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——恭迎品鉴——

深耕地产近10年，带过10000多个客户从看房到签约，见过有人用预算内的钱买到“梦中情房”，也见过客户因为一时冲动，踩了几十万甚至上百万的坑。今天把这些年攒下的“避坑铁律”掏出来，不管你是预算千万的改善客，还是第一次在上海置业的新上海人，都能少走点弯路。

1

别被“网红盘”的营销套路冲昏头

上海每年都有几个被捧上天的“网红盘”，开盘即售罄的消息满天飞，销售说“抢到就是赚到”，现场销售氛围更是火到让人忍不住刷卡。但我接触过一个客户，当年跟风抢了外环外一个“网红盘”，号称“未来地铁上盖”，结果交房3年，地铁规划改了3次，周边配套还是一片荒地，并且外环外二手房暴跌，现在想转手，挂牌半年都没人问。

避坑点：网红盘的热度里，至少30%是营销包装。一定要自己查政府官网的规划文件（比如上海规划资源局的公示），确认地铁、学校、商业体的落地时间，未来板块内的规划。

2

“老破小”捡漏？先看这两个硬伤

很多客户觉得上海内环的“老破小”地段好、总价低，是性价比之选。但我见过客户花800万买了静安区一套老公房，住进去才发现：楼栋没有电梯安装规划，父母爬5楼喘得不行；更糟的是，房子是上世纪80年代的预制板结构，想装地暖都被物业拦住——怕承重不够。

避坑点：买老破小前，先问两个问题：

•能不能装电梯？（看楼栋户数和业主共识，没电梯的老房，未来转手会越来越难）

•房屋结构能不能改造？（预制板房别碰，后期想翻新都受限，砖混结构优于预制板）

另外，老破小的学区政策每年都可能变，别单纯为了“学区”付溢价，先查清楚对口学校的最新划片范围。

3

“江景房”的坑：不是所有能看到江的都值钱

上海人对江景有执念，黄浦江、苏州河沿线的房子，只要沾点“江景”边，单价能比同区域高20%。但我接触过一组客户看过一套北外滩的房子，阳台确实能看到江，可正对着的是货运码头，每天凌晨3点就有货船鸣笛，夏天想开窗都难。

避坑点：看江景房，至少要在3个时间点去现场：

• 工作日早高峰（看是否靠近主干道，堵车噪音大不大）

• 周末晚上（看江对面有没有强光污染，比如广告牌、工地大灯）

• 雨天（看小区排水，老小区的江景房很容易因为地势低而积水）

真正值钱的江景，是“无遮挡、无噪音、无污染”的纯景观，否则那点江景，根本抵不上日常生活的糟心。

4

买二手房，别跳过“房东卖房原因”这一步

买二手房的客户，最容易忽略的就是“房东为什么卖房”。我之前有一组客户，看中一套普陀区的次新房，价格比同小区低10%，房东说“要移民急售”。签合同前我多问了一句邻居，才知道这套房楼上是顶楼，去年雨季漏过水，房东修了好几次没修好才想脱手。

避坑点：问房东卖房原因时，别只听一面之词。可以：

•跟小区保安、邻居闲聊（问问房子有没有漏水、隔音差、邻里纠纷等问题）

•查房屋是否有抵押、查封（去房地产交易中心拉产调，花50块钱买个安心）

•看房东是否“急售”（急售的房子可能有议价空间，但也可能藏着硬伤，比如产权不清）

5

预算分配：别把钱全砸在“首付”里

上海买房压力大，很多客户会掏空家底凑首付，甚至借高利贷，结果交房后没钱装修，只能空着；还有人只算首付，没算税费、中介费，签合同的时候才发现还差几十万，进退两难。

避坑点：预算表一定要留“后手”：

•总预算=房款+税费（契税1%-3%）+中介费（一般1%-2%，新房无中介费）+装修费（至少留总房款的5%）+车库（确定是买车位，还是租）

• 首付别超过家庭存款的70%，留30%应对突发情况（比如工作变动、利率调整）

我接触过一个明智的客户，1800万的预算，只买了1600万的房子，剩下的钱用来装修和理财，住得舒服，压力也小，反而比“强行上车”的人更从容。

最后想说，在上海买房，从来不是“买贵的”就一定对，而是“买对的”才靠谱。毕竟房子是要住几十年的，多花点时间做功课，多带点理性去判断，比什么都强。