摩根大通-中国房地产：2025年全球中国峰会（中原地产观点总结）

China Property： Global China Summit 2025 Takeaways

中国房地产：2025年全球中国峰会要点

中原地产研究总监 （地产代理）

译文：不同产品之间的两极分化：在高线城市，豪宅的表现要好得多，因为这更多是由财富积累驱动的。非豪宅的表现较弱，因为这与收入预期更相关。

分析：这个问题已经分析过，而中原地产的研究总监的观点与我的差不多，豪宅强是因为有钱人不需要还贷，他们仅仅是把手里的钱配置到豪宅上。而普通人则由于收入预期问题而不敢贷款买房，所以非豪宅就走的很弱，要扭转这一局面要求经济基本面实实在在的走好。

值得一提的是，高端商品房和普通房子之间的表现差异会是长期的，因为在未来吸引核心城市人口流入的前提下，普通房子是不允许大幅涨价的，而土地收入会主要从优质地块对应的高端商品房上来。

译文：二手房市场份额超过新房市场：在主要城市，二手房市场销售的市场份额已从2021年的38%攀升至2024年的61%。这可能是由于（1）价格比新房市场更具吸引力。（2）降低交易税。（3）担心开发商的资金。

分析：关于主要城市二手房交易份额的快速提升，中原地产给出的理由是二手价格比新房低、契税下调、烂尾担忧，对这些解释我有不同的看法。

二手价格比新房低：因为虽然二手价格低于新房，但新房有10%-15%的溢价也正常，毕竟刚需还是很喜欢买一手房的，毕竟之前除了2021年倒挂的时候，二手价格也长期低于新房，那时候也没见二手交易量比新房高。

契税下调：这点不用说，新房和二手房的交易税是同时下调的，不能用来说明二手交易量高于新房的原因。

烂尾担忧：这点是比较主要的原因之一，但随着保交楼政策的持续推进，烂尾风险已经基本出清，而且现在有大把的期房拖成现房的新房在卖，所以也不能很好的说明二手交易份额高于新房的原因。

我认为主要的原因很简单，就是经过两年的新房供应量主动控制，目前市场上值得买的新房越来越少，其中还有30%左右的新房是降价也处理不掉的死库存，正因为值得买的新房供应量不足，所以大量购买力才选择周边的二手作为替代，这才是二手交易份额超过新房的主要原因。

译文：自4月以来房地产市场放缓：自2024年9月以来政策宽松的影响比预期的更为持久。然而4月份出现了放缓的迹象（尤其是对于关税的担忧）。

分析：四月以来行情的急转直下大家应该有强烈的体感，一方面是上面提到的关税原因，这个因素不是谈好了就好了，因为大家心里清楚这都是暂时的，中美的脱钩还是会缓慢进行，关税谈下来也只是为了以双方能接受的速度缓慢进行而已。那么对美外贸这个子行业自然也是有严重收缩的预期，这关系到非常庞大的就业和收入，市场进一步萎靡也很正常。

译文：政策端还能做什么？高层可能会进一步放宽一线城市的购房限制并降低交易税。城中村改造和存量采购中的现金补偿规模也可能扩大。不过，专家认为直接补贴可能比收储（收储不如补贴） 更有效，因为收储只有助于缓解开发商的流动性，但这并不能完全减少库存，也不能促进新开工。此前，市场猜测新房库存采购规模可能高达4万亿元。但是，如果这4万亿人民币用于补贴购房者，效果会更好。目前，高层尚未披露任何有关提供补贴的信息（虽然在城市层面已经有一些动作），但在中原地产认为是可行的措施（没有官方表示，理论可行）。至于潜在规模，在2015-18年棚户区重建阶段，年度规模为2万亿元人民币。目前，补贴可能只在一二线城市提供，因此资助规模可能会减半。

分析：中原地产还有一个建设性提议，就是把商品房收储的钱用来作为购房补贴刺激市场，他们认为这样做效果更好。这点上我也持有相反的意见，因为目前的问题在于收入，不是补贴后便宜点就能解决的，如果商品房收储可以顺利推进吗，那么至少可以实实在在的减少市场供应量，这样虽然也不能解决收入问题，但至少可以让市场供求发生改变来改变预期。

译文：如果没有进一步的政策支持，一线城市的房价可能会继续下跌：住房市场可能会继续萎缩。如果没有进一步的政策支持，一线城市的房价可能仍将下跌。这可以从中原的领先指标（例如挂牌价和看房量）中看出。目前，中原地产的基本假设是一线城市的房价将保持稳定，这包含了政策进一步放松的假设。

分析：中原地产判断即使是一线城市，在没有后续政策进一步宽松的支持下二手房价也会撑不住而下跌。目前一线城市的挂牌持续走高而看房量持续走低，已经可以看出继续下跌的端倪。

译文：预计2025年新房销量将按年下降7-8%：中原预计住宅总楼面面积为7.5亿平方米（意味着同比下降7-8%）。该预测与摩根大通的预测完全相同，下降主要是由低线城市推动的。

分析：新房销量方面今年将下降7-8%，但高线城市的新房已经趋稳或者跌幅放缓，所以新房销量的下跌主要由低线城市推动，而非高线城市，一线城市核心区的新房市场目前已经走的比较稳，处于供需相对平衡的状态。

译文：关于“现房销售”政策的意见：目前，在部分城市进行试点是可行的。但是，在全国范围内立刻执行是不切实际的。因此，实施可能是渐进的。对于一线城市，核心区备受追捧的优质地块可能会首先实施这项新政策。

分析：如上一篇所讲的那样，中原地产也认为大范围的现房销售是不切实际的，有可能在保证可以卖掉的高线城市的核心区实行这项政策。因为高线城市的核心区购房需求强劲，能够保证卖掉而且卖的价格也不会差，利润大风险相对小的事才会有开发商愿意去做。