招商蛇口“甩了”碧桂园

过去，地产黄金时代，央国企和民营房企强强联合；如今，地产黑铁时代，他们选择分道扬镳。

近日，有消息称，上海招商置业有限公司拟以3.62亿元底价转让所持太仓碧桂园房地产开发有限公司49%股权，信息披露期为20个工作日。

截至2025年6月底，这家合资公司亏损已达2495万元，资产从12亿缩水至10.1亿元。股权转让的条款细节显示，意向受让方需在三天内支付100万元保证金，并接受严苛的违约惩罚机制。

这则股权交易公告背后，一家央企地产巨头正悄然调整资产棋盘，而它的民营合作伙伴仍在债务漩涡中寻找出路。

目前，太仓碧桂园拥有五位股东：上海招商置业（49%）、增城市碧桂园物业发展有限公司（43.35%），以及三家持股比例不足4%的小股东。

财务数据揭示了此次股权转让的紧迫性。截至2025年6月30日，该公司净利润为-2495.05万元，较2024年全年11.98万元的亏损额急剧扩大。公司净资产也从2024年底的9.23亿元缩水至8.30亿元，半年蒸发近亿元。

在太仓市场，该公司曾开发两个知名项目。其中，天璞项目位于太仓老城核心区，定位高端改善型产品；星著项目则位于太仓高铁新城核心区，主打“轻奢”概念。

此次交易条款设计严密且门槛较高。意向受让方需在资格确认后3个工作日内支付100万元交易保证金。若最终成为受让方，须在5个工作日内签署合同并支付交易价款，并在交易凭证出具后3个工作日内付清全款。

尤为关键的是，公告明确表示标的企业原股东并未放弃优先购买权。这意味着碧桂园系企业可能行使优先权，接盘这49%股权。

这并非招商蛇口首次剥离与碧桂园的合作资产。早在2023年2月，上海招商置业就曾挂牌转让如东博业房地产开发有限公司20%股权，底价7300万元。当时碧桂园旗下公司持有该项目的80%股权。

招商蛇口资产处置不只是与民企合作的项目。2023年2月，该公司挂牌转让深圳商航置业100%股权及1.9亿元债权，转让底价高达15.14亿元。2025年7月，招商局置地公告收购招商蛇口持有的西安招商花园城房地产100%股权，作价4571万元。

这些交易构成了一张资产重组网络：既有剥离亏损合作项目，也有体系内业务整合，还有纯商业资产变现。

上海招商置业作为招商蛇口全资子公司，此次股权转让绝非孤立事件。招商系正在长三角区域实施一系列战略调整。

8月19日，上海招鼎置业有限公司成立，注册资本高达14亿元，由招商蛇口全资子公司上海虹润置业与杭州旅投房地产开发有限公司共同持股。

新公司经营范围覆盖房地产开发经营、物业管理、园林绿化等，显示出招商蛇口持续深耕长三角的决心。这一动作与转让太仓碧桂园股权形成鲜明对比，表明招商系正在进行资产优化重组。

招商蛇口在资本市场的动作，反映了其整体战略方向的转变。这家拥有46年历史的企业，正在重塑其业务模式。

2025年一季度财报揭示了转型成效：归母净利润同比增长34%至4.5亿元，在行业寒冬中逆势上扬。

在销售端，招商蛇口2025年初以来全口径销售金额排名升至行业前五。更值得关注的是拿地策略变化——2025年1-7月，公司全口径拿地力度较2024年全年上升18个百分点至40%，且主要集中在核心一二线城市。

“公司会根据经营的需要对下属公司股权进行归置及整合。”招商蛇口在2025年4月回应投资者提问时如此表述。这解释了频繁股权转让背后的逻辑：聚焦核心资产，退出边缘项目。

财务结构同样显示央企优势。2025年一季度末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率为60.5%，净负债率51.1%，现金短债比1.1，均处于行业安全线内。其融资成本更是低至2.99%，保持行业最低水平。

“品牌房企+地方企业”的组合曾经是获取优质地块的黄金搭档。如今，这类合作项目正成为股权转让的重灾区。

项目亏损是合作方选择退出的直接原因。太仓碧桂园2025年上半年零营业收入的数据尤为刺眼。2021年开盘的两个项目未能持续为企业贡献现金流。

行业调整期催生了新的生存法则，重资产、高杠杆的联合开发模式逐渐被抛弃，代之以更轻量、更专注的运营策略。于是，招商蛇口与碧桂园在太仓项目上的分道扬镳。

作为央企代表，招商蛇口依托集团信用优势，在行业下行期反而扩大投资力度。2025年一季度，公司拿地金额同比大增102%至200亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）从2024年的22%提升至57%。

同时，公司持有型业务稳步发展。2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入达74.6亿元，同比增长12%；稳定运营项目EBITDA回报率提升至6.42%。

而另一端的碧桂园，仍在流动性困境中挣扎。太仓碧桂园的股权结构显示，碧桂园关联方合计持股51%，处于控股地位。该项目持续亏损状态——2024年净亏11.98万元，到2025年上半年亏损额扩大至2495万元。

这种业绩分化代表行业整体趋势。招商证券指出：“公司一方面拥有蛇口、太子湾、前海等历史战略资源，另一方面在上海等核心城市通过旧改等方式获取增量优质资源的能力也曾被验证。”

而缺乏这些资源优势的民营房企，则面临更大的战略调整压力。未来房企核心竞争力将从杠杆驱动转向资源获取能力和资产运营效率。

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