二手房交易卖家续约租户违约，定金起诉主张返还 房产买卖律师支招

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北京朝阳区一起房屋买卖合同纠纷中，陈明、刘芳夫妇 2023 年 9 月花 765 万买王磊的十号房屋（位于朝阳区），付了 50 万定金后，却发现王磊私下和租户续约到 2025 年，导致无法按期过户交房。陈明夫妇以 “卖家违约” 起诉，要求解除合同并双倍返还定金 100 万，王磊则称 “是买家不想买”。最终法院判决：合同解除，王磊仅需返还 50 万定金，不支持双倍赔偿。此案明确了 “房屋买卖中租户续约是否构成根本违约”“定金双倍返还的适用条件”，给二手房交易双方提了关键醒。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（买受人）：陈明、刘芳（夫妻，2023 年 9 月签订购房合同，支付定金 50 万元）

被告（出卖人）：王磊（十号房屋原权利人，2023 年 9 月卖房，签约后与租户续约）

中介方：甲公司（原链家地产，促成交易，参与协商过程）

案外人：张鹏（十号房屋二房东，原租期至 2023 年 12 月，后与王磊续约至 2025 年 4 月）

（二）事件关键节点

2023 年 9 月 18 日：陈明、刘芳与王磊通过甲公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（以下简称 “涉案合同”），约定：

十号房屋总价 765 万元，定金 50 万元（签约当日付 10 万，9 月 21 日前付 40 万）；

房屋现状为 “已出租，租户放弃优先购买权”，原租期至 2023 年 12 月 31 日，王磊承诺 “交房前解除租赁关系，过户前不得设立新租赁关系”；

2023 年 10 月 18 日前共同办理过户，过户后 14 日内交房；

若王磊违约设立新租赁关系，按 “成交总价万分之五 / 日” 支付违约金（未约定此违约可解除合同）。

2023 年 9 月 18 日 - 19 日：陈明、刘芳依约支付定金 10 万 + 40 万，合计 50 万元，甲公司确认收款。

2023 年 9 月 22 日：王磊告知甲公司 “已和租户张鹏续约至 2025 年 4 月 30 日”，甲公司同步告知陈明夫妇；同日微信记录显示，陈明夫妇催促甲公司办网签，甲公司称 “王磊不配合，因租户问题没解决”。

2023 年 10 月 - 11 月（协商失败）：

10 月 9 日：四方（原被告、甲公司、张鹏）协商，王磊提出 “带租约卖房（含租金）” 或 “等 2025 年租期到期再履行”，陈明夫妇明确拒绝；

10 月 27 日：甲公司转达王磊方案 “11 月 1-2 日过户，11 月 15 日前腾房”，陈明夫妇要求 “提供租户解除租约的书面协议 + 看房确认房屋状态”，王磊未提供；

10 月 29 日：王磊告知甲公司 “已准备好，随时可网签”，但未解决租户腾房问题；

11 月 8-9 日：四方再次协商，王磊承认 “原计划强行清租户，但怕违法，11 月 15 日无法腾房，诉讼清租户风险大”，陈明夫妇坚持 “不买带租约房”，协商破裂。

2024 年 1 月 25 日：陈明夫妇通过甲公司向王磊发送《解除合同通知》，王磊称 “未收到”。

2024 年 7 月 - 8 月（诉讼阶段）：

7 月 5 日：法院向王磊送达起诉状副本；

8 月 19 日：开庭审理，王磊当庭同意 “解除合同”，但主张 “是陈明夫妇不想买，拒绝网签，自己不违约，不返还定金”。

（三）各方主张

陈明、刘芳（原告）诉求：①确认涉案合同于 2024 年 1 月 25 日解除；②判令王磊双倍返还定金 100 万元。理由：王磊签约后私自续约租户，无法按约解除租约、过户交房，构成根本违约。

王磊（被告）抗辩：①合同约定 “租户已放弃优先购买权”，自己续约不违约；②是陈明夫妇 “嫌房价降了不想买”，拒绝网签、不付首付款，实际是原告违约；③同意解除合同，但不同意返还定金，或仅返还 50 万。

二、案件分析

（一）合同效力：涉案合同合法有效，双方均受约束

根据《民法典》第一百四十三条，涉案合同满足 “意思表示真实、内容不违反法律强制性规定”：

双方均签字确认，定金已实际支付，无欺诈、胁迫等无效情形；

合同明确约定 “租户放弃优先购买权”“出卖人不得新设租赁关系”，条款清晰，对王磊有约束力；

王磊虽主张 “原告拒绝网签”，但未提供证据（如网签预约记录、原告明确拒签的书面材料），结合甲公司微信记录，“无法网签” 的核心原因是 “租户问题未解决”，而非原告违约。

（二）违约认定：王磊构成一般违约，但不构成根本违约

王磊确实违约：

合同明确 “过户前不得就房屋设立新租赁关系”，王磊 2023 年 9 月 22 日告知 “续约至 2025 年”，属于 “新设租赁关系”，违反合同约定；

王磊未按承诺 “交房前解除租约”，多次协商后仍无法解决腾房问题，导致过户、交房无法按期履行，存在违约行为。

但不构成 “根本违约”：

合同仅约定 “违约新设租赁关系，按日支付万分之五违约金”，未约定 “此情形下买受人有权解除合同”；

根本违约需满足 “违约行为导致合同目的无法实现”，本案中，王磊虽续约租户，但当庭同意解除合同，且未明确表示 “拒绝履行任何义务”，合同目的可通过 “解除 + 返还定金” 实现，未达到 “无法实现” 的程度；

陈明夫妇主张 “1 月 25 日已通知解除”，但未提供 “王磊收到通知” 的证据（如签收记录、快递凭证），解除通知未生效，无法以 “单方通知” 认定合同解除时间。

（三）定金返还：仅支持原额返还，不支持双倍赔偿

根据《民法典》第五百八十七条，“定金罚则”（双倍返还）适用条件是 “债务人履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”，本案不满足：

如前所述，王磊的违约是 “一般违约”，未导致 “合同目的无法实现”，不符合定金罚则的适用前提；

双方最终在庭审中 “合意解除合同”（王磊同意解除，陈明夫妇诉求解除），根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后 “已履行的部分应恢复原状”，王磊收取的 50 万定金需返还，但无需额外承担 “双倍赔偿” 责任；

陈明夫妇未提供证据证明 “因王磊违约产生的实际损失超过 50 万”，主张双倍返定无事实依据。

三、裁判结果

确认原告陈明、刘芳与被告王磊于 2023 年 9 月 18 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于 2024 年 8 月 19 日（开庭日）解除；

被告王磊于本判决生效之日起七日内，返还原告陈明、刘芳定金 500000 元；

四、案件启示

（一）购房者：签合同必做 “3 个明确”，避免定金损失

明确 “违约解除权” 条款：二手房交易中，务必在合同中约定 “出卖人哪些违约行为可导致买受人有权解除合同”，尤其是 “租户问题”（如 “出卖人未按约解除租约 / 新设租赁关系，买受人有权解除合同并要求双倍返定”），本案因未约定此条款，导致原告无法主张双倍赔偿；

明确 “通知送达” 方式：约定 “解除通知、催告函等书面文件的送达地址（含快递、微信）”，并注明 “送达即生效”，避免像本案一样 “发送了解除通知却无法证明对方收到”；

明确 “房屋现状核查义务”：签约前务必实地看房，确认租户身份、租期、是否同意腾房，并要求出卖人提供 “租户放弃优先购买权的书面声明”，留存照片、视频等证据，避免 “签约后才发现租户拒不腾房”。

（二）售房者：3 个 “不做” 防违约，守住定金不翻车

不 “私自变更房屋状态”：签约后不得擅自新设租赁、抵押等权利负担，即使要续约租户，必须提前征得买受人同意并书面确认，否则极易构成违约；

不 “口头承诺替代书面约定”：协商腾房、过户时间时，务必通过书面协议（如补充条款、微信文字）确认，避免像本案一样 “承诺 11 月 15 日腾房却无证据，最终无法兑现”；

不 “拒绝配合基础流程”：若买受人无违约行为，需积极配合网签、过户等流程，即使有租户纠纷，也应主动提供解决方案（如协商租户解约补偿），而非以 “不配合网签” 对抗，否则可能被认定为 “恶意违约”。

（三）中介方：2 个 “主动” 尽义务，降低交易风险

主动核查房屋权利与租赁状态：签约前协助买受人查询房屋抵押、查封情况，核实租户租期、优先购买权声明，避免 “出卖人隐瞒关键信息”；

主动留存协商证据：交易过程中的沟通（如微信、电话、面谈）需全程留痕，尤其是 “出卖人承诺、买受人异议” 等内容，可整理成书面《沟通记录》由双方签字，后续发生纠纷时可作为关键证据（本案中甲公司的微信记录就成为法院认定事实的重要依据）。

（四）核心提醒：定金罚则 “不轻易适用”，关键看 “违约程度”

很多人以为 “只要卖家违约，就能双倍要回定金”，但本案明确：只有 “违约导致合同目的无法实现”（如卖家一房二卖、房屋被查封无法过户），才适用定金罚则；若只是 “一般违约”（如延迟履行、小瑕疵），且双方可通过 “解除合同 + 返还定金” 解决，法院通常不支持双倍赔偿。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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