限价房转售 12 年遇纠纷，合同无效咋索赔？北京律师解读

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在房地产交易中，限价商品房因带有社会保障属性，其转让受到严格政策限制。近日，北京大兴法院审理了一起因限价房转售引发的纠纷，卖方起诉主张合同无效要求腾房，买方反诉索赔百万损失，最终法院的判决给类似交易敲响了警钟。

一、案情梳理：一场持续 12 年的限价房交易纠纷

（一）核心交易背景

2011 年 10 月 25 日，李伟与甲房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，以 414139 元的价格购买位于北京市大兴区某小区的A1 号房屋（原案涉房屋），合同明确约定 “买受人购买该限价房不满 5 年不得转让，特殊情况需由政府回购”。

同日，李伟与张涛、王丽（二人系夫妻）签订《北京市存量房屋买卖合同》，将 A1 号房屋以 484139 元的价格转售给二人，合同约定 “李伟取得房产证后 10 日内，协助办理过户手续”，并注明房屋性质为 “其他房屋”。

（二）合同履行过程

付款与入住：合同签订后，张涛、王丽向李伟支付了 484139 元购房款，还代李伟缴纳了面积补差款 1075 元、有线电视安装费 300 元、公共维修基金 13914 元、产权办证费 500 元，李伟出具了相应收条。

实际占有：2012 年 1 月，李伟将 A1 号房屋交付给张涛、王丽，二人随即入住并装修，此后连续居住 12 年。

矛盾爆发：多年后 A1 号房屋具备办证条件，但李伟始终未办理房产证，也拒绝协助过户。2023 年，李伟突然起诉，主张自己才知晓房屋是限价房，认为合同无效，要求张涛、王丽腾退房屋。

（三）双方诉求对抗

1. 李伟（本诉原告）的诉讼请求

确认 2011 年 10 月 25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

判令张涛、王丽腾退并交付 A1 号房屋。

事实理由：案涉房屋是限价房，政策禁止直接转让；自己出售后无稳定住房。

2. 张涛、王丽（反诉原告）的反诉请求

解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（后当庭变更为 “按合同无效处理”）；

要求李伟返还购房款 484139 元及各项代缴费（面积补差款、安装费等共 15789 元）；

赔偿装修损失 30000 元、房屋涨价信赖利益损失 1570000 元（双方确认现房价 205 万元）；

主张腾退前有权继续居住，且李伟承担诉讼费、评估费等。

事实理由：李伟拒不办证过户，过错在先；因信赖合同有效，己方遭受多项损失。

3. 双方抗辩焦点

李伟辩称：合同因违背公序良俗无效；同意返还购房款和维修基金，但安装费、办证费非必要费用；不认可装修及信赖利益损失，认为买方自身有过错。

张涛、王丽辩称：合同中 “占有使用” 部分已履行，“所有权转让” 部分未生效；限价房政策非法律，且规定 “5 年内不得转让”，本案不应直接认定无效；己方仅有此一处住房，李伟不能因违约获利。

二、案件分析：法律视角下的核心争议点

（一）合同效力认定：限价房转售合同是否无效？

根据《北京市限价商品住房管理办法》，限价房是面向中低收入家庭的保障性住房，其购买需经资格审核，且 5 年内不得上市转让，核心目的是保障住房困难群体的基本需求，维护社会公共利益。

本案中，李伟在与甲公司签订《限价房预售合同》的当天，就将房屋转售给张涛、王丽，且合同中刻意将房屋性质标注为 “其他房屋”，未如实披露限价房属性。从法律层面看，该行为违反了保障性住房的政策规定，破坏了限价房的保障功能，属于《合同法》第五十二条（现《民法典》第一百五十三条）中 “损害社会公共利益” 的情形，因此法院认定合同无效。

需要特别说明的是，李伟主张 “签订合同时不知房屋是限价房” 的抗辩不能成立。其与甲公司签订的合同封面及内容多处载明 “限价商品住房”，且明确约定 “5 年内不得转让”，作为完全民事行为能力人，理应知晓合同内容，该抗辩属于 “自身过失不免除责任” 的情形。

（二）责任划分：合同无效的过错比例如何确定？

合同无效后，过错方应根据过错程度赔偿对方损失。本案中，双方均存在过错，但责任大小不同：

李伟承担主要责任（70%-80%）：作为限价房的买受人，其在明知（或应知）房屋属性的情况下，当天即转售牟利，且后续拒不办理房产证，直接导致合同无法履行，是引发纠纷的根本原因。

张涛、王丽承担次要责任（20%-30%）：作为购房人，在购买房屋时未核实房屋的真实性质（如查看预售合同、查询房屋备案信息），对 “低价购买保障性住房” 的风险预判不足，属于 “未尽到审慎注意义务”，因此需承担部分过错。

（三）损失赔偿范围：哪些损失应支持？

根据《合同法》第五十八条（现《民法典》第一百五十七条），合同无效后，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

应支持的返还与赔偿：

购房款及必要代缴费：李伟同意返还的购房款 484139 元、面积补差款 1075 元、公共维修基金 13914 元，以及法院认定的有线电视安装费 300 元、产权办证费 500 元（有收条证明，且属于实际支出），均应全额返还。

信赖利益损失：房屋现价 205 万元与原购价 484139 元的差额（约 156.6 万元），是因合同无效导致的直接信赖损失。法院结合双方过错、买方已居住 12 年的情况，酌情支持 90 万元，符合 “过错与损失匹配” 原则。

装修损失：买方确实对房屋进行了装修，虽使用 12 年存在折旧，但法院酌情支持 2 万元，既考虑了实际支出，也兼顾了折旧因素。

三、裁判结果

确认李伟与张涛、王丽于 2011 年 10 月 25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

张涛、王丽于判决生效后 30 日内，将 A1 号房屋腾退给李伟；

李伟于判决生效后 10 日内，返还张涛、王丽购房款 484139 元、面积补差款 1075 元、有线电视安装费 300 元、公共维修基金 13914 元、产权办证费 500 元（合计 499998 元）；

李伟于判决生效后 10 日内，赔偿张涛、王丽信赖利益损失 900000 元、装修损失 20000 元（合计 920000 元）；

四、案件启示：限价房交易需警惕三大风险

（一）对出卖人的启示：切勿 “钻政策空子”，违约获利不可行

限价房的保障属性不可忽视，购买后应遵守 “5 年内不得转让” 的规定，即使满 5 年转让，也需向政府缴纳土地收益等价款，擅自转售必然导致合同无效；

不要以 “不知房屋属性” 为由抗辩，签订合同时应仔细阅读条款，自身过失不能免除责任；

合同无效后，出卖人需返还购房款并赔偿损失，看似 “收回房屋”，实则可能承担百万赔偿，最终得不偿失。

（二）对买受人的启示：购房前务必核实房屋性质，规避 “低价陷阱”

购买二手房时，需通过不动产登记中心查询房屋的真实属性（是否为限价房、经济适用房等保障性住房），查看出卖人与开发商签订的原始合同，确认是否存在转让限制；

不要轻信 “低价购房、后续过户” 的承诺，保障性住房的交易限制具有强制性，即使签订合同，也可能因政策问题无法履行；

如已支付款项并入住，应保留好付款凭证、装修合同、缴费单据等证据，以便在纠纷中主张损失赔偿。

（三）对行业的启示：中介机构需履行审核义务，避免参与违规交易

房地产中介在促成交易时，应核实房屋的性质及转让条件，向买卖双方明确告知保障性住房的政策限制，不得为了促成交易而隐瞒关键信息，否则可能承担连带赔偿责任。

总之，限价房交易涉及公共利益与个人权益的平衡，任何一方试图突破政策限制的行为，最终都将承担法律后果。本案的判决既维护了保障性住房的政策严肃性，也兼顾了买方的合理损失，为类似案件提供了清晰的裁判指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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