上海楼市几个房价“虚高”的地方，劝你谨慎

2023年6月至今，上海二手房价已经持续跌了26个月。

这是我国房地产史上最长的下跌周期。

市区不少板块，都经历了大幅度的回调。

但仍有部分板块和小区，成交了异常的高价。

今天列举一些典型案例，帮助买房人避坑。

不想当大冤种的请务必看完！

徐汇滨江

徐汇滨江是一个买房很容易踩坑的板块，房炒不住的典型。

它不一定是上海最好的地段，但一定是人气最火爆的地方。

这里的新房卖一个火一个。

自2020年起至今，徐汇滨江的新房共有16次推盘，其中15次日光。

认购率超过250%的有11次，甚至出现5次“千人摇”。

而且这样的新房盛况，早在五年前就开始了。

2020年底，融创徐汇滨江壹号开盘，以高达508%的认购率，开启了上海新房高认购率的先河。

当时融创壹号的开发商不仅要求认筹金600万元，而且要求全款买房。

即便如此，在开盘当天，229套房源依然全部售罄。

新房热度传导到二手房市场，徐汇滨江的二手房价已经突破“环线”逻辑。

徐汇滨江地理位置上贴着内环，不在传统认知里的核心滨江地段，距离外滩也有段距离。

但它的二手房均价甚至比内环都要高。

这里的中产盘卖豪宅价，入门豪宅的价格更是能与顶级豪宅相媲美。

海珀旭辉，最新挂牌均价17.6万/平，最新成交一套4房，4400万。

这个总价已经能与黄浦区的新房豪宅，上海壹号院、金陵华庭相抗衡。

在高流动性的助推之下，买房人对徐汇滨江的包容度极高。

和海珀旭辉同房龄（2013年）的凯德茂名公馆，在黄浦已经被人嫌弃房龄老了，而徐滨的海珀旭辉热度仍居高不下。

更令人惊讶的是，人车不分流、车位仅1:0.6的尚海湾豪庭一期，能卖到3300万+。

而地段和档次更高一级的黄浦区，露香园，华润外滩九里，也是这个总价区间。

徐滨百汇园的价格更是超越翠湖天地二期三期的房价：

房价是跟上了，物业服务质量却没跟上。

在仅4块/月/㎡的物业管理下，百汇园楼盘的折旧速度正在加速。

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瑞虹新城

瑞虹新城用了27年，从虹口老镇棚户区，变成了上海最强中产社区。

近十年只要瑞虹新城有新房入市，开盘即售罄是基本操作。

瑞虹新城三期之后，二手成交价格如今都在10w以上。

像七期、八期的部分房源，成交价格甚至能达到17w左右。

瑞虹新城是改善盘“越级碰瓷”最成功的案例。

毕竟整个虹口区，只有瑞虹这一个次新改善板块，本土置换需求非常旺盛。

所以，在瑞虹新城，真石漆改善盘能卖出豪宅价。

不过瑞虹新城的好日子可能要到头了。

2026-2028年，本地和周边将解禁一大批5年限售新房：

瑞9、瑞10、招商虹玺、招商云玺、招商外滩玺、新弘北外滩、仁恒海上源、金隅外滩东岸、和樾天汇、海玥天汇、中海海上和集等。

这些盘从区位和交通上，并不逊色于瑞虹，甚至会更优。

除此之外，虹口内环及北外滩的新房供应体量也上来了。

金茂璞元已认购结束，北外滩核心区，中粮·北外滩壹号，售楼处展厅已在近期开放。

华润外滩瑞府、虹房集团北外滩项目等高端盘都有望在今年入市。

大量新房供应加限售新房解禁，供应端放水开闸。

瑞虹的溢价还撑得住吗？

明年就是检验瑞虹真实价值的重要时点。

马当路

情怀能值多少钱？去看看马当路的房价就知道了。

这是老卢湾眼中的白月光，本地购买力溢价的绝唱。

08年的永业公寓能卖到16万/平的单价。

对比其他区差不多地段、差不多房龄，相似品质的楼盘。

比如长宁中山公园板块的兆丰嘉园（2012年），单价、总价只有永业的一半，相当于立减1000万。

现在淡永汇三兄弟中，只剩永业还在硬撑着高价。

它是老卢湾人眼里的白月光，也是外区人眼中的漏水楼。

这里纯属黄浦区本地人自嗨的地段。

房子的溢价承载了许多动迁户“落叶归根”的情结。

新上海人去凑热闹很可能成为大冤种。

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南京西路/古北

2025年，上海传统好地段的某些老标杆盘，迎来了回光返照。

例如南京西路板块的中凯城市之光，148平的3房，成交价比2023下半年的价格反弹了10%：

但这只是个别楼盘小周期的波动，并不是趋势性的反转。

比如同板块的远中风华园二期，还在不断创新低。

158平大三房成交价都快持平中凯了：

之前远中风华园二期一直是要比中凯贵很多的，相当于翠湖天地的价格。

除南京西路外，今年古北二期的大户型，也迎来一波反弹。

很多人都认为古北要反弹了。

一直卖得和古北二期差不多价格的仁恒河滨花园，却默默创下新低：

大市场分化在加剧，楼盘自身也在分化。

如果你刚好在楼盘小周期的顶部买了房，相比同类楼盘，要多掏几百万。

背后的逻辑

市场下行，为何依然有人成了高位接盘的大冤种？

背后有四大逻辑：

一是板块正处于全城热捧的状态，流动性盛宴导致刚需盘卖改善价、改善盘卖豪宅价，越级碰瓷。徐汇滨江就是典型例子。

二是短期供需关系紧张，导致房价虚高，同城比价性价比很低。

比如瑞虹新城和前滩，由于供应有限而需求旺盛，房价被推高。

后面供应量上来，房价可能就绷不住了。

三是拆迁导致本地购买力溢价。

马当路就是老卢湾本地人撑起来的高价区，不明所以的新上海人看到卖的贵就觉得是好房子，盲目跟风。

四是楼盘处于小周期的顶点，买房人以为板块触底反弹，于是蜂拥而上。

楼市确实还存在机会，但需要更专业的判断。

如何避免？

想要买房不踩坑，我们也有四点建议：

第一，放弃追逐热门板块的惯性思维。

在弱势市场下，需要更多的考虑供需关系。

第二，关注同城比价效应。

不要孤立看待一个楼盘的价格，要对比同地段、同品质楼盘的价格水平。

第三，注重房屋品质、开发商信誉和物业水平。

市场越静淡，开发商、物业，这种“软实力”就越重要。

如果你的购房预算允许，你就认准宝华、仁恒、绿城的楼盘。

这几个基本上是房子品质+物业维护双优。

好物业养房，烂物业毁房。

尽量排除物业费3元/月/㎡以下的小区。

很多高层小区，三十多层、两梯四户，物业费1块多，都在以肉眼可见的速度飞快折旧。

第四，要有长期视角。

部分楼盘的小周期反弹并不意味着市场趋势的反转。

房地产周期已经发生变化，不能用买快消品、炒股票的思路来搞。

上海楼市剧烈分化，买房决策越来越难，专业的门槛越来越高。

加之在上海买房本身就是一个极具个性化，且难以复制的事情。

如果你有买房方面的困惑，一定要来找我聊聊~

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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