深圳楼市进入深水区

悲观者正确，乐观者前行。

深圳楼市底部还要走多久？

市场有点悲观

最近市场有点悲观了。

上周五，深圳宝安区卖出了南街坊A002-0108宗地，只有招商+华润联合体、中海、建发3个主体竞拍，成交价86.4亿，综合楼面价59586.21元/㎡。

因为这是宝安板块时隔一年拿最优质的好地，甚至还特别开了一场路演推介抵款，各项用地指标都重新调整过，比周边拍出过的地块都要好。

市场都认为会有多家开发商进场抢地，然后诞生新地王，但楼面地价远低于市场预期了。

于是市场开始有点悲观，感觉深圳地产是不是被市场抛弃了。

加上7月和8月楼市出政策的小作文乱飞，以及A股突破100万亿元大关以及银行密集加强监控资金违规进入股市的渲染，各大房产群、楼市群也开始讨论会不会卖房炒，要不把手里的钱挪到股市，也进一步放大了这种市场悲观情绪。

更重要的是，过去银行监控资金的流向更多是针对楼市而不是股市。

楼市牛市的时候，银行密集发声严禁信贷资金违规进入楼市，现在轮到股市了，那么信贷资金的流入会不会进一步影响房地产的交易市场？

而这对很多原本就对楼市摇摆不定的人来说，影响就更明显了。

事实上，房地产无论去到哪个阶段都是支柱，都是很多资产的抓手。

很多理财或者固定收益类的底层资产挂钩的都是房产。

比如REITS底层资产不是一条高速公路、一座水库、一座发电站，就是一个购物中心、一片产业园、一个公租房小区，都离不开基础设施和房地产物业。

最近市场上有一只公开认购挺火热的REITS，底层资产就是一个购物中心，衡量收益的标准就是讲出租率，行业而不同的事件，心态不一样，看待的视角就不一样。

比如城市收储，有人看到的是放水重现，有的人看到的是结构调整，看到的是城市转型。

所以，如果把时间拉长，过度悲观的市场反而有时候是机会。

底部还要走多久？

市场之所以对楼市悲观，最大的原因是不知道这样的楼市行情还要走多久，还要扛多久。

并且都在等一个完美的抄底时机，等一个时机重新进场。

而目前深圳楼市依旧处在一个二手房高挂盘量，新房库存依旧维持在5万+套，去化周期接近16个月的阶段。

但对深圳楼市行情的判断并非没有更直观观测的指标。

那就是深圳的土地市场变化，从土地端传来的信号，往往可以影响销售市场端3-5年。

深圳对住宅净地的供应进入2025年已经是断崖式的供应。

根据深圳住房计划商品住房用地供应计划——

2015年商品房计划用地供应85公顷，商品住房计划供应5.67万套；

2016年商品房计划用地供应72公顷，商品住房计划供应4.3万套；

2017年商品房计划用地供应168公顷，商品住房计划供应8万套；

2018年商品房计划用地供应87公顷，商品住房计划供应5万套；

2019年商品房计划用地供应103公顷，商品住房计划供应5.5万套；

2020年商品房计划用地供应125公顷，商品住房计划供应6.3万套；

2021年商品房计划用地供应149.3公顷，商品住房计划供应6万套；

2022年商品房计划用地供应215公顷，商品住房计划供应6万套；

2023年商品房计划用地供应330公顷，商品住房计划供应6万套；

2024年商品房计划用地供应240公顷，商品住房计划供应4.5万套；

2025年商品房计划用地供应100公顷，商品住房计划供应4万套。

（来源:深圳2020年-2025年住房计划）

可以发现，2025年是商品房住宅用地比2019年深圳加大用地供应转折点还低，供应计划套数也是近11年来最少的一年。

虽然每年商品住房供应，到最后可能会超额完成计划，因为还有一些旧改的项目可能会入，但实际供应增加幅度也不会多多少。

而2020年新房牛市除了限价出现新房与二手房倒挂的因素，还有一个原因就是2015-2018年阶段深圳新房用地供应控。

这才导致深圳楼市新房稀缺出现连续3年的新房热，同时也导致2020年-2021年阶段深圳新房市场出现大量的日光盘。

这个阶段深圳楼市的去化周期大约是10个月。

（来源:深圳2020年住房计划）

（来源:深圳2021年住房计划）

所以，如果按照土地供应到新房销售阶段的路径推演，连续3年的商品住房用地低供应，把库存周期降到10个月左右，就能对新房市场托稳起到立竿见影的效果。

如果再加上严控新房套数的供应，效果也会更明显。

深圳新房已经连续两年收紧计划供应套数，而今年1月到8月19日，深圳新房预售开盘的个数仅69个，而进入8月到当前，也仅预售4个项目。

那么深圳新房的市场底部还要走多久，自然就有答案了。

而换句话说，现阶段的深圳市场，其实也到了深水区。

作者 | 骑猪英雄