地王与新盘迭出，二手跟涨，“伪豪宅区”宝中要逆袭了

今年深圳楼市的8月是宝中片区的“高光8月”。

上周深圳土拍诞生新晋地王：

招商华润与中海血战近两小时，为宝中一块地杀红了眼。

近200轮举牌，86.4亿落槌，宝中南街坊经历了从流拍到地王的蜕变。

5.96万/㎡的楼面价（周边二手约12万+），宣告这里正式晋升资本必争之地。

从流拍边缘到房企疯抢，宝中靠的不是情怀，而是腾讯、摩天轮海景的硬核底气——深圳豪宅新钱主场，正在西移。

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曾经，宝安中心区被贴上“伪豪宅”的标签

早期的宝中开发中，存在规划缺陷与开发粗放的问题，部分项目容积率偏高，导致居住密度大，缺乏真正的豪宅尺度感。

同时，宝中市场充斥着大量定位模糊的“刚改型豪宅”，面积段集中在100-144㎡，既缺乏真正顶级大平层的奢阔尺度，又未能针对高端客群打造差异化产品力。

宝中不缺乏购买力，只是长期缺乏与之匹配的产品。

本次宝中土拍的地块，2025年3月，同属南街坊的地块（宗地号A002-0060）因商业占比高达51%、总价86亿的天价门槛而无人问津。

当时的市场用沉默投了反对票——过高的商业负担和严苛的转让条件让房企望而却步。

而宝中官方积极革命，精准切除病灶，大胆进行了三项关键调整：

商业面积从102500㎡猛砍82%至18350㎡，住宅占比提升至86.2%；

起拍价从86亿直降22亿至64.09亿，降幅达25%；

取消“70/90”户型限制，取消商品房限价，取消保障房配建要求——“三无政策”给予开发商充分自由。

调整后的地块吸引了招商华润联合体、中海、建发三家头部房企争夺、

经过两小时、近200轮竞价，招商华润最终以86.4亿拿下，楼面价达5.96万/㎡，溢价率34.81%。

这场激烈角逐传递出明确信号：宝中核心地块已被顶级开发商认可为优质资产。

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宝中目前新房项目也很值得期待。

去年9月，保利旗下公司以总价28.2亿元竞得同板块的A001-0219宗地（瑧誉府）溢价率超35%。

目前保利瑧誉府于8月8日已取证，折后均价约9.2万/㎡，8月23日开盘。

保利瑧誉府是宝中最突出的项目之一，它是宝中2025年第一个新规盘，有403套海景房，最为突出的特点就是其108%的得房率。

私享电梯厅≈白捡12㎡，凸窗阳台全赠送≈白送44㎡，保利瑧誉府上演了一场空间魔术，143㎡实得170㎡，相当于多出一间房。

项目在南街坊的北侧仅500米左右，央企开发，精装交付，户型为114-143㎡的4-5房。

另外，紧邻保利瑧誉府地块的是中铁能建阅臻府。

中铁能建阅臻府于去年7月底开盘，开盘均价8.6万元/㎡，一年后即将新推108-138㎡四房。

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最后来看一下二手房价变化情况。

宝中片区上半年业主报价上涨了1.8%，在超8成片区报价下跌的情况下，宝中逆势回涨。

关于片区半年变化的详细情况，可以点击下方蓝色字查看往期内容：

2025上半年深圳房价变化，最高下调超10%

片区报价回暖，业主信心逐渐增强，目前宝中的众多豪宅盘价格是多少呢？

咖姐筛选了13个宝中平均成交面积在144㎡以上的小区。

目前二手成交均价最高的是壹方商业中心一期，达到了13.9万元/㎡，平均成交面积295.9㎡，也是均面积最大的小区。

单价排名第二的正是壹方商业中心二期项目，均价也在13.0万元/㎡。

然后便是宝中的著名豪宅熙龙湾，两区均价在12.0万元/㎡左右。

成交均价过10万的还有：宏发领域花园、都市茗荟花园，成交均价分别为11.1万元/㎡、10.6万元/㎡。