餐饮市场租金普降，“租金倒挂”困局何解？

头图来源｜东方IC

文章来源｜红餐网(ID：hongcan18)
作者｜周沫

最近，全国多地传来商铺租金下调的消息。

对餐饮人来说，这本应是个利好信号。然而，不少餐饮人却笑不出来。

不少仍在营业的餐饮门店发现，自己成了“高价租金钉子户”，周边空铺纷纷降租，但他们还要承担高昂的合同租金。

和房东协商减租遭拒，搬走则要损失一笔押金、高额违约金，“租金钉子户”们陷入困境。

兢兢业业的餐饮人，成了“租金钉子户”

在苏州昆山老城区的集街，阿沐（化名）的“300号咖啡馆”已经经营了13年。作为一位“老餐饮人”，他最近却感到前所未有的焦虑——收入锐减，租金却维持在高位，经营压力与日俱增。

近两年来，昆山老城区的客流下滑，空出来不少商铺。集街、人民路、亭林路一带的商铺租金也随之下跌。“与去年同期相比，这些区域一些商铺的租金下跌了6-7成。”阿沐表示。

阿沐的咖啡店位于一栋商业楼的三楼，面积约280平米，年租金为12万元。这一价格，比周边条件相似的商铺高出约3成。

6月初，阿沐主动联系了租赁公司的会计，请求对方将降租诉求转达给房东：“现在周边的商铺租金都降了，唯独我们这边没有调整。希望房东能根据市场行情适当下调租金。等未来市场回暖，我也愿意配合恢复或上涨租金。”

然而，一个多月过去，房东始终没有出面回应他的诉求，协商陷入僵局。

△ 图片来源：受访者供图

阿沐的遭遇并非个例，不少地方都出现了相类似的情况——市场空铺租金一路走低，但在租商铺的租金却被合同“钉死”，这些餐饮经营者成了“高租金钉子户”。

2023年中旬，石头（化名）和朋友在佛山禅城合伙开了家烤肉店。据石头透露，烤肉店所在商业街区曾是比较热闹的商圈之一，今年因为客流量明显下滑，沿街不少店铺陆续关门。“短短半年内，周边已有近10家商铺挂出‘转让’”或‘旺铺招租’告示。”

更让石头焦虑的是租金的倒挂现象。据他调查，目前周边新出租或重新招租的同类商铺，年租金普遍降至9-10万元之间，部分位置稍偏的甚至8万不到就能拿下。而他们承租的100平米出头店面，年租金高达13万元，比市场价高出三成不止。

“等于我们从开业第一天起，就背着一个‘高价包袱’在跑。”为了缓解压力，他曾拿着周边商铺的租金调研数据找到房东，恳请房东根据当前市场行情适度下调租金，但遭到拒绝。

△图片来源：红餐网摄

“我只是希望租金能更贴近现实，但并不是所有房东都愿意给在租商户降租的。”石头无奈说道。

相比两、三年期合同带来的压力，那些在市场火热时期签长期租约的餐饮人，处境更为艰难。当年写在合同里的“租金逐年递增”，成了餐饮人的“紧箍咒”。

南京的私房烘焙馆老板暮雨（化名）就栽在了这上面。她的店开了近7年，起初签5年的长租合同，2年前续租时，合同中明确写入了“每年租金递增2%”的条款。当时签合同时，周边商铺租金普遍上涨，这一设定在双方看来都合情合理。可从去年底开始，周边空铺越来越多，不少房东为了吸引租客纷纷下调租金，而暮雨的门店却因为合同中的“递增机制”，也成了整个商圈的“高租金钉子户”。

她找房东谈降租，对方吃准了她“老店舍不得搬”，丢下一句：“按合同来，不想租的话给你一个星期时间搬走。”

“搬走”意味着更大的损失

面对客流下滑、租金高企的双重压力，移位换新址往往是理想的选择，但现实总把理想戳破——对于一些租金钉子户来说，“搬家”可能意味着更大的损失。

△图片来源：红餐网摄

暮雨的客户大多是住在附近三五公里内的老街坊，靠的是口碑和熟人推荐。“如果换地方，很多人可能就找不到了，或者觉得麻烦，慢慢就不来了。而一旦失去这批稳定的老客，重新积累客流谈何容易？”搬迁意味着从零开始，思前想后，她选择再咬牙撑一阵，“只希望市场能快点回暖。”

而对于一些尚未回本的新店来说，门店前期投入的装修、推广等成本尚未收回，一旦迁址，轻则延长回本周期，重则面临更大亏损。

一年半前，索索（化名）从同行手中接下了地铁口螺蛳粉店，付了7万转让费。她和房东签了3年的合同，每月租金1.2万元，一季度一交，押金3个月，再包括装修、购买设备，初期投入就花了20多万元。在当时看来，这笔钱换来的是地铁口黄金位置的“客流保障”。

然而，去年年底开始，整条街道的客流比高峰期下降了两三成，“以前中午排队，现在经常一整个小时没几桌人。”客流减少，店里的营业额也大幅下滑。

让索索头疼的是，目前的收入仅能勉强覆盖每月1.2万元的租金、两名员工的工资和食材成本。水电、平台抽成、包装费一扣除，利润几乎为零。如果算上当初的转让费摊销，实际上是亏损的。

她发现，附近商铺与她门店面积差不多的，月租金已降到8000元，而且免收转让费。对比自己每月雷打不动的1.2万元租金，她心里越来越不是滋味。

索索也考虑过搬迁或转让，但是合同才履行了一年半，提前搬走三万多的押金收不回来，初期投入的20多万也会打水漂，而且重新开店意味着又是一笔不菲的装修费用，转让这条路更是走不通。

“我是想通过收取一些转让费来弥补损失，可周边的空铺都是免费转让，谁还愿意花几万接手我的店？”索索苦笑道。

△图片来源：红餐网 摄

在成都经营火锅店的阿桥（化名）也是进退两难。当初签合同时，门店所在商圈热度正值高峰期，租金高出市场均价两成不说，违约金条款也极为严苛，提前退租不仅押金收不回来，还要赔偿高额违约金。

如今生意不如预期，已经难以覆盖租金、人工成本，他本想提前解约止损，但算下来，仅违约金就接近半年租金，再加上火锅店面积大，装修也投入了不少成本，退出成本远超承受能力。“合同还有两年，只能硬着头皮撑下去。”阿桥无奈地说道。

拯救“租金钉子户”

在餐饮经营者为高企租金焦头烂额时，房东们也并非都高枕无忧——在餐饮市场持续洗牌的背景下，商铺出租变得不再像前几年那般简单了，降租、空置现象变得常见。

赢商大数据监测显示，2024年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高，其中有10%购物中心的出租率低于80%。

另据戴德梁行数据，2025年上半年，杭州全市购物中心平均租金与出租率同步下行；同期，重庆市场亦承压明显，二季度大型餐饮品牌闭店数量增加，全市平均租金环比降0.41%，空置率则升至10.36%，环比有所上升。

△图片来源：红餐网摄

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出，餐饮行业作为过去几年零售业态（商铺业态）的“主力选手”，正在经历显著的变化，大餐饮和中餐饮因为利润率不断下调，开店态度变得更为谨慎，与过去两三年相比有颠覆性改变。

如其所言，近段时间以来，多个知名餐饮品牌将战略重心从规模扩张转向经营质量的提升。

例如，呷哺集团明确将2025年定位为“产品品质年”，强调“重质不重量”，停止盲目扩张。

2月，喜茶宣布在将拒绝门店规模内卷，并暂停接受事业合伙申请。

6月，蜜雪冰城宣布自6月11日起，对全国新开门店布局进行优化调整，释放出放缓整体开店节奏的信号。

此外，海底捞董事会副主席周兆呈在接受《中国企业家》采访时也表示“会谨慎把握加盟的速度和节奏，而不是追求数量。”

在大品牌扩张放缓、市场竞争加剧的背景下，有业内人士直言，如果商铺租金不降，下半年，还会有一批餐饮人闭店离场。如此一来，商铺租赁需求进一步下滑，房东要赚到钱也变得更具挑战性。

在这样的行情下，房东不妨根据市场行情，给“租金钉子户”们一些人性化租金调整的空间，保住自己的“客户”，让双方都能走得更长远。

01

● GDP30强城市10年进化论：天津跌出前十，合肥逆袭，南通成“黑马”

02

● 新晋消费第一城，重庆何以超越上海

03

● 海南自贸港为何不会取代香港、上海、广深？

04

● 从丽水到鹤岗，小城机场的账该怎么算？

微信号｜jgzhengyanyuan