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保利海上瑧悦再探：530 万上车中环，“墓景房” 争议下的真实价值

最近后台被保利海上瑧悦的咨询刷爆了，“530 万买中环三房” 的诱惑确实让人难以抗拒，但 “墓景房” 的标签又像根刺，让不少人犹豫不决。作为跑遍上海楼市的 “老法师”，我特地再去项目周边蹲了一整天，从早到晚体验了一把准业主的生活，今天就来给大家扒一扒这个项目最真实的一面。

一、价格背后的猫腻：低价真的等于捡漏吗？

先说大家最关心的价格。530 万起买中环三房，这个数字放在三年前，连想都不敢想。要知道，中环沿线的新房均价普遍在 7-8 万 /㎡，就算是二手房，房龄 10 年以上的小区也要 6.5 万 /㎡左右。保利海上瑧悦 6.07 万 /㎡的均价，确实比周边低了 7000 元 /㎡，一套 100㎡的房子整整省出 70 万，这笔钱够买辆特斯拉 Model Y 还绰绰有余。

但低价的背后，必然有其原因。除了大家都知道的 “墓景房” 因素，我还发现了一些细节。项目的土地拿地时间是 2019 年，当时的楼板价就达到了 3.8 万 /㎡，按照正常的开发成本，售价至少要 6.5 万 /㎡才能保本。现在 6.07 万 /㎡的价格，其实已经接近成本线，这也是为什么开发商会给出这么大的折扣力度 —— 直降几十万 + 15 万车位券 + 5 年物业费全免，算下来综合折扣确实有 1-2 个点。

对于购房者来说，这意味着什么？如果是自住，现在入手确实能省一大笔钱，而且保利是央企，不用担心烂尾风险，年底就能交房，相当于 “即买即住”。但如果是投资，就要慎重了，毕竟低于成本线的价格，未来升值空间会受到一定限制，再加上 “墓景房” 的影响，出手时可能会面临折价。

我算了笔账，按照首付 30% 计算，100㎡的三房首付只要 182 万，贷款 425 万，按照当前 LPR 利率 4.2% 计算，月供大概 2.1 万。对于在市区上班的双职工家庭来说，这个压力其实不算太大，毕竟省下的 70 万可以用来装修或者改善生活。

二、房源深度解析：100㎡三房和 130㎡四房到底怎么选？

售楼处的销售告诉我，目前剩余的房源主要集中在 100㎡三房和 130㎡四房，其中 100㎡的选择更多，有 50 多套，分布在不同的楼栋和楼层；130㎡的只有 20 多套，主要在高楼层。

（1）100㎡三房：刚需家庭的最优解

我特意挑了不同楼层的 100㎡样板间体验了一下。低楼层（5 楼以下）的采光确实会受到一些影响，尤其是早上 10 点前，客厅的阳光比较有限，但到了中午，三开间朝南的优势就体现出来了，主卧和客厅都能晒到太阳。高楼层（15 楼以上）的采光就非常好了，视野也开阔，能看到远处的公园和城市景观。

这个户型的 LDKB 一体化设计确实很实用，客厅、餐厅、厨房和阳台连在一起，形成了一个宽敞的公共空间。我实地测了一下，客厅面宽 3.9 米，进深 4.5 米，放一套 L 型沙发 + 茶几 + 电视柜后，还能留出足够的活动空间，平时带孩子玩耍或者招待朋友都没问题。

2.8 米的玄关柜是个惊喜，深度有 60cm，不仅能放鞋子，还能收纳一些杂物，对于小户型来说，收纳空间太重要了。厨房是 U 型设计，操作台面有 2.8 米长，两个人同时做饭也不会觉得拥挤，而且预留了双开门冰箱的位置，实用性拉满。

两个次卧的空间比我想象中要大，最小的房间也有 8㎡，放一张 1.2 米的床 + 书桌 + 衣柜完全没问题，作为儿童房或者书房都很合适。卫生间做了干湿分离，台盆柜的储物空间也很大，能满足日常洗漱用品的收纳。

（2）130㎡四房：改善家庭的性价比之选

130㎡的四房性价比更高，530 万起的价格，在中环几乎找不到对手。我看的那套在 18 楼，视野非常好，6.2 米的横厅太霸气了，采光面比普通户型大了近一半，整个客厅明亮又通透。

主卧套房设计很贴心，面积有 18㎡，放一张 2 米的大床 + 两个床头柜 + 梳妆台后还有剩余空间，独立卫生间带浴缸，晚上可以舒舒服服泡个澡。衣帽间虽然不算特别大，但足够放夫妻二人的衣物了。

另外三个房间面积都在 9-11㎡之间，其中一个房间可以作为老人房，靠近公共卫生间，方便老人起夜；另外两个房间可以作为儿童房，或者一个做儿童房，一个做书房，灵活度很高。

我对比了周边同面积的四房，比如宝华城市花园的 130㎡四房，总价要 850 万左右，而且是 2010 年的房子，户型设计和装修标准都比不上保利海上瑧悦。这么看的话，这个户型的性价比确实吊打周边。

三、配套体验：住在这里，生活到底有多方便？

（1）交通：15 号线实测，通勤时间有惊喜

我从 15 号线丰翔路站出发，步行到项目只用了 5 分 20 秒，这个距离真的太友好了。早上 7 点半，我坐 15 号线往市区方向走，虽然人有点多，但不算拥挤，到静安寺站正好用了 28 分钟，比我想象中快一些。

规划中的 22 号线预计 2026 年通车，到时候从项目出发，2 站就能换乘 22 号线，到虹桥商务区会更方便。自驾的话，我从项目出发，走南北高架到人民广场，早上 8 点出发，不堵车的情况下只用了 35 分钟，堵车的话大概 50 分钟，这个通勤时间在上海已经算很不错了。

小区门口有 3 条公交线路，分别到地铁站、商圈和周边社区，虽然班次不算特别密集，但对于没有车的老人来说，出行还是比较方便的。

（2）商业：从日常买菜到逛街购物，一应俱全

早上 8 点，我去了附近的菜市场，距离项目只有 800 米，步行 10 分钟就能到。菜市场里的蔬菜水果很新鲜，价格也比超市便宜，还有不少本地农户自己种的菜，对于喜欢做饭的家庭来说太方便了。

中午我去了万象汇，步行 12 分钟就到了。里面有很多餐饮品牌，从快餐到正餐都有，我随便找了家面馆，味道不错，价格也亲民。下午逛了山姆会员店，里面的生鲜和日用品种类很丰富，性价比很高，很多周边居民都会来这里采购。

正在建设的双 TOD 项目已经初具规模，其中一个 TOD 的商业部分预计明年开业，到时候会有更多品牌入驻，生活便利性会进一步提升。晚上 7 点多，我在万象汇附近逛了逛，商业氛围很浓厚，人来人往的，很热闹，完全不用担心晚上出来没地方去。

（3）教育：学校建设进度实拍，划片有戏吗？

上师大附小距离项目 1.2 公里，我去现场看了下，主体结构已经完工，正在进行内部装修，预计明年 9 月就能招生。学校的规模很大，有 36 个班级，硬件设施看起来很不错，操场、体育馆、图书馆等一应俱全。

南大实验学校已经开学了，距离项目 1.5 公里，步行 20 分钟或者骑车 10 分钟就能到。我向周边的居民打听了一下，这所学校的口碑还不错，师资力量主要来自区里的重点学校，教学质量有保障。

至于划片问题，虽然官方还没有明确，但按照就近入学的原则，保利海上瑧悦划到这两所学校的可能性很大。不过我还是建议有孩子的家庭，在买房前最好去教育局咨询一下，了解最新的招生政策。

四、“墓景房” 争议再探讨：实际影响到底有多大？

为了弄清楚公墓对项目的实际影响，我特地在不同时间段去项目西侧观察了一下。早上 8 点，天气晴朗，从 10 楼的样板间往西看，确实能看到公墓的一角，但被树木遮挡了一部分，不是特别明显。中午 12 点，阳光比较刺眼，反而看不太清楚。下午 5 点，夕阳西下，公墓的轮廓稍微清晰一些，但距离确实很远，不会有压抑的感觉。

我还向周边的居民了解了一下，他们说平时几乎不会注意到公墓的存在，只有在特定的节日（比如清明节）才会有一些影响，但也只是偶尔能听到鞭炮声，影响不大。而且南大公园的绿化很好，树木茂盛，在一定程度上起到了隔离和遮挡的作用。

从风水角度来说，确实有些家庭会比较忌讳，但这更多是个人心理因素。我觉得买房最重要的是自己住得舒服，如果心里实在介意，就算价格再便宜也不要买；如果不介意，那这个价格确实很划算。

从投资角度来看，“墓景房” 的增值潜力确实会受到影响。我查了一下周边类似的 “墓景房” 二手房，比如距离公墓 500 米内的小区，挂牌价普遍比周边其他小区低 5%-8%，而且成交周期也更长。所以如果是投资，确实要谨慎考虑。

五、和周边项目的终极对比：为什么选保利海上瑧悦？

（1）和同区域新房对比：价格优势明显

距离保利海上瑧悦最近的新盘是 1.5 公里外的某项目，均价 6.8 万 /㎡，100㎡三房总价要 680 万，比保利海上瑧悦贵了 150 万。而且那个项目距离地铁站有 2 公里，步行要 25 分钟，交通便利性远不如保利海上瑧悦。

另一个项目在南大板块的另一端，均价 6.5 万 /㎡，虽然价格比保利海上瑧悦高，但没有公墓的争议。不过那个项目到地铁站也要 1.8 公里，而且商业配套不如保利海上瑧悦成熟，性价比还是稍逊一筹。

（2）和外环外新房对比：位置优势碾压

嘉定新城的某项目，100㎡三房均价 5.5 万 /㎡，总价 550 万左右，和保利海上瑧悦价格差不多，但位置差了一个环。从那个项目到静安寺要 45 分钟以上，而保利海上瑧悦只要 28 分钟，通勤时间节省了近一半。

松江泗泾的某项目，100㎡三房总价 500 万左右，价格更便宜，但到市区的距离更远，而且周边配套不如保利海上瑧悦成熟，对于在市区上班的人来说，通勤压力会很大。

（3）和周边二手房对比：新房优势突出

周边房龄 5 年左右的二手房，比如某小区，100㎡三房总价 650 万左右，比保利海上瑧悦贵了 120 万，而且是毛坯房，需要自己装修，加上装修成本，总价会更高。另外，二手房交易还有税费、中介费等额外支出，算下来成本比买新房高不少。

房龄 10 年以上的二手房价格虽然低一些，比如某小区，100㎡三房总价 580 万左右，但户型设计老旧，没有电梯，居住体验远不如新房。而且老小区的物业服务也比较差，小区环境脏乱差，居住舒适度不高。

六、真实居住体验：适合哪些人买？

（1）在市区上班的年轻夫妻

对于在静安寺、人民广场、陆家嘴等市区上班的年轻夫妻来说，保利海上瑧悦的交通优势太明显了，15 号线直达市区，通勤时间短，能节省很多时间和精力。而且 530 万起的价格，首付 100 万左右就能上车，压力不算太大，适合预算有限但又想留在市区的年轻夫妻。

（2）有孩家庭的改善需求

130㎡的四房对于有孩家庭来说太合适了，四个房间能满足一家四口甚至三代同住的需求，6.2 米的横厅可以作为孩子的活动空间，让孩子有足够的地方玩耍。周边的学校资源也能满足孩子的教育需求，是改善家庭的不错选择。

（3）不介意 “墓景房” 的自住者

如果不介意公墓的存在，只看重房子的性价比和居住便利性，那保利海上瑧悦绝对是个好选择。中环的位置、成熟的配套、央企的品质，加上优惠的价格，自住的话真的很划算。

不适合两类人：一是对 “墓景房” 特别忌讳的人，就算价格再便宜，住进去也会心里不舒服，影响生活质量；二是纯投资客，“墓景房” 的升值空间有限，出手难度大，投资风险高。

七、总结：理性看待争议，按需选择

保利海上瑧悦是一个优缺点非常明显的项目。优点是价格低、位置好、配套成熟、户型实用，530 万起能在中环买三房，性价比确实很高；缺点是有 “墓景房” 的争议，可能会影响居住体验和未来的升值。

买房是大事，不能只看价格，也不能被争议吓倒，关键是要根据自己的实际需求和接受程度来选择。如果你是自住，而且不介意公墓的存在，那这个项目值得入手；如果你介意，或者是为了投资，那就要慎重考虑了。

最后给大家一个建议：如果有兴趣，一定要亲自去项目现场看看，最好在不同时间段去，感受一下采光、视野和周边环境，再结合自己的情况做决定。毕竟房子是要住很久的，只有自己满意了，才是最好的选择。

如果还有其他关于保利海上瑧悦的问题，欢迎在评论区留言，我会一一解答。也欢迎关注我，后续会分享更多上海新房的实地探盘信息，帮大家买到合适的房子。