安徽高速地王破局，黄朝晖给出了最优解

文/上海进深 严明会

与市场传闻一样，安徽高速闵行莘庄的地王项目，还是采用了高低配设计。

这样做，一方面是押注了区域内的改善需求，另一方面也是为了平衡土地的高溢价。

拿地不到一个月，闵行莘庄社区02单元06-05地块设计方案公示。地块拟建6幢17F高层、6幢4F叠墅，有下沉庭院、风雨连廊、架空层会所，整体规格不低。

此前，进深君做过分析，在2.5的容积率下做高低配会影响整体布局。详见：安徽高速，走了一步险棋

从目前的规划来看，安徽高速尽力在现有条件下给出了最优解。

1、小区布局

高层分布在北侧和西侧，叠墅分布在东南侧，形成组团，整体呈现东南低、西北高的格局。

社区配套用房被集中布置在西南侧，这里包含了菜市场、日间照料中心、老年活动室、居委会。

下沉庭院位于西侧两栋高层之间，紧靠着P站。15-1#楼和10#楼做了首层架空设计，未来可做会所。

景观架构将入口、下沉庭院、15-1#楼的会所连接，在小区中央形成了风雨连廊。

2、出入口

小区人车分流，两个车行入口分别在南侧的疏影路和西侧的杨水路上。

北侧是市政绿地，这里也有两个人行出入口。

3、楼间距

高层主要分布在小区北侧，西南侧有两栋。

纵向来看，西侧的11#楼和12-1#楼高度在59米左右，楼间距最小部分仅有30米，稍显紧凑。

叠墅楼高12.5米，楼间距放得相对足，做到了15米。

4、户型预测

高层产品预计100-140㎡，叠墅170㎡。总可售房源约270套，其中叠墅80套。

小户型主要分布在西侧的12-1#楼和11#楼；大户型分布在北侧的9#楼和10#楼，以及南侧靠近出入口的15-1#楼。

从公示图来看，高层预计都是全两梯两户无连廊配置，大面宽设计，有南向双阳台和转角飘窗，部分户型北向或也会有阳台；叠墅屋顶有类似闷顶的设计，上叠预计会有阁楼赠送。产品设计符合市场主流。

5、外立面

安徽高速在方案中公示了多栋楼的立面图，包括临街的社区配套、下沉广场等在内的多个楼栋都用了玻璃幕墙，符合当下的“好房子”导向，提升社区颜值的同时，也会让视觉上更通透。

6、不利因素

根据地块答疑纪要，西侧曾有污水处理厂，目前虽已停业，但污水外排泵站仍在运行。

计划年内加装隔离除味装置，待浦南泵站建设完成后，将拆除搬离。西侧规划雨污水泵站目前正在推进项目实施，包括地上及地下结构。

7、外部配套

地块距离周边地铁站距离都较远，距莘庄地铁站约1.5公里，距七莘路站1.7公里。但自驾方便，靠近嘉闵高架、莘庄立交。

教育方面，南侧一路之隔就是莘松中学水清路校区。

环境方面，周边主要以老公房为主，城市界面一般。但绿地资源丰富，北侧为淀浦河景观带，1公里外还有黎安公园这样的大型绿地。

项目的建设单位是上海申宸乐居房地产开发有限公司，法定代表人为黄朝晖，该公司由安徽省高速地产集团有限公司100%控股，黄朝晖为安徽高速地产总经理。

三天前，申宸乐居的注册资本从100万元增加至10000万元。

回顾一下地块，7月下旬的六批次土拍中，安徽高速击败保利发展、中海、象屿三家房企，以36.89亿元的总价夺得上述地块，溢价率30%，楼面价56247元/㎡。在高品质建设竞价环节，装标直接封顶4000元/㎡。

土地开拍前一个月，安徽高速地产就提前布局，对上述地块发布了招标公告，预计投资33亿元。拿地后，各项工作迅速推进。

由于拿地成本偏高，叠墅自然要撑起整盘的利润。高层预计在8.5-9万/㎡左右，叠墅大概率要上10万 /㎡了。

莘庄板块近两年只有保利建工海玥锦上、中企云启春申两个新盘，均在莘庄商务区，都是以刚需为主，售价在8万/㎡左右，目前已进入清盘阶段。

安徽高速凭借地块的地王属性、高低配规划和较高装标，填补了板块内改善型产品的空白。

只是高成本下的定价能否被市场接受，还需要时间检验。