保利被深圳「地王」背刺了

上周五，深圳宝安中心区欢乐港湾南街坊地块迎来了第二次开拍。

最终招商蛇口+华润置地联合体以86.4亿总价，5.96万/㎡楼面价拿下这块拿下了这块被看作是“压箱底”的好地。

表面上看，34.8%的溢价率、确实刷新了宝中区域近年来总地价、楼面价的纪录。

但要是和一个月前卖出去的前海桂湾地块一比，宝中这块所谓的“地王”地块，就显得有点底气不足了。

一个月前的前海桂湾地块出让，13家房企竞争，最终招商蛇口以楼面价8.42万/㎡拿下。

两宗地块的直线距离仅仅2.1km，几乎就是隔壁邻居，一个8.4万/㎡，一个5.9万/㎡，每平米地价竟然差了2.5万。

数字上的巨大落差，不经意间暴露了深圳楼市表面风光，但大家心里其实还是没底。

在地块调规重生之初，宝中南街坊就被贴上"准地王"标签，42521㎡纯住宅用地、一线望海、毗邻欢乐港湾和腾讯总部，地块条件在宝中简直是顶配。

深圳圈内曾普遍预测这宗地块楼面价将突破8万/㎡，甚至冲击9万/㎡，未来售价或达12万+/㎡。

这么多光环的加持，似乎不当个“地王”都对不起深圳西部的身份。

可现实却给了所有人一记耳光，5.96万/㎡的楼面价，仅比去年保利臻誉府拿地价5.2万/㎡的楼面价高出14.6%，甚至低于2023年同片区安居房地块的15%溢价率。

新地块的落锤，最直接的“受伤者”便是保利臻誉府，保利臻誉府近期刚刚拿证，均价9.2万/平米。

但无论地段还是产品力，与南街坊地块相比都存在天然短板。

新地块的容积率从5.7大幅下调至3.7，住宅部分仅3.4，完全剔除商业，无商品房限价，户型也不受7090限制。

反过来看臻誉府，5.4的高容积率和两栋超高层设计，在居住舒适度上已经输了一截。

等未来宝中这块地盖好房子，以8-9万/㎡的售价入市时，将直接把保利臻誉府逼到墙角。

宝中这块地本来定在4月30号卖，起拍价86.27亿，但后来突然暂停了交易，对地块规划做了大调整。

调整前，这块地面积4.7万多平米，建筑密度5.7，能盖27万多平米的房子，土地使用年限住宅70年、商业40年。

调整后，建筑密度从5.7降到了3.7，住宅部分更是只有3.4，还完全去掉了商业用途，没有商品房限价，户型大小也不受7090限制。

这么大力度的优化调整，几乎满足了开发商对一块好住宅地的所有想象，可以说是拿出了压箱底的最大诚意。

政府意图显而易见：通过提升地块价值重燃市场热情，托住摇摇欲坠的地价预期。

地块在3月份进行了全球招商推介，华润置地、中海发展、深铁置业，鸿荣源、星河控股、厦门国贸、武汉城建、华发控股、中国能建等品牌房企现身推介会现场。

当时推杯换盏的热闹场面，好像预示着一场激烈的抢地大战就要上演。

可真到了拍卖那天，报名参加的开发商少得可怜，只有中海、建发以及招商+华润这个联合体三家，此前出现在推介会中的民企则集体缺席。

推介会的热闹和拍卖场的冷清，形成了一幅特别讽刺的市场画面。

最终，两家巨头联合体最终拿下地块，表面看是强强联合的实力背书，实则是“风险共担”的无奈选择。

86.4亿的总价，对现在任何一家开发商来说都是天文数字，就算是资金雄厚的央企，也得找人分担压力。

连巨头都需要抱团取暖，恰恰说明了当前开发商资金链绷得有多紧。

这和一个月前前海地块拍卖的盛况形成鲜明对比：13家开发商轮番出价158次，招商最终以21.55亿成功“捡漏”。

一边是单打独斗的激烈角逐，一边是抱团取暖的谨慎出手，两种场景折射出市场温度的天壤之别。

这次宝中地块遇冷不经意间揭露了一个重要的市场规律：

要看土地市场到底热不热，必须紧盯那些位置好、规模大的优质地块拍卖情况。

动辄几十亿的总价，能玩得起的必定是实力顶尖的企业。它们的判断代表了行业最前沿的看法。

面对这么大的投入，开发商的出价策略肯定经过精打细算，更能反映出它们对后市有没有信心。

而小地块，或许只是开发商为造势给的广告费。