万物云上半年核心净利润同比增长10.8%，累计完成300个蝶城改造

界面新闻记者 | 王妤涵

2025年上半年，物业管理行业深陷规模瓶颈、价格敏感与利润困局之中。

中指研究院统计数据显示，2025年1-6月，TOP50企业新增合约面积约3.5亿平方米，同比减少37.5%；新增合约面积均值为701万平方米，同比减少38.06%。当规模神话渐渐褪色，存量市场的博弈正倒逼物管行业进入价值重构的深水区。

8月19日，万物云（02602.HK）在武汉第二总部召开2025年中期业绩发布会。上半年万物云实现营收181.4亿元，同比增长3.1%，净利润增长5.4%，核心净利润同比增长10.8%至13.2亿元。截至报告期末，万物云现金资产达114.6亿元，经营性现金流同比增加20.5亿元。

在股东回报方面，2025年上半年，万物云累计回购425万股，累计回购金额为7732万元（不含交易费用），截止报告期末，董事会建议派发中期股息0.951元股（含税），合计分红11.0亿元，年化股息率约9%。

“随着房地产下滑进入存量阶段，物业企业能否快速找到独立发展之道，这是过去三年的关键。而如果找到了发展之道，从2025年开始，物业行业可能会迎来一次反弹，尤其在收益方面”，万物云董事长朱保全在业绩会上指出。

2025年上半年万物云部分财务摘要 图源：中报原文

上半年的利润得以逆势提升，得益于万物云战略方向的调整。

据界面新闻了解，自2024年开始，万物云便开始主动压缩开发商业务及其他非核心业务，转向有现金流的利润业务，从中期业绩表现来看，该战略的成效已有显现。

报告期内，包括住宅物业管理服务、物业及设施管理服务以及BPaaS解决方案业务的循环型业务收入同比增长9.5%至163.1亿元，占总收入的比重进一步提升至89.9%，带来毛利21.1亿元，同比增长8.8%，成为万物云上半年业绩增长的压舱石。

在这之中，住宅物业依然是万物云最大的业务板块，上半年收入102.8亿元，同比增长10%，但毛利率下降0.5个百分点；非住宅物业的收入为51.7亿元，毛利率提升了0.5个百分点，较为难得。

对于住宅物业毛利率的下降，朱保全解释道，“这是因为万物云的财务报表按过去三年的最佳收缴率计提，而目前确实受到物业费收缴率下降的影响，带动住宅物业毛利下降。不过蝶城战略的增长与之形成了对冲，使整体毛利率仍保持在12.9%的水平”。

在上半年行业收缴率承压的背景下，万物云的住宅物业依然实现了超百亿元的收入，背后是其“蝶城”战略的规模化落地。

截至报告期末，万物云已累计完成300个蝶城改造，覆盖1688个项目，占在管项目总量的38.3%，提效金额达2.3亿元。

其他业务板块方面，上半年万物云社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务营收同比分别增加11.8%、减少5.2%、减少23.6%，毛利率同比分别减少0.7%、增加1.7%以及增加1.5%。

据界面新闻了解，社区空间居住消费服务营收增长，主要得益于万物云在存量市场的拓展能力持续提升。但受地产关联方销售下滑影响，上半年开发商增值服务及AIoT解决方案服务收入同比承压。

其中，开发商增值服务下降属于关停并转的正常现象；AIoT解决方案由于历史客户以开发商为主，正在调整客群，预计很快会触底反弹。尽管这两块业务有较大降幅，但总体金额仅约4亿元。

在物企独立性方面，上半年万物云去“地产化”成效显著。

2025年上半年，万物云开发商关联业务收入占比较2024年末的9.5%，进一步下降至6.5%，核心业务收益增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现。

此外，值得关注的事，2025年也是万物云第二个“三年计划”（2025-2027年）的开启之年，万物云将其定义为能力建设年，战略重心将转向AI驱动的服务升级。

据界面新闻了解，经过半年多的AI应用建设，今年7月份，万物云的首批6名AI员工已完成转正答辩正式上岗。同时，万物云GC平台也升级2.0版本，实现多种RAG与MCP升级，以及多AI agent员工协作。

与此同时，技术投入也转化成了真金白银的效益。财报显示，上半年万物云行政开支从2024年同期的9.63亿元下降至8.86亿元，降幅达到8%。

数据来源：WIND 界面新闻整理制图

最后，对于2025年全年业绩的展望，万物云财务负责人王绪斌表示，不管市场怎么变，公司的初心不会变，希望扎实的做好业务，服务好客户。基于上半年营收及核心净利润的增长基础，预计全年这两项指标的增速将高于上半年水平。

王绪斌解释称，业绩达成的核心路径在于通过弹性定价等带来的物业底盘的内生增长，新业务新能力价值释放，投资驱动业务增长，以及AI带来的降本增效等。