全国物业费“大跳水”，头部物企启动新策略

出品｜风财讯fengcaixun

作者｜王婷婷W=T=T

自去年以来，武汉已经有超过40个小区的物业公司宣布了下调物业费。而这只是这一波“以二三线城市为主的大规模物业费降价潮”中的典型之一。

8月19日的武汉万物云数字运营中心，万物云第一次离开了深圳召开公司的业绩发布会。在作为第二总部的武汉，万物云高管直言，充分感受到物业行业的变化和市场压力，并且这不仅来自几个城市，而是全国。

“过去20多年房地产高歌猛进、房价上涨，不少买房人获得不菲收益，大家对物业费定价不是那么敏感。随着地产行情变化，业主对价格和服务品质的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，推动物业在从规模扩张转向质量竞速。”万物云董事长朱保全表示。

这并非一家之言。今年财报季上雅生活、世茂服务、金茂服务、华润万象生活等头部上市物企的高管都有不同程度提及业务费调整、行业毛利率相关内容，并间接“喊话”行业可持续生态。

8月14日资深物业人李长江在博鳌大会上也指出，当前大家对物业费越来越敏感，不少小区要求降价。但以放弃服务、牺牲品质为代价的降价不可持续，业主其实要的是服务公开、价格透明、花钱有效，所以一味降价不可取，物业是要与业主一起共管。

全国物业费“大跳水”

价格并非“双刃剑”

价格，如今在小区各环节得到了空前的关注。

在宁波南熏别院小区，业主张先生已经减重13斤，获得了390元的物业费减免，响应物业今年6-9月推行的“减重1斤抵30元物业费”活动，其直言“几百块也是钱，减肥就能省钱，很乐意”；去年柳州新华庭小区推出“0物业费”，业主赵女士欣然接受了物业公司为续约提出的优惠活动，但她也直言，很担心物业为维持经营，不收物管费就会从公共收益等方面找钱……

“与其说业主对价格越来越敏感，不如说是对性价比愈加关注，钱需要买到对应的服务。”中物协研究员表示。根据该协会统计，全国自去年已有超过100个小区物业费下降，平均降价幅度20-35%，部分小区物业费甚至下调了50%。但“物业费大跳水”原因复杂，很多小区业主是为了物超所值，而非暴力砍价。

在万科管理物业十余年，朱保全认为物业费交费率不足的现象其实很常见，不是当下才出现的新问题。有些业主不交物业费或要求降价，表面上看是因为对物业公司不满意，其实是不满小区的物业服务不到位、不作为。

“谁不想买到便宜的东西？但大家也都知道质价相符。并且价格始终是短期视角，而价值是长期视角，所以我始终认为，更多的沟通能够形成价值的共识。”

同时，朱保全指出，想获得高品质的物业服务，对于业主来说，首先要思考的不是是否“取消物业”，而是如何形成“精明决策集体”，一个廉正而专业的业委会，不但能够为小区选到一个优质的总承包商，还能够监督总承包商真正为服务质量负责。

在这个背景下，万物云提出了一个思路——“弹性定价”，即将物业服务结构为508项形成模块化的菜单(其中158项基础服务，350项可选服务)，明码标价，业主可以自由组合和选择，并支付对应的价格。业委会与物业公司充分沟通，实现物管服务落地中真正“质价相符”。

实践证明，“一分钱一分货”仍是有效的。

今年万科物业在重庆落地弹性定价的项目，物业费收缴率提升了20%；在青岛的项目甚至因为弹性落地质价相符的策略，协商价格突破了地方政府行政政令的上限；在太原执行弹性定价后，在首发项目周边新增了3个靶向小区增提升蝶城密度……

万物云中期财报显示，上半年公司在存量市场中获取114个住宅物业项目的年化饱和收入为6.68亿元，同比增长31.5%。

这对公司整体业绩数据也有较大带动，在万物云2025中期181.4亿元营收(同比增长3.1%)中，住宅物业管理服务、物业及设施管理服务以及BPaaS解决方案业务的循环型业务收入就同比增长了9.5%至163.1亿元。由于同期公司开发商关联业务收入占比降至6.5%，这也使得万物云的核心业务收益增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现。

面对市场提出的价格问题，万物云通过弹性定价的策略得到了市场认同，帮助公司增长市拓，但相信它不会是唯一的答案。

据悉，今年万物云已将“弹性定价”向全行业开源，更多企业或将在此基础上探索落地策略，推动行业与业主共建服务新标准，而这背后，"优质优价"的消费理念深入人心、落到物管实处是关键。

“换物业”将愈演愈烈

物管不该追求高毛利

近年的小区物业风潮，除了“降”还有“换”。

数据显示，我国住宅的物业换手率至2024年底已提升到了3.3%，而《民法典》出台之前的这一数值仅为1.7%。

今年不少知名物企也在部分项目管理中也面临退场。例如6月中海物业撤离鄂州一小区；滨江服务在服务三年后撤离杭州一网红小区…这背后业主不满服务、欠缴物业费、续约价格没谈拢等等仍是主要原因。

朱保全认为，随着市场竞争加剧“小区换物业”成为一种现象。而业主委员会们也充分利用了如今的竞争局面，向物业公司提出权力让渡的要求，其重点是“权力分配与带资入场”。

带资进组，是指一些物业公司新进驻时自投一定资金用于小区硬件整改或无偿使用或与公共收益的分成相关联，以建立信任或提高中标概率。不少人认为，这种低端竞争容易引发“恶性内卷”，不会真正提高服务。

不过在朱保全看来，带资进场因解决历史遗留问题而生，会倒逼行业提效，带来不同的成本管控及运营能力的比拼，最终改善行业效率。

但应该明确的是，“物业提供的是软服务，所有公共设备设施等问题都应该由业主出钱解决，残败的小区硬件很难因为换物业而变好。实际上这过程中需要一个主体来改造硬件，从而阻断‘破窗效应’，避免‘公地悲剧’。”朱保全指出。

实际上，更换物业的风潮可能对规模较大或品牌较好的物业公司扩张有益，但对物企行业的利润空间始终是考验。

万得wind数据显示，万物云、融创服务、金茂服务、雅生活、彩生活等主要上市物企2021年以来的毛利率几乎都处于下行通道。

万物云2025年中期业绩也显示，公司毛利率主要由“物业及设施管理服务业务”(毛利率同比增加0.5个百分点)，“企业远程运营服务业务”(毛利润2.07亿同比增长20.2%)等高附加值业务支撑。

不过朱保全认为，“物业费”本质上是受业主共同托付的资金，物业公司是在“替业主有质量地花钱(维护小区)”的过程中取得的报酬。毛利率是客户关系的一种体现，物业管理不是垄断也不是强知识行业，并不该追求过高的毛利率，而应该恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”。

(朱保全在万物云2025中期业绩会上提出四大建言)

中指研究院研究员指出，躺着赚钱的日子早就一去不复返了，“增收不增利”是物业行业的普遍现象，高毛利业务减少是趋势，

同时受开发商关联方影响，应收账款计提减值、商誉减值等计提都会拉低利润率。但在独立竞争中，优胜劣汰反倒有助于行业的头部聚焦和头部企业的业绩逆转。