“2025年会是物企业绩反弹的一次机会”

(文/解红娟 编辑/张广凯）

“物业要找到自己的发展之道。”

8月19日，万物云发布2025年中期业绩发布会，万物云董事长朱保全表示，房地产增量时代，物业企业跟着一起成长，但在房地产进入到存量阶段时，物企来能否快速地寻找到自己的独立发展之道，这是过去三年非常重要的一点。

在朱保全看来，那些找到了自己发展之道的物企，2025年会是一次反弹的机会，尤其是在收益方面。

朱保全上述言论的逻辑是：今天排名靠前的物企在历史上或多或少都与母公司之间存在关联交易，在地产业务向好的时候，这部分关联交易的毛利率水平不差，但在地产下滑阶段，它就变成了对公司财务报表的冲击，使过去两年物企的报表并不好看。

“但如果大家独立发展的能力在过去三年已逐步构建起来，而关联交易的比例也已经降到一定底部的时候，今年有可能会出现收益的剪刀差，靠独立业务获得收益的增量会大于关联交易，也就是与开发商相关业务的毛利下滑的差值将会变成正向。”朱保全说道。

行业分化

很显然，万物云正是朱保全口中找到自己发展之道的物企之一。

2025年上半年，万物云实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1%；毛利24.9亿元，同比增长3.8%；净利润8.4亿元，同比增长5.4%；核心净利润达13.2亿元，同比增长10.8%，交出来一份漂亮的成绩单。

与万物云类似，多家物业企业同期业绩表现突出。

雅生活服务发布的正面盈利预告显示，预期期内公司股东应占利润同比大幅增长，核心原因是 2025 年上半年公司通过修订合同信用条款、调整业务模式、推进工抵资产及提起诉讼等风险控制措施，有效管理应收款项，未对关联方贸易及其他应收款项新增大额减值拨备。

而 2024 年同期，雅生活服务受关联方拖累严重，以至于其在2024 年出现上市 6 年以来的首次亏损，主要由于关联方客户信贷风险增加、年内计提大额减值亏损所致，报告期内仅金融资产减值损失计提金额同比增加 709.5% 至 43.29 亿元。

佳源服务同样预期业绩向好，截至 2025 年 6 月 30 日止六个月，其净利润预计介于 1.2 亿元至 1.5 亿元，较 2024 年同期的 6320 万元实现显著提升。

融创服务与东原仁知服务也实现业绩突破。其中，融创服务预计，2025 年上半年公司股东应占溢利预计不低于 1 亿元，较 2024 年同期的 4.72 亿元亏损实现 “扭亏为盈”。东原仁知服务则在报告期内实现收益 7.937 亿元，同比增 3.1%；利润 2880 万元，同比增 14.2%，公司股东应占利润 2580 万元，同比增幅达 7.6%。

与上述企业的稳健增长形成对比，仍有部分物业企业尚未找到适配的发展路径，业绩承压明显。

远洋服务此前发布的盈利警告显示，2025 年上半年公司股东应占亏损预计介于 2.95 亿元至 3.26 亿元，而 2024 年同期仍录得 5930 万元的股东应占溢利，呈现 “由盈转亏” 态势。

中骏商管智慧服务的利润则出现同比下滑，2025 年上半年母公司所有人应占溢利预计 3000 万元至 3500 万元，较 2024 年同期的 8000 万元大幅减少。

整体来看，2025 年上半年的物业行业分化，部分企业已找到清晰发展路径，交出亮眼成绩单；另有企业尚未破局，仍面临亏损或利润下滑的压力。

部分企业无奈撤场

即使有不少物企业绩向好，但不可否认的是，物业行业整体依然承压。

在此背景下，企业间的分化愈发明显，部分企业选择主动撤场。据不完全统计，近期已有龙湖物业、金科服务、中海物业等超 10 家物业企业发布主动撤场公告 。

从撤场原因来看，物业费相关问题首当其冲。

此前，部分地方政府积极出台物业费指导价政策，规范市场定价秩序。例如，深圳明确普通住宅前期物业费最高标准为3.9元/平方米/月；广州则将普通住宅前期物业费划分为五级，其中有电梯住宅最高2.8元/平方米/月，无电梯住宅最高1.9元/平方米/月，为行业收费设定了清晰“红线”。

“红线”压力下，个别头部物企因物业费调整面临经营难题无奈退盘。

例如，万科华彩城物业服务因按当地政府指导价大幅降价，导致企业难以维持运营而无奈退场；滨江服务则因杭州万固珺府项目物业费从2.8元/平方米降至2.2元/平方米后，无法保障现有服务品质，最终选择退出该项目；中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，自 2023 年 3 月以来，该小区因入住率低，累计欠缴物业费达 59.59 万元，企业无力持续垫资运营。

开发商历史遗留问题也是导致物业企业撤场的重要因素。

以金碧物业退出岳阳湘阴六建溪上桃花源小区为例，该项目因恒大集团 “爆雷” 延期交付，部分业主以延期交付、房屋质量问题等原因，不及时支付物业费，导致物业连年亏损，无法维持正常运营 。

谈及物业费指导价，万物云执行董事兼首席运营官何曙华在业绩会上指出，过去在房地产行业快速发展期，房屋供给数量以及价格都处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度不高；如今市场调整，业主对物业的服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，物业行业正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。

基于此，万物云提出弹性定价策略，即通过解构508项服务为模块化菜单，业主按需组合并明晰定价规则。

万物云执行董事兼首席运营官何曙华特别强调，弹性定价不是鼓吹物业费降价，它既尊重业主对于服务品质期望的合理诉求，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。