行业透视 | 有些二线城市，得房率超100%也卖不动了

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

更多热销的新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目

◎ 文/俞倩倩

各地高得房率含四代宅在内新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，但是值得关注的是，项目集中入市也使得产品力竞争持续加剧，高得房率新规产品并非“一招鲜吃遍天”。

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7月新规住宅去化率优于普宅

但热度转降，分化加剧

据CRIC监测数据，广州、武汉、重庆、南京等新规住宅去化率超非新规住宅10个百分点之上，成都、郑州7月暂无传统住宅入市，新规住宅平均去化率均在4成以上。

不过值得关注的是，随着含四代宅在内的新规住宅集中入市，整体市场热度也有小幅下行迹象，并非所有新规项目均可实现热销，通过对比重点城市6月-7月新规住宅项目平均去化率变动，可以发现跌多涨少，除了广州之外，成都、武汉、重庆、郑州、南京等均出现了不同程度回调，除了项目自身差异之外，也反映出高得房率新规产品并非“一招鲜吃遍天”。

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新规产品亮点仅停留在得房率提升上难以撬动销量

事实上，当前市场若新规产品亮点若仅停留在得房率提升上，难以打动客户。以武汉本月开盘华***荟项目为例，该项目为商改住地块，高铁TOD超高层项目，虽为板块唯一准四代宅项目，具备一定的产品优势：（1）高得房率：较前期欢乐天际77%得房率提升至97-98%，增加电梯前室及设备平台赠送，南向采光面增大；（2）空间尺度感及功能性提升：高赠送下128平打造为4房，功能性提升；中间户电梯双开门实现独立电梯前室赠送。价格同样为板块最低，售价仅为13700元/平，但开盘去化率仅为18%未能实现热销。

究其原因，主要源于一是项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难提升：项目拿地近10年，自身大盘配套诸如七一华源中学东湖分校处于待建状态，北洋桥中央生态公园也处于在建中，板块规划兑现度滞后，导致客户对区域前景信心不足。二是示范区开放时间7月19日滞后于首开时间7月11日，展示内容偏少，仅展示门厅、下沉式园林水景、健身房及会客厅，展示亮点不足。

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产品定位偏差

大面积、高总价存在显著供需错配

还有部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳，以成都为例，7月共监测到5次开盘，均为新规项目，不过开盘分化持续加剧，除了近郊2个刚需刚改项目东城金茂晓棠、邦泰朗境加推因地段交通+性价比优势开盘即罄外，主城3个项目首开，开盘去化均约3-4成，不足城市平均。究其滞销原因，主要是产品定位存在偏差，上述项目因区位核心，单价基本都超3万元/平方米，且以大面积改善产品为主，购房门槛较高，性价比优势较弱。

事实上，成都高端购买力经历了前几个月释放，目前明显进入需求疲软期，据CRIC监测数据，7月500万以上中高端需求成交套数占比6%，环比下降2个百分点，较1月最高点下降6个百分点。

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新规项目集中入市造成单项目客户分流、流速放缓

还有部分城市诸如重庆，因新规项目集中入市造成了客户分流，去化率持续走低，据CRIC监测数据，2025年5-6月为四代宅入市高峰期，项目去化率持稳在75%，而步入7月以来，部分四代项目去化率不足3成，存在流速放缓迹象。

以重庆招**项目为例，自入市以来一直居于板块前位，4月新推出100平以下四代宅，95平户型最大赠送面积可达约30平，赠送率达到40%；因而对比同楼栋普通产品仍然在溢价和流速方面具有明显优势。不过7月加推去化一般，此次加推楼栋为纯四代宅楼栋，同户型位置临街，预证均价较上次下降300元/平方米，梯户比较上次加推楼栋也有改善；但该项目目前以日常顺销为主，本次加推未提前蓄客，加推135套，去化率仅27%。

总体来看，随着各地新规住宅项目集中入市，仅单纯依靠高得房率作为唯一亮点撬动销量模式已难以维系，更多热销的新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目，从上文提及的成都、武汉、重庆等城市短期内新规住宅热度转降除了市场层面行情低迷、项目集中入市带来的客户分流等共性影响之外，更多是项目定价、展示面欠佳、蓄客不足等个性化操盘因素。基于此，可以预判后市，新规住宅市场竞争还将持续加剧，尤其是针对于高端客群而言，往往会综合分析项目优势和劣势，做出更为理性的判断。

排版：土木