带你看中国丨2025年第二季度办公楼市场概览

2025年二季度，更加积极有为的宏观政策发力显效，国内经济运行在全球不确定性扰动下展现出较强韧性，保持总体平稳态势。然而，外部环境的复杂多变和国内新旧动能转换的挑战仍影响企业的决策和预期，市场仍需政策端的持续发力。二季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求端较为谨慎，受外部环境的不确定性增强影响，企业观望情绪浓厚，新增租赁节奏放缓。同时，部分城市迎来供应放量，供需矛盾持续，各城市甲级办公楼租金继续承压，业主在新租和续租谈判上进一步下调预期。

在2025年二季度，全国主要城市甲级办公楼市场整体净吸纳量录得30.1万平方米。在全球经济不确定性加剧的环境下，租户的租赁决策更趋谨慎，续租率保持高位，部分租户采取观望策略，导致整体租赁需求释放节奏放缓。“成本优化”已成为驱动大部分城市的企业租赁决策的核心因素。值得注意的是，虽然部分城市的特定行业展现出较强的需求韧性，且宏观政策支持力度不减，但受限于租户普遍存在的谨慎心态，整体市场复苏动能依然受限，复苏步伐较为缓慢。

二季度，一线城市净吸纳量共计22.8万平方米，环比小幅下降。在北京，全市整体带看量与上季度相比有所回落，当前市场新租需求疲弱，业主方正积极采取主动策略，重点维护现有优质租户的续约稳定性。在上海，成本驱动型搬迁和升级仍是市场需求的主要来源，季度内市场净吸纳量录得5.7万平方米，租户保持对租金成本的高敏感度，并积极寻求更有利的租约条款，租赁决策有所放缓。广州甲级办公楼市场供需结构持续调整，外资企业对办公面积和租赁成本管控严苛，中大型内资企业加速向自持非甲级物业搬迁，导致净吸纳量同比下跌。二季度，深圳甲级办公楼市场录得10.3万平方米净吸纳量，总部型企业的自用需求成为市场基石；相较之下，市场租赁需求同比收缩明显，企业运营成本管控持续强化，外资企业尤为谨慎，整体租赁活动以成本优化为导向。

二季度，1.5线及二线城市甲级办公楼市场共录得净吸纳量8.8万平方米。杭州净吸纳量约为2.1万平方米，科技互联网行业需求有所回升，专业服务机构需求依旧活跃。南京甲级办公楼贡献约1.8万平方米净吸纳量，专业服务业持续释放稳定需求。在“以价换量”策略的驱动下，武汉、天津甲级办公楼市场需求活跃度小幅上升。成都二季度净吸纳量录得2.2万平方米，增量需求持续低位，市场竞争重心已转向存量博弈。青岛、西安的甲级办公楼市场整体净吸纳量维持在低位徘徊。

二季度，科技互联网仍是多个城市的主要需求来源。北京科技企业租赁表现相对活跃，主要体现为互联网大厂在中关村区域的整合与扩张行为，相关扩张需求贡献了二季度净吸纳量的70%。深圳硬科技赛道（如消费电子、半导体及集成电路等）表现亮眼，录得多宗整层及以上规模交易。广州科技行业领跑租赁市场，数据分析平台、MCN机构等电商服务商表现较为活跃。武汉科技互联网行业成交面积占2025年二季度总成交比例的21%，在线教育、直播以及电商企业的升级和扩租需求较活跃，行业调整速度明显加快。二季度杭州科技互联网需求进一步回升，新租需求占整体市场成交比重的29%。

金融及专业服务业保持稳健，部分城市录得较大面积新租成交。专业服务业中，广州的律所和留学教育机构需求较为稳定，部分留学教育机构看重高端办公环境对品牌形象的提升价值，市场中录得数笔大面积租赁成交。英语/留学相关教培机构在杭州同样保持活跃。专业服务类企业在南京甲级办公楼中持续释放稳定需求，其中律所为主力。金融服务业方面，成都新租需求中，金融行业占比22.3%，仍位居首位，小额贷款行业维持结构性稳健。青岛金融行业升级需求推动有效去化。武汉甲级办公楼市场内，以保险为代表的传统金融主导市场成交，同时科技金融等新兴金融需求有所上升。

二季度，全国主要城市的甲级办公楼市场新增供应总计170.5万平方米，其中一线城市新入市总量共计115.8万平方米。上海共计七个甲级办公楼项目交付，建筑面积总计41.4万平方米，供应集中入市使整体市场空置率环比上升1.2个百分点至24.6%。广州迎来五个新项目入市，大部分新项目仍处租赁爬坡期，推高全市空置率至23.8%。深圳受新增供应集中放量影响，全市甲级办公楼平均空置率攀升至26.5%。

二季度，1.5线及二线城市新增供应体量共计录得54.7万平方米。成都甲级办公楼新增供应录得17.8万平方米，金融城办公供应周期重启，新兴板块供应持续放量。南京位于河西板块的河西德基世界贸易中心于本季度竣备交付，为市场带来约14.4万平方米的新增供应。武汉越秀金融汇T5入市，为解放大道子市场新增约10.8万平方米的供应面积。

2025年二季度，供应放量叠加需求释放缓慢，全国主要城市的甲级办公楼租金仍处于下行通道。多数城市业主方采用更加积极的“以价换量”策略，以应对项目去化压力。存量项目业主方为稳定现有出租率，普遍在续租条件上保持灵活。

一线城市中，北京租金延续前几个季度的下行趋势，环比下跌4.0%，业主为租户续租提供了更具竞争力的租金折扣、免租期或其他灵活的附加条款等以吸引租户原址续租，而中关村租赁市场受科技行业支撑，部分高入驻项目租金已基本止跌。上海甲级办公租金环比下降3.1%，市场持续利好租户方，考虑到市场租金和楼内租户现行租金之间的差距，更多租户期望与业主进行租约重组谈判，而业主方为稳定现有出租率，在延长租约的条件下，提供租约重组解决方案。在广州，面对新兴子市场的高供应压力和成熟CBD租户搬迁风险，租金环比下降2.9%，部分由综合性大企业运营的办公楼项目探索通过非地产业务的产业协同优势增强租户粘性。深圳业主注重现有租户留存，通过提供优惠的租约条件稳定基本盘，全市租金二季度环比下跌3.1%。

1.5线与二线城市中，部分城市甲级办公楼市场供应放量，租金表现持续承压。南京甲级办公楼市场租金环比下降0.8%。在武汉，供应压力下业主持续采取灵活友好的租赁策略，但需求端低迷，租金降幅扩大；青岛甲级办公楼市场净有效租金环比下降2.1%，租户在续租倾向、决策周期、成本预算上愈发谨慎，迫使业主方在当前市场环境下做出更多让步。成都高空置压力持续拉低租金，业主愿意提供更具竞争力的免租期，全市甲级办公楼净有效租金环比下降2.0%。

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