0元物业费+年年分红！72户业主的自治奇迹

欢迎您的到来，我们专注于分享物业管理领域的专业知识与最新动态。如果您对物业服务质量，物业管理制度、行业法规等话题感兴趣，欢迎您关注我。在这里，我们将一起探索和学习，共同推动物业管理行业的健康发展。期待您的加入！

72户业主自管小区，不收物业费反而分红！

楼道灯自己修，车辆自己管，这个72户的合肥老旧小区不仅告别了物业费，还给业主发了钱。

56元、60元、70元……今年8月，合肥市瑶海区安庆开发楼小区的业主们收到了一笔特别的“分红”。业委会从半年停车收益中拿出4014元，按每平方米0.7元的标准发放给72户业主。钱虽不多，却标志着这个建成28年的老旧小区实现了良性自治运转。

这个仅有2栋楼的小区曾经垃圾堆积、车辆乱停、大门敞开。在多次被物业公司“拒单”后，业主们在社区党委指导下成立业委会，走出了一条不收物业费的自管之路。如今小区停车有序、门禁完善，卫生费收取率达到100%。

01 物业公司“拒单”的老旧小区

安庆开发楼小区建成于1997年，是典型的城市“迷你”老旧小区。由于长期没有物业服务，小区公共区域垃圾堆积如山，车辆乱停乱放，基础设施老化严重。

为了解决管理困境，小区曾尝试引进物业公司。但问题很快出现：小区规模太小了。

“至少需要配备2个保安、1个保洁和1个客服。”三里街街道临淮路社区党委书记詹茜茜算了一笔账：维持这4个人的费用，每户业主每月需承担0.7元/平方米的物业费，外加每辆车30-50元的管理费。

因规模小、户数少且收费标准难统一，多家物业公司先后拒绝了这个小区的管理请求。小区曾短暂成立自治管委会，但因专业性不足，最终仍由社区勉强托管。

2024年，在社区党委的推动下，小区利用“周四议事会”平台，将人大代表、政协委员和业主聚在一起，最终敲定“成立业委会，推行自治管理”的方案。同年12月20日，小区第一届业委会正式诞生。

02 从零起步的自治之路

今年4月1日，新成立的业委会正式接管小区管理权，一份《小区自治管理方案》被贴在公告栏上，小区自治实践拉开序幕。

“既然要搞，就要倾听大家心声。”业委会主任徐志带领团队从最紧迫的问题入手：挂上楼牌号、修复监控设备、规划52个停车位、扩建非机动车充电棚、合理配置消防器材。

在征集全体业主意见后，业委会作出关键决定：不收物业费，只收取每平方米每月0.1元的卫生费。停车管理上，业主首辆车每月20元，第二辆50元。

停车系统升级后，小区“抢车位”现象消失，公共通道恢复畅通。令人惊喜的是，自治后卫生费和首辆车管理费收取率达到100%，居民满意度超过95%。

“把每一分钱花在明处，大家才信得过。”业委会坚持财务公开，按季度公示收支明细，所有工作透明化。

最难得的是，在业委会带动下，业主纷纷站出来成为志愿者。80岁的王太伦每天主动打扫小区；业委会副主任沈子龙随叫随到修理灯具；从居委会退休的党员鲍丽君第一时间报名参与服务。

03 合肥模式：老旧小区的自治样本

安庆开发楼小区的成功并非孤例。合肥市近年来系统推进党建引领下的自治共管，探索出多种创新模式。

高新区上铁银欣花园小区导入了“信托制物业管理”。在这一模式下，物业费和公共收益直接存入全体业主共管账户，物业按约提取酬金，服务达标才能拿钱。

“现在物业是执行者，业主是决策者和监督者，每笔账目公开透明。”业主王大姐表示，物业费收缴率从70%跃升至97%。

合肥市今年5月出台《住宅小区业主自行管理实施导则》，清晰界定业主自管范围，并提供志愿互助式、职业经理人式等多元模式选择，形成一套操作性强的“合肥方案”。

在包河区芜湖路街道，党工委通过分类施策，推动21个小区选聘物业，协调5个“单位小区”回归原单位管理，引导21个独栋楼宇成立居民自治委员会，年节约财政经费600余万元。

04 全国探索：破解自治难题的多元路径

面对小区自治中的特殊挑战，各地探索出针对性解决方案。

在威海怡园街道，8100余户“候鸟”居民（季节性居住）成为治理难点。林海社区的“候鸟”居民占比高达70%，社区按“居住区+居住类型+兴趣标签”划分出16个线上议事群，每月召开视频议事会。

社区还联合家政商户推出“房屋托管代办”服务，网格员与志愿者每季度上门巡查空置房状况。怡海园社区则针对民宿扰民问题，推出“三必须”刚性规范，要求所有房源公示社区公约、向租客宣讲注意事项、出租房东信息备案。

上海闵行区浦江镇金硕河畔景园东区业委会主任陈光华面对绿化修剪纠纷时，创新采用“以时间换空间”方式分批次修剪。他在业委会办公室布置茶台、棋盘，让居民消气再谈事。

“社区治理光有热情不够，更须依靠专业能力。”从事旧改工作的陈光华引入管道CCTV检测技术，找出树木根系侵入管道的问题根源，彻底解决了污水倒灌顽疾。

在鄂州市花湖镇，一场“敲门行动”让社区工作者40天走访41259户。在滨都丽苑小区，70岁老党员张明生主动站出来，带领成立自治管理委员会，义务更换67盏楼道灯泡，打理小区环境。

金华婺城区四季园小区则通过“睦邻圆桌会”破解停车难题。业委会引导有车库的业主将车辆停进车库，对公共车位收取合理费用，基本满足了300户居民的停车需求。

05 小区成功自治的五大关键

综合全国多地成功经验，小区实现良性自治的关键要素逐渐清晰。

党建引领是核心驱动力。合肥安庆开发楼小区在社区党委全程指导下成立业委会；威海怡园街道各社区党组织牵头建立多元参与机制。党组织发挥统筹协调作用，为自治提供了政治保障和组织基础。

居民参与是自治根基。合肥小区80岁老人主动扫地，上海业委会办公室成为居民议事空间。当居民从“旁观者”变为“当家人”，治理便有了源源不断的内生动力。

透明公开是信任基石。合肥小区按季度公示收支明细；高新区信托制物业模式下业主可查每笔收支。财务透明消解了居民疑虑，提高了缴费积极性。

专业能力是效率保障。上海小区引入管道内窥检测技术精准定位问题；威海社区建立“候鸟人才库”发挥居民专长。专业人做专业事，大幅提升了治理效能。

灵活方式是破局关键。面对“候鸟”居民，威海创新线上议事；针对迷你小区，合肥采用志愿互助模式。因地制宜、因群施策，才能破解各类小区的治理困局。

小区业委会办公室里的茶台和棋盘成了化解矛盾的温馨角落，居民们在这里喝着茶、下着棋，讨论着小区的大小事务。曾经冷眼相对的邻居，如今成了共同建设家园的伙伴。

合肥安庆开发楼小区的业主们已经开始规划下一步：安装单元门智能锁、处理楼顶瓦片脱落、优化沟通机制。业委会主任徐志望着小区里硕果累累的两棵柿子树说：“我们要让每个业主都成为小区的主人。”

从合肥到威海，从上海到鄂州，这些小区自治的成功实践揭示了一个朴素道理：当居民成为家园的主人，冷冰冰的住宅区就能变成温暖的共同体。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

如果你认同本文观点，请点赞、在看、转发！

只有更多人关注，小区问题才能真正得到解决！

关注我，了解更多的物业管理方面的知识！