房企利润大洗牌！行业下半场何去何从？

摘要：深蹲后的正向信号

2025年的盛夏，房地产依然在深水区调整。

时值中报季，A股及港股上市房企陆续披露上半年业绩预告。与市场的期待相符，一份份公告拼凑出的，是一幅充满挑战与压力的行业图景。

1、超六成房企预亏背后

根据Wind及多家研究机构的数据统计，亏损已成为2025年上半年房企财报的普遍现象。

Wind数据显示，截至8月15日，共有74家房企发布2025年上半年业绩预告，预计出现亏损的公司有46家，占比超过六成。

其中32家为连续亏损，14 家由盈转亏，万科A、华夏幸福、金地集团等13家企业的亏损额预计超10亿元。

图表来源｜南方都市报（特此感谢）

可以看到，这一次房企的亏损面也不仅局限于中小房企或已陷入困境的企业。即便是头部也未能幸免。例如万科以100亿至120亿元的预计亏损额居首，金地集团则预计亏损34亿至42亿元。

盈利阵营的表现也一般般。

在已披露业绩预告、业绩快报的72家上市房企中，仅26家实现盈利，其中盈利超10亿元的房企仅保利发展、滨江集团、龙湖集团三家。分别为盈利27.35亿元、16.33-19.82亿元、32.3亿元左右（根据公告披露计算得出）。

这三家房企也很具代表性：一位是规模一哥，一位是发达区域老大，另一位则是长期稳健的全国性民企。

这也侧面说明，尽管房地产行业利润池正急速收缩，但财务稳健的头部房企依然有望获得更多发展机会，行业分化仍将继续。

2、盈利重构与财务防线

行业的机会何在？当前现状是，房地产行业利润池正在收缩，曾经依赖“高周转、高杠杆”的盈利模式已难以为继。

如何实现从“土地增值+销售价差”到“多元业务协同”的盈利逻辑重构，这就是机会。而盈利下滑，正是这场重构中的必然阵痛。

以龙湖举例。其1-6月运营数据显示，上半年实现含税经营性收入约141.5亿元，创半年历史新高，其中运营收入75.0亿元、服务收入66.5亿元。这两块业务如同稳定的“现金流奶牛”，持续为公司贡献利润。

如摩根大通在分析中所言，龙湖用经营性业务的增长，部分抵消了开发业务的亏损，这正是其在行业下行期仍能保持盈利的关键。

穆迪在7月的行业报告中也提到，华润和龙湖凭借较高的经营性收入，在过去几年表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。

龙湖的经营性业务并非短期突击，而是长期布局的结果，目前已覆盖商业、长租公寓、社区服务等多个领域，形成了与开发业务互补的“第二增长曲线”。

最新数据显示，截至2025年7月末，龙湖经营性收入持续增长至约164.7亿元（含税）。其中运营业务收入约87.6亿元，服务业务收入约77.1亿元。

仅有良好的经营表现还不够，财务健康程度同样关键，甚至直接关系到企业的生死存亡。一直以来龙湖在这方面的表现也是可圈可点。

公告显示，上半年龙湖含资本性支出的经营性现金流为正，负债规模稳步压降，债务结构持续优化。

更具说服力的是其偿债动作：2025年年内龙湖到期的境内信用债已全部偿还，累计兑付公开债超100亿元。

7月以来，龙湖如期兑付“22龙湖04、20龙湖拓展MTN001B”等多笔债务，甚至开始提前偿还12月到期的海外银团贷款，8月28日还将提前三个月完成“22龙湖拓展MTN002”的还本付息。

新加坡星展银行的现金流敏感性分析显示，尽管上半年销售额同比下降，龙湖仍能实现正向经营性现金流。这种“现金为王”的策略在行业流动性紧张的当下尤为珍贵，使其在不少房企因债务违约陷入困境时，仍能保持充足的腾挪空间。

3、深蹲后的正向信号

宏观来看，行业深蹲期间的正向信号也很明显。2025年政府工作报告明确提出“加快构建房地产发展新模式”，最高层会议也强调城市发展要从“增量扩张”转向“存量提质”，

在这样的政策导向下，房企盈利变化背后的转型路径具有重要的启示意义。首先是，如何彻底告别规模崇拜，实现有质量的利润与现金流为王。

单纯追求销售额和规模排名的时代已经一去不复返。过去被视为利润“蓄水池”的已售未结资源，如今可能因利润率下降而成为需要被挤出的“水分”。

未来，企业的生存与发展将不再取决于规模有多大，而在于能否产生可持续的、正向的经营性现金流以及有质量的利润。

房企必须从根本上转变经营理念，将财务的稳健性与现金流的安全性置于一切发展的首位。

其次，从开发商向“不动产运营商”转型是必由之路。

当开发业务的利润变得越来越薄、越来越不稳定甚至亏损时，寻找新的利润增长点成为所有房企的当务之急。

这时候，持有优质的商业、办公、长租公寓等经营性物业，并通过精细化运营获取长期、稳定的租金和服务收入，是平抑开发周期波动的有效手段。

这条路虽然投入大、回报周期长，但在一个不再有暴利的时代，它却是通往可持续发展的主要桥梁。

最后就是聚焦好产品与好服务。

市场已经从“有房住”进入“住好房”的阶段。政策层面也在大力倡导“好房子”的建设。这意味着，未来市场的竞争将是产品力、服务力和品牌力的全方位竞争。

无论是住宅开发，还是商业运营、物业服务，只有那些能真正洞察客户需求，打造出高品质、优服务产品的企业，才能在激烈的存量竞争中赢得客户的“用脚投票”，获得品牌溢价，从而穿越周期，基业长青。

总的来说，房地产行业最困难的时期可能即将过去，而高杠杆、单一依赖开发业务的房企仍面临严峻挑战。行业的转型与重构，正在为有准备的企业开辟新的发展空间。

（仅代表作者个人观点）