1.8亿升级改造，9400间公寓的“豪赌”与新生

当经营了10年以上的公寓老去，谁来决定它的命运？是任其沉沦，沦为市场的弃子，还是豪掷千金升级改造，赌一个不确定的未来？

1.8亿元巨资，9400间老旧公寓，这笔账在财务计算器很难算得通！

然而，成都高新区却毅然选择了继续升级改造，他们究竟在下一盘怎样的大棋？这笔看似“亏本生意”的背后，隐藏着怎样惊人的回报逻辑？当短期盈亏遇上长远发展，这个困扰整个长租公寓行业的终极难题，真的被破解了吗？

经济账：规模效应与精准投入下的可行性

成都高新青年公寓位于成都高新区天全路西侧，总建筑面积约160万平方米，自2010年起陆续建成并投入使用，是全成都规模最大的连片公寓载体，不可避免地面临着设施老化、体验下降的“中年危机”。

2023年8月，公寓运营方成都高投电子集团下属电子科服公司斥资1.8亿元，对这9400间公寓启动了“提档升级”工程。

图源：成都高投

1.8亿元，升级改造9400间公寓，平均单间投入约1.91万元。

9400间公寓，160万平米，这样的改造规模，使得电子科服公司在采购建材、家具、家电时拥有极强的议价权，能用远低于市场散装改造的价格完成采购和施工，极大地摊薄了单间成本。

而实际升级并非“推倒重来”，改造聚焦于“基础”和“关键体验点”，比如项目系统翻新了公寓室内墙面、管道、防水等基础设施，这是保障安全和耐久性的基础工程。

同时，全面升级卫浴设施并加装空调，更新了床垫、家具、窗帘等全套生活设施，实现“拎包即住”。

这种策略避免了华而不实的投入，每一分钱都花在了刀刃上，确保了改造的性价比。

图源：成都高投，改造后的高新青年公寓

社会账：营商环境的“关键基建”与人才战略

对于高新区政府而言，这9400间公寓是至关重要的生产性服务业基础设施，其价值无法用租金收入来衡量。

首先，人才吸引与保留的“王牌”。

在各地“抢人大战”白热化的今天，为企业员工提供“拎包即住”、环境优良的安居房，是成都高新区最佳的招商名片。这解决了企业（尤其是大型制造业企业）的后顾之忧，让其能更专注于生产和研发。

这笔1.8亿元的投资，本质是花在营商环境优化上。

其次， 提升区域幸福感和稳定性。

让近10万产业青年住得安心、舒心，直接关系到区域的社会和谐与稳定。良好的居住环境能减少人员流动性，提升员工归属感和工作效率，这是一种巨大的社会效益。

再次，国有资产的保值增值。

任由如此巨量的国有资产破败贬值，是最大的失职。投入1.8亿让其重焕生机，延长公寓的使用寿命和价值周期，是一次成功的资产盘活与保值操作，避免了未来可能出现的彻底废弃或需要更大投入重建的困境。

运营账：电子科服公司的精细化操盘

运营方展现了高超的运营智慧，化解了“进退两难”中的核心风险。

项目采取“整栋腾空、分批施工”模式，这是关键！

它避免了“边住边改”带来的体验极度下降和安全隐患，保证了工程质量和效率。

更重要的是，它意味着改造是有计划、有次序的，确保了在任一时刻，大部分公寓都处于正常运营状态，保障了基本的租金收入流，平滑了改造期的财务压力。

项目升级采取无缝衔接的客户迁移。“按就近上班原则完成员工整体调迁”是一项庞大的组织工作。这表明升级改造并非盲目启动，而是与租住企业进行了充分沟通和预案设计，确保了租户的稳定，为改造后的满租率打下了坚实基础，极大降低了空置风险。

这次升级是从“有的住”到“住得好”的品牌升级。

通过这次升级，电子科服公司将其产品线从“基础保障型”提升到了“品质舒适型”，实现了品牌溢价，为未来可能的梯度定价和引入更多增值服务（如智慧社区、新零售、文化生活等）创造了条件。

成都高新青年公寓的这次升级，给所有面临同样困境的存量长租公寓（尤其是政府或国企背景的）提供了一个绝佳的样本。

成都高新区政府用1.8亿加固了吸引产业的“护城河”，提升了区域竞争力，是一笔高回报的战略投资；

入园企业获得了稳定、优质、高效的员工后勤保障，增强了企业凝聚力；

产业员工居住体验获得了质的飞跃，幸福感和归属感显著提升；

运营方电子科服公司成功盘活了巨额存量资产，提升了运营效率和品牌价值，为可持续运营奠定了坚实基础。

因此，这笔账非常经济，但它计算的不是改造即回本的快账，而是一本立足长远、关乎发展、谋定后动的战略大账。它成功地跳出了“升级与否”的两难困境，走出了一条通过精细化运营实现社会效益与经济效益统一的新路。

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