铺，但公示的招商名单里只有便利店和药店，缺乏大型超市和餐饮。

教育资源是张 "远期支票"。根据浦东新区教育局的规划，项目 3 公里内将新建 2 所幼儿园、1 所小学和 1 所初中，但目前都还在选址阶段。最近的现有学校是上南二村小学，在上海属于三流水平，这让看重教育的客户很犹豫。

交通规划的变数最大。规划中的 19 号线华夏西路站距离项目 800 米，但这条线路要到 2028 年才能通车。目前依赖的 6 号线华夏西路站，不仅距离远，而且是支线，往市区方向需要在高科西路站换乘，早高峰要等 3 班才能挤上去。

最让人纠结的是周边的 "工地期"。以项目为中心 1 公里范围内，至少有 5 个在建工地，包括商办综合体、保障房和市政道路。施工铭牌显示，这些工程要到 2026 年才能陆续完工 —— 这意味着未来 3 年，业主将面临噪音、粉尘和交通拥堵的困扰。

我采访了三位前滩早期业主，他们的经历很有参考价值。2018 年买入前滩的李先生说："前滩从一片荒地到成熟，用了整整 5 年，前 3 年住得太苦了，买菜都要开车 20 分钟。" 这意味着，中企云萃森林的业主可能要到 2028 年才能真正享受配套红利。

但规划的潜力也不容忽视。前滩九宫格的商业体量已经饱和，而中企所在的区域被定位为 "前滩居住配套区"，未来可能承接部分高端居住需求。一位规划部门的朋友透露："这里的限高比前滩宽松，未来可能出现一批改善型住宅，带动区域价值提升。"

四、市场对比：10.5 万单价的 "性价比陷阱"？

10.5 万的联动价，让中企云萃森林成了浦东新盘的 "价格高地"。但把这个数字放在市场坐标系里看，却呈现出复杂的性价比图景。

横向对比前滩核心区，这个价格确实有优势。前滩东方悦澜的联动价 12.98 万 /㎡，中企便宜了 20%；但东方悦澜是精装修交付，而中企是简装 —— 如果算上装修成本，实际价差可能缩小到 15%。更重要的是，东方悦澜距离 6 号线直线距离仅 500 米，而中企要远 1.3 公里。

和同区域二手房相比，价差更明显。项目西侧的上南花城二手房挂牌价 8.2-8.8 万 /㎡，虽然是 2005 年的房子，但得房率高达 82%，而且是成熟社区。"花 1000 万买新房，还是 800 万买装修好的二手房？" 这是很多客户在算的账。

但品质差距客观存在。中企的外立面采用铝板 + 玻璃幕墙，而周边二手房多是涂料外墙；中企的层高 2.95 米，比上南花城高 15 公分；小区容积率 2.5，比周边动迁房低 0.8。这些品质提升，确实值一部分差价，但值 2 万 /㎡吗？

我在中介门店拿到了一组数据：前滩南板块近半年的新房去化率约 65%，而中企云萃森林首开去化仅 42%，远低于预期。"主要还是户型拖了后腿，很多客户看完 98㎡就走了。" 中介小李说，"如果 125㎡能早点开，情况可能好很多。"

和招商臻境的对比很能说明问题。两个项目直线距离 1.2 公里，招商的联动价 9.2 万 /㎡，比中企低 12%；99㎡户型做了三房两卫，得房率 75%；而且自带会所和泳池。难怪客户会说："同样的预算，招商的户型住着更舒服。"

对于购房者来说，中企的价格构成像杯 "分层饮料"：地段值 3 万 /㎡，前滩红利值 2.5 万 /㎡，产品品质值 2 万 /㎡，而剩下的 3 万 /㎡，买的其实是 "未来预期"—— 这个预期能否兑现，决定了这套房未来的增值空间。

五、真实看房记：三组客户的选择与纠结

在中企云萃森林的售楼处，我遇到了形形色色的看房人，他们的选择和纠结，或许比数据更能说明问题。

王女士（35 岁，陆家嘴金融从业者） 已经是第三次来。她的预算 1000 万左右，想在前滩周边买套改善房。"地段没话说，开车到公司 40 分钟，比现在住的地方近 20 分钟。" 但她对 98㎡很不满意，"我现在住的 89㎡都做了三房，这个 98㎡居然是两房，太浪费空间了。" 她的打算是："等 125㎡开盘，如果总价超过 1300 万就放弃，去看看二手房。"

张先生（40 岁，私营企业主） 更看重地段潜力。"前滩的土地已经卖完了，这里肯定是下一个热点。" 他打算买两套 98㎡打通，但销售告诉他 "政策不允许"。"户型确实一般，但地段稀缺啊，先占个坑再说。" 他的想法代表了部分投资客的心态 —— 在他们看来，户型缺陷可以靠地段红利弥补。

李阿姨（58 岁，为儿子看房） 最在意生活便利。"周边都是老小区，菜市场倒是方便，但没什么好学校。" 她给儿子算了笔账："买这里不如加点钱买前滩，至少学校确定了。" 在她看来，等待规划落地的风险太大，不如买现成的配套。

客户的最终放弃，其实藏着更深层的原因。"我们不是买不起，是觉得不值。" 他给我看了手机里的户型对比图，"同样的钱，在张江能买到 120㎡的四房，在三林能买到带花园的洋房，为什么要委屈自己住这个 98㎡？"

这句话点出了中企云萃森林的核心矛盾：它想靠地段吸引改善客户，却用 98㎡户型把他们挡在门外；而能接受这个户型的刚需客户，又很难承受 10.5 万的单价。这种定位的模糊，让项目陷入了 "高不成低不就" 的尴尬。

六、张杰的客观建议：这三类人可以考虑

经过几天的探访，我认为中企云萃森林并非一无是处，只是它的适合人群需要更精准的画像：

前滩工作的高端刚需可以考虑 98㎡。如果在太古里、前滩中心上班，5 分钟的通勤距离能节省大量时间。对于新婚夫妻来说，两房暂时够用，等有孩子了再换房 —— 前提是能接受 73% 的得房率和狭长的客厅。

看好前滩南规划的长期投资者可以关注 125㎡。这个户型的稀缺性和居住舒适度，能支撑未来的增值空间。但需要做好持有 5 年以上的准备，等周边配套落地后再考虑出手。

追求地段静谧性的改善家庭值得重点考虑。相比前滩核心区的拥挤，这里的居住密度更低，而且到前滩的距离恰到好处 —— 既能享受配套，又能避开喧嚣。125㎡的三开间朝南户型，很适合三代同堂居住。

但有三类人需要谨慎：完全依赖公共交通的购房者（地铁距离太远）、看重得房率的实用主义者（73% 确实偏低）、希望尽快入住的家庭（周边工地至少要吵 3 年）。

最后想说的是，买房就像穿鞋，别人觉得好看没用，关键是自己合脚。中企云萃森林的地段优势确实突出，但户型缺陷也真实存在。如果你能接受它的不完美，并且愿意等待规划落地，这里或许能给你惊喜；但如果追求 "一步到位" 的居住体验，可能需要看看别的项目。

如果你刚好在看这个盘，不妨带着卷尺去样板间实测一下，或者在早晚高峰体验下通勤路线 —— 毕竟，适合自己的房子，才是最好的房子。有任何疑问，欢迎在评论区留言，我会尽力解答。