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在房产交易中，合同主体是否适格、款项交付是否清晰直接关系到后续纠纷的解决。今天我们通过一起职工住宅安置合同纠纷案例，看看在合同未成立的情况下，购房款及利息该如何主张，相关责任又该如何划分。
一、案情梳理：付款后房屋未动工，购房者起诉解约退款
（一）原告主张与事实经过
原告张伟向法院提出诉讼请求：1. 解除其与A 置业公司、B 房地产公司于 2019 年 11 月 28 日签订的《北京市海淀区职工住宅项目安置合同》（以下简称《安置合同》）；2. 判令 A 置业公司、B 房地产公司退还购房款 4109400 元及利息损失（以 4109400 元为基数，按同期一年期 LPR 标准，自 2021 年 10 月 31 日起至款项实际付清之日止）；3. 本案诉讼费、保全费、保全担保费由两公司承担。
张伟称，2019 年 11 月 28 日，其与 A 置业公司、B 房地产公司签订《安置合同》，约定购买北京市海淀区的1 号房屋（总价 4109400 元），合同中明确了付款时间及 2021 年 10 月 30 日前的房屋交付时间。合同签订后，张伟按约向 A 置业公司支付了全部购房款，但两公司至今未交付房屋。经核实，1 号房屋至今未动工建设，两公司已构成根本违约，合同目的无法实现，且多次协商退款无果，故诉至法院。
（二）被告答辩意见
A 置业公司答辩：同意解除《安置合同》，但拒绝退还购房款，主张应由 B 房地产公司负责退款。其称已将张伟交付的购房款全部转给 B 房地产公司，自身仅为代理人角色，相应利息损失也应由 B 房地产公司承担。
B 房地产公司答辩：否认是《安置合同》相对方，称未参与案涉房屋买卖合同的任何环节，也未收取任何费用，不同意 A 置业公司的答辩意见，拒绝承担购房款返还及利息赔偿责任。
（三）关键证据与事实确认
法院组织当事人进行证据交换和质证，对无异议的证据予以确认，结合证据查明以下关键事实：
合同签订情况：2019 年 11 月 28 日，张伟（乙方）与 A 置业公司（甲方）签订的《安置合同》中，载明丙方为 B 房地产公司，约定 “住房安置款由乙方支付给丙方指定账户，A 置业公司将安置款一并交给丙方使用，B 房地产公司应在 2021 年 10 月 30 日前交付房屋”。但合同落款 “丙方” 处为空白，无 B 房地产公司签字或盖章。
款项交付情况：合同签订后，张伟向 A 置业公司、C公司累计付款 4109400 元，A 置业公司开具收据予以确认。诉讼中，张伟申请保全，向某担保公司支付担保服务费 8700 元。
争议证据情况：
张伟与 A 置业公司均提交《代理安置确认书》（落款时间 2020 年），载明 “B 房地产公司（甲方）拥有案涉项目运营开发和安置权利，委托 A 置业公司（乙方）代理约 5000 平米住房的安置签约工作”，落款加盖两公司公章（均为复印件，无原件）。A 置业公司以此证明与 B 房地产公司是代理关系，B 房地产公司则否认该证据真实性，称《安置合同》签订于 2019 年，早于《代理安置确认书》，与己无关。
A 置业公司提交《房屋使用权转让协议》（2018 年 6 月 29 日，B 房地产公司与 C公司签订）及付款凭证，拟证明与 B 房地产公司存在款项往来，但 B 房地产公司称该协议是其与 C公司的关系，与本案无关。
二、案件分析：合同是否成立是核心，责任划分需依法律规定
本案法律事实发生于《民法典》施行前，应适用当时的《合同法》及相关司法解释，核心争议点为 **《安置合同》是否成立及购房款返还责任主体 **。
（一）《安置合同》未成立，“解除合同” 主张无依据
根据《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。” 本案中，《安置合同》明确载明合同主体为张伟（乙方）、A 置业公司（甲方）、B 房地产公司（丙方），且约定 “经三方法定代表人或委托代理人签字盖章后成立”。但查明事实显示，合同仅有张伟签名、A 置业公司盖章及签名，B 房地产公司未在 “丙方” 处签字或盖章，不符合合同约定的成立条件，故《安置合同》并未成立。
既然合同未成立，张伟主张 “解除合同” 的前提不存在，法院对该诉讼请求不予支持。
（二）合同不成立应按 “合同无效” 后果处理，A 置业公司需返还购房款并支付利息
根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，《安置合同》虽未成立，但可参照合同无效的法律后果处理 —— 因合同取得的财产应予以返还，有过错方需赔偿损失。
购房款返还主体：张伟按《安置合同》约定向 A 置业公司支付了 4109400 元购房款，A 置业公司是款项的实际占有方，且无证据证明 B 房地产公司收取了该笔款项（A 置业公司提交的付款凭证涉及案外人，与本案无关），故 A 置业公司应向张伟返还 4109400 元购房款。
利息损失承担：A 置业公司长期占有张伟的购房款，客观上造成了张伟的利息损失，应承担赔偿责任。张伟主张的利息计算标准（按一年期 LPR）及起算时间（2021 年 10 月 31 日，即合同约定交付房屋的次日）符合法律规定，法院予以支持。
B 房地产公司的责任：B 房地产公司未在《安置合同》上签字盖章，不是合同主体，也未收取购房款，故无需对张伟承担购房款返还及利息赔偿责任。至于 A 置业公司与 B 房地产公司之间的债权债务，属于另一法律关系，与本案无关，法院不作处理。
三、裁判结果
A 置业公司于本判决生效后七日内向张伟返还款项 4109400 元，并支付相应利息损失（以 4109400 元为基数，自 2021 年 10 月 31 日至实际付清之日止，按一年期 LPR 标准计算）；
四、案件启示：签订房产合同时，这 3 点一定要注意！
（一）确认合同主体是否完整，签字盖章不可漏
本案中，《安置合同》因缺少丙方 B 房地产公司的签字盖章而未成立，直接导致张伟 “解除合同” 的主张无法实现。提醒大家：签订房产合同时，务必核对合同载明的所有主体是否均签字或盖章，尤其是涉及 “多方合作”“代理” 等情形时，需确认每一方的身份及签约意愿，避免因主体缺失导致合同不成立。
（二）款项交付需明确 “收款主体”，留存完整凭证
张伟虽按约付款，但因款项支付给 A 置业公司而非合同约定的 “丙方指定账户”，且 A 置业公司主张已转款给 B 房地产公司却无有效证据，最终只能由 A 置业公司承担返还责任。建议付款时严格按合同约定的账户支付，同时留存转账记录、收款收据等凭证，明确款项流向及收款主体。
（三）“代理关系” 需有明确证据，避免责任推诿
A 置业公司主张与 B 房地产公司是代理关系，但提交的《代理安置确认书》是复印件且签订时间晚于《安置合同》，无法证明代理关系成立，最终未能让 B 房地产公司承担责任。若涉及 “代理”“委托” 等关系，需在合同中明确约定代理权限、责任划分，并留存书面代理协议原件，避免后续出现责任推诿时无据可依。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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