近期可关注的各区纯新盘项目

各区说一个吧，我尽量言简意赅省的大家用长时间琢磨。

显说核心逻辑，我管这个逻辑叫做定价权。所以我只会说在我看来，可能会有定价权的各区新盘。

城六区——海淀

海淀不会是树村的，只能是宝山。宝山两项目，从目前收到的小道儿消息，我可能更倾向于中建开发的西地块。

因为小道儿消息传言，西地块会做更小、总价更低的100平米左右小三居。一方面，区域内没有这类网传的户型产品；另一方面，毕竟这块地约5.7万元/平米的楼面价，如果把精装、园林品质稍微降一级不是不能干到8万元/平米以内的售价。

真要这么弄，您说人家有没有竞争优势吧，所谓谁有优势谁说话。这不就是定价权么？

多说一句为啥树村没有定价权，因为朱房内哥们儿12万多的网签价格，把树村的定价权怼死了。

城六区——朝阳

讲道理，我觉得还是要看黄杉木店，但这事儿我是矛盾的。我简单说：

第一，网传黄衫木店要堆品质卖10万元/平米。如果这个价位，定价权不一定在黄杉木店，因为出了五环没多远的金茂满曜现在网签价格就7.7、7.8万元/平米。

第二，万一黄杉木店卖9万一平米呢？或者确实用顶配的装标追平了10万一平米的价格呢？

所以我说，还是要看黄杉木店那哥俩，璞樾、紫京宸园怎么出牌。

城六区——丰台

丰台能出的牌已经应出尽出了，除非后边的土地供应有楼面价的巨幅下降，要不然也就这样了。

所以现在能看的即未来。能看的就那几个，什么建发金茂观宸的二期，中海丽金府、丽泽叁號院，再有比如北京隅西颂。

城六区——石景山

下一个待出牌的也就是中海西黄村南地块了，记住我说的是南地块。因为北地块看规格，肯定是要做玖序的，玖序面积180来平米起步，已经不属于刚需或者刚改了。

但是南地块现在网传的面积90-150平米，属于刚需或者刚改。

况且，毕竟南北地块当时是中海一把拿的地，整体楼面价约4万元/平米，按我说卖6万都有利润。

所以这是可以关注的地块，毕竟人家有定价权的先天优势。

非城六——昌平

不用想了之前说过也写过，就国誉星城了。核心逻辑就是人家拿地成本约3万一平米，昌南当下拿地最低价。

另外，从报规图算数据。

肯定有不到100平米，面宽大差不差9.4米的南北通透南向三面宽三居。

肯定有80平米左右，面宽大差不差6.7米+0.5米(边侧飘窗)的小三居。

能做到这样的户型，肯定是好房子的标准。

总结就是，拿地便宜且没胡来，这不稳稳奔着卷一切来的？

非城六——顺义

暂无。因为：

第一，顺义城区龙湖代建代销那项目，自己个儿喊了一个4.7万元/平米的价格，周边有的是价格比祂合适的，不太像要争定价权的路子。

第二，顺义后沙峪，华子的项目套均300来平米大别墅、大平层，大改善。到大改善这个层级，与定价权有关系但已经不大了。

非城六——通州

运河玖院，因为这哥们儿现在还没开盘，现在报价持平片区新盘市场价格，所以还值得看看最终报价。至少看上去，人家还有要拿定价权的意思。

多说一句，有人说项目的外立面档次、精装标准都一般，花池也没了，有点失望。

我想说——通州5万来块钱的报价，谁用纯石材了？人家的陶砖造价稍高于铝板，可以了。同理，通州谁有花池？其他5万来块钱一平米的项目装标特别高？那不都差不多么。

所以我说，运河玖院看上去还是要争定价权就这么个逻辑。

非城六——亦庄

看现有的吧，因为亦庄今年还没住宅地块供应。比如，二期改了好房子的北京润府，做了高使用率好房子的招商序。

非城六——大兴

没啥好说的，有定价权的就一个项目——新媒体那块地。

有人说这块地报规了，从报规图能看出来是好房子，阳台进屋了！

反正我没看出来，我看这貌似还是开敞阳台。但不管谁说的对，都不重要。

重要的就一点，这大哥拿地楼面价我要没记错的话是，约2万块钱一平米。

说句特别不好听的，人家就是啥啥都没有，房子品质还一般，卖3.5万一平米，行么？卖这价人家还有利润呢…

非城六——房山、门头沟

这俩地方不予评论，因为2025年截至目前这俩区域就没有商品住宅用地供应。

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