北京五环外松绑，这个新盘没吃到福利

文/北京进深 徐迪

沐春墅的推盘节奏成谜。

3月20日公示规划设计方案；

4月22日取得建设工程规划许可证；

5月初案名出炉；5月底售楼处开放。

又过了三个月，8月20日，还是没拿到预售许可证。

作为梧桐府之后大兴的又一新规产品，沐春墅满配了“好房子五件套”：

阳台、室内挑空、风雨连廊、架空层、共享空间。

层高超3米，综合得房率最高可达99%。

01、延迟开盘

在最受关注的阳台封闭问题上，沐春墅提出“北京气候环境下的好房子”概念，搞了一套既合规，又实用的解决方案：

挑空平台以全赠送形式纳入室内空间；开敞阳台则配置电动窗，可根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式，将阳台转化为全天候可用的“空中花园”。

这是大兴新城首次出现内嵌阳台的形式。

用北京兴创投资公司总经理李宏宇的文字来描述这个阳台：

当传统住宅还在与气候对抗时，兴创沐春墅希望能够让社区成为风雨无阻的生活剧场，让建筑学会自主呼吸，让阳台成为四季可享的空中花园。

在这种诗情画意的期待中，原计划8月中旬开盘的沐春墅，又一次延期了。

北京五环外限购松绑政策实施后，多个远近郊楼盘受益，成交量显著增长。

然而，大兴的几个改善大平层，似乎没能吃到这波红利。

最新入市的大兴发展梧桐府，7月10日取证并进入顺销阶段。

取证次日案场反馈：首批366套房源，认购38套，去化率超10%。均价4.3万元/㎡，认购总金额3.1亿元。

这组数据还是很振兴人心的。

梧桐府2月底报规，4月份发布案名和效果图，5月份才全面启动蓄客。

直到取证，满打满算不过一个月，如果真能有30多套认购，且站上4万 单价，市场认可度还是非常高的。

一个多月过去了，实际的网签情况，未及预期般理想。

截至目前，梧桐府网签18套，成交均价接近4.2万/㎡，网签金额约1.4亿元。

02、竞品问世

前方客户端，友商没给到太多信心。

后面的供给端，劲敌恰好出现。

就在上周，大兴经开0021、0022地块设计方案出来了。

同样是纯改善的大平层项目，预计面积段150-370㎡。

6个架空层、6000㎡社区商业，风雨连廊、邻里共享空间等好房子元素也配齐了，甚至连红线外的绿地都给做了下沉花园。

最赞的还是各种台子：大兴首个内嵌阳台，弧型转角的奇偶阳台，北向挑空平台，还有侧边飘窗、转角飘窗……空间扩展尺度大幅突破。

应该是目前大兴赠送比的天花板项目。

这么一对比，沐春墅的“类内嵌阳台”，好像没那么香了。

（大兴经开0021、0022地块赠送空间）

沐春墅总共规划了11栋住宅楼，共360户。

1#、2#、4#和6#为小高层产品；3#和7#为洋房；其余为叠拼产品，集中在小区西侧。

小高层户型主力建面129-192㎡三居、四居。

129三居两卫，南向1.5米进深双跨阳台，面宽6.9米，在客厅与次卧位置，主卧为飘窗。

163四居两卫，阳台进深达到1.75米，仍是客厅与次卧双联。这个户型的厨房做得细而长，面宽仅2.6米；160平层居然没做出双套房，主卫还是单台盆，当前市场上也不多见。

192大四居，面宽13.3米只做了三开间，客餐厅6米等宽，厨房是倒L型的，动线不是很合理。

南向双套房，收纳空间无敌多，梯厅2.7米长的储物柜，入户处做了家政间 玄关柜，餐厅两侧整墙边柜，主卧步入式衣帽间。

E户型为六层三叠，奇数层南向有挑高阳台。

下叠建面238㎡，双入户门设计，首层南边带露台，二层北边带1.8米开敞阳台，地下室面积约70平米，层高7.1米。

中叠建面238㎡，为三层 四层 28平米自然采光地下室；上叠建面205㎡，为五层 六层。

F户型为双叠产品，下叠为首层、二层、三层 7.1米挑高地下室，建面248㎡，首层客厅局部挑高6.2米，二层北边开敞阳台，三层为一个20㎡左右的空间，可做独立书房或工作室；

上叠为三、四、五层 自然光地下室，建面283㎡，三层、五层南向均有1.8米进深奇偶阳台，三层客厅局部挑高6.2米。

G户型也是双叠产品，下叠建面267㎡，首层局部6.2米挑空 地下室，二层北向开敞阳台。

上叠建面236㎡，带一个9㎡地下储物室，三层客厅局部6.2米挑空，四层南向有一个1.3米深X3.2米宽的小阳台。

03、昔日全优

兴创沐春墅项目占地约3.5公顷，总建筑面积约9.8万㎡，其中地上建筑面积约6.6万㎡。

0248为托幼用地，规划1处9班幼儿园；

0255为二类居住用地，占地3.04公顷，总建面9.39万㎡，地上计容建面6.09万㎡。

规划11栋4F-17F住宅楼，产品形态包括洋房、高层、叠拼，共360户，户均建面约170㎡。

标准层层高超3米，综合得房率最高可达99%。

公共空间方面，兴创沐春墅配置了架空层+风雨连廊+邻里共享中心。

“好房子”新规发布以来，北京新盘中同时这三项的项目不多。

加上阳台空间和室内挑空，兴创沐春墅满配好房子“五件套”。

小区有4栋楼做了首层架空（含局部），总面积超过1500㎡。

风雨连廊自下沉庭院穿插出来，向北连接室外活动场地，向南一路延伸至各楼栋，总长度超约400米，几乎贯穿全园，串起了整个小区的归家动线。

刚出总平图的时候，无论是架空层数量，还是阳台配置，兴创沐春墅几乎可以吊打区域内所有新盘。

大兴目前已开盘的项目，只有京玺做了奇偶错层阳台；

刚调规的元启，也只是在南向新增奇偶阳台；

梧桐府，大兴首个带开敞阳台的项目，但是在北向，南阳台依然是奇偶阳台。

兴创沐春墅是继梧桐府之后又一个配置开敞阳台的项目。

随着新盘的接连供应，沐春墅的优势不能说丧失了，只是，逐渐没那么突出。

04、拿地回溯

去年7月23日，大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块和黄村七街DX00-0201-0248、0255地块组合出让。

北京兴创置地房地产开发有限公司（简称“兴创置地”）以32.17亿元底价摘得，住宅楼面价约2.47万元/㎡，销售指导价5.9万/㎡。

兴创置地成立于2009年，法定代表人、执行董事、经理为王昆。公司注册资本34亿元，由大兴区属国企北京兴创投资有限公司100%持股。

项目总土地面积约6.94万㎡，建筑规模约11.4万㎡，包含4幅子地块，其中0255地块，就是沐春墅项目。

0248地块占地4475.69㎡，容积率0.8，限高16米，规划为一所9班幼儿园。

052住宅地块占地2.78公顷，地上建筑规模6.95万㎡，容积率2.5，限高45米（局部60米）。

051为社会停车场用地，占地6700㎡，地上建筑规模约1万㎡，容积率1.5，限高24米。

首层规划商业一处，建筑规模不超过2000平方米。