谨防房地产复苏中断

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

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文/刘胜军

国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议，会议提出：

——采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

这一政策信号引发市场高度关注。

之所以提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，是因为2024年中央提出促进房地产“止跌回稳”以来，房地产一度出现触底回暖迹象，但最近又有新情况。

回稳势头意外中断

• 1—7月份，全国房地产开发投资同比下降12.0%，下滑重新加速。与此同时，新建商品房销售面积同比下降4.0%、销售额下降6.5%，表明房价继续下跌。

  
  

  
  

• 最抗跌的一线城市，房价意外再度下跌。北上广深7月二手房价分别环比下跌1.1%、0.9%、1.0%和0.9%，纷纷创下2024年10月以来的最大跌幅。2025年前七个月，四个城市的二手房价分别同比下跌了2.2%、1.4%、7.8%和4.0%。二三线城市下跌压力更大。7月70个大中城市中，仅有太原的二手房价环比上涨，其余城市二手房价全部环比下跌。二、三线城市二手房价同比则分别下降5.6%和6.4%。当前很多二手房房价已较高点下跌了30%，基本已经回到2018年以前的水平，二手房已经进入买方市场阶段，购房者存在“不降价就不买”的心理。

• 2025上半年，百强房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%。

“二手房价止跌”和“新房销售量企稳”是市场“止跌回稳”的关键标志。从2024年四季度到2025年一季度，一线城市新建商品住宅房价指数一度出现“连续5个月正增长”的局面。然而，现在一线城市的回稳趋势也中断了。据摩根士丹利AlphaWise团队2025年7月的最新调查：

——1）33%的潜在购房者（“极可能购房”群体）预计未来12个月房价下跌。令人惊讶的是，一线城市看跌比例从4月份45%飙升至50%（即半数受访者悲观）。2）7月愿意承受亏损出货的业主比例为56%，相比4月份调查时大幅上升了13个百分点。愿意接受10%以内亏损的卖家为42%，比4月调查时大幅上升了16个百分点。3）购房意愿依然低迷。在所有受访者中，51%的人表示未来可能购买房产（较四月调查的49%有所上升），仅有16%的人表示“极有可能”购房（较四月调查的15%有所上升）。其中3%的受访者预计将在未来12个月内完成购房，6%的受访者计划在未来两到三年内购房，另有7%的受访者预计在四年之后购房。

最直观的综合指标是房地产上市公司股价。2025年以来，地产指数表现远逊于上证综指。这表明，稳地产任务尚未完成。

结论是：房地产止跌回稳的过程出现中断，稳地产仍需持续加码。

我们可能低估了此轮房地产调整的严重性

这一轮调整与过去20年的历次房地产调整存在很大不同。

1、社会总体预期偏弱。受疫情、国际局势、就业压力、房价下跌等多重因素冲击，社会总体预期转弱。在这种情况下，消费者行为更趋保守，“加杠杆”意愿下降。

2、居民部门债务过多，总体上已无力继续加杠杆。中国家庭债务增加的速度令人瞩目，家庭债务与GDP之比从2008年的不到20%上升到了2023年的60%以上。在预期不乐观的情况下，借款买房者减少而提前还房贷者增多。由于绝大多数购房者需要举债，这种情形意味着房地产购买力的收缩。

3、房地产总体格局已经显著改变。经过20年的高速发展，中国房地产格局已经改写：1）中国人均住房面积现在已经超过了所有欧洲主要国家，即使中国的人均GDP只有这些国家的三分之一。2）自20世纪90年代初以来，中国的房价已经上涨了十倍。3）虽然北京市中心一套一居室的价格仍然只有曼哈顿同类公寓的25%，但北京、深圳和上海的房价收入比几乎是伦敦和新加坡的两倍，是东京和纽约的三倍，价格已经超前发展。

4、由于万科、融创、碧桂园、旭辉等头部房企迟迟无法摆脱资金链困局，购房者存在显著的“烂尾焦虑”，这大大抑制了购房意愿。2025年上半年销售总额超千亿元的房企只有四家，分别是保利发展（1452亿元）、绿城中国（1221亿元）、中海地产（1201亿元）和华润置地（1103）亿元，清一色央企背景。这表明买房者对民营房企仍存在较大顾虑。融创壹号院在上海热卖，也是因为获得了中信金融资产的鼎力支持和背书。

融創蘇州壹号院

5、“房价刚性”的社会预期已经被打破，重塑房价信心难度很大。

为什么必须推出更多有力措施？

房地产牵一发而动全身。房地产被称为金融危机之母，进一步稳地产的必要性毋庸置疑：

1、房地产对经济增长和就业具有重大影响。国家统计局发布的数据显示，2025年7月，全国城镇16—24岁劳动力失业率（不含在校生）为17.8%，较6月上升3.3个百分点。

2、房地产对地方财政有重大影响，地方财政困难是2024年“远洋捕捞”的直接诱因

3、房地产占居民财富的60%，房价影响是影响消费信心的重要因素。房价缩水导致居民财富蒸发了120万亿

4、房地产房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，对金融体系资产安全具有重大影响

还有哪些“有力举措”可以考虑？

有些悲观者认为，稳定房地产已经没有太多好办法。笔者认为：

——对于传言中的央企下场收购滞销楼盘，虽然可以短时间内缓解开发商资金压力，加速开发商资金回笼，但央企买下的楼盘最终还是要推向市场，因此并未从根本上解决问题。

——对于地方政府收购滞销房改为保障房，虽然可行，但目前地方政府依然入不敷出，心有余而力不足。

怎么办？笔者建议：

1、取消一线城市所有限购，充分释放购买力

2、修复开发商资金链，缓解烂尾焦虑。白名单效果不佳，因为银行存在顾虑，配合意愿极低，导致雷声大雨点小。建议新楼新办法、老楼老办法：1）对已经开工的楼盘，恢复过去的政策（允许银行贷款、期房销售），加快修复开发商资金链；2）对未开工楼盘，今后一律“现房销售”，彻底消除烂尾楼现象。

3、借鉴本世纪初政策，允许以房贷利息抵扣个税。为避免高收入阶层享受此类政策，可以设置一定收入门槛，例如年度个人所得税不高于XX万元。

4、降低REITS审批门槛，为开发商开辟银行之外的融资渠道

5、借鉴融创、旭辉等企业的重组经验，推动高负债房企通过债转股、资产证券化等方式优化债务结构，降低开发商主体风险，避免无序降价竞争

6、设法降低法拍房数量。2024年1-12月全国法拍房挂拍量为657842套，同比增长51.69%。成交量为163372套，成交率为24.83%；成交金额为2459.64亿；平均成交折扣率为77.53%。大量法拍房的出现，会冲击购房者信心。一个法拍房背后可能就是一个家庭幸福的幻灭。建议鼓励银行与出现还款困难者进行协商，通过展期、下调利率等方式来降低违约率。

高质量的房地产新模式势在必行，但这一转变不应过于激进。渐进的、增量式的改革社会阵痛更小。

刘胜军

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

长江国际商会首席专家

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人

人大·中欧·华东师大校友

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