封关风口之下 中粮大悦城7.8亿补仓三亚

观点网 大悦城的步调“一路向南”。

最新消息显示，8月15日，大悦城以7.84亿元的代价成功竞得位于三亚中央商务区东岸单元的DA02-29-05A/B地块。

继2024年底拿地之后，这家企业又一次在三亚补仓。

实际上，自上个世纪90年代取得亚龙湾一块“风水宝地”后，中粮大悦城在海南房地产行业耕耘已有三十年时间。

近两年，伴随着海南自由贸易港的确立与发展，大悦城于海南及三亚的进一步加速。

补仓

8月15日，大悦城地产发布公告称，公司间接非全资附属公司三亚臻悦开发建设有限公司成功竞得一宗位于省三亚市吉阳区东岸片区腊尾西路东岸蓝湾以南土地的使用权，总代价为8.28元。

该地块的编号为DA02-29-05A/B地块，土地用途为二类城镇住宅用地，总地盘面积3.26万平方米，容积率不大于1.5，计容建筑面积约为4.9万平方米。

从地块的区位来看，地块的西侧是近千亩的东岸湿地公园，南侧是正在打造的中央商务区中央公园，将为后续的居住质量加分不少。

此外，地块北侧比邻海旅综合体，西南侧约700米处是三亚大悦城购物中心，地块1公里范围内聚集了多座甲级写字楼，商业氛围同样浓厚，这些都为项目后续的打造及去化提供了良好的基础。

该地块实则是一宗“回锅地”。

据传，早在2019年，成都万华集团以近6亿元的代价拿下上述地块。然而，经过几年时间的建设，项目开发进度低于市场预期，2025年地块被有偿收回。

今年4月，地块进行了规划调整，上述地块从原来100%的商服性质，摇身一变成为了纯宅地，并加价1.8亿元重新上架。

不过，在地块挂牌之初，就有业内人士猜测，该地块实则为中粮大悦城“量身定制”。

毕竟，从竞买条件来看，地块要求竞买人或其关联企业须为《财富》杂志世界500强或中国房地产百强企业或省属、市属国有企业，且须在三亚市内持有或承诺投资建设建筑面积8万平方米以上零售商业综合体。

这一门坎之下，符合要求的企业寥寥无几，中粮大悦城就此成为最后的大赢家。

拿地信息显示，地块的挂牌成交总价为7.84亿元，根据最大可规划计容建面测算，土地成交楼面价约1.60万元/平方米。

不过，根据出让条件，竞得者须斥资4408万元无偿配建三亚中央商务区全民健身活动中心，如果加上这笔费用，该宗地综合楼面价约1.69万元/平方米。

观点新媒体查阅发现，目前，三亚新房销售均价已达3万元/平方米，而位于地块周边的三亚中粮铂悦壹号，吹风价甚至高达5万元/平方米。

换言之，DA02-29-05A/B地块1.69万元/平方米的楼面价与目前市场在售项目，仍存一定价差，企业后续能够取得的利润空间并不算小。

布局

近几年，中粮大悦城在三亚中央商务区的布局有所加速。

据了解，早在2019年，大悦城以16.39亿元的代价拿下三亚市吉阳区总部经济及中央商务区东岸单元控规DA02-18-01C、DA02 -18-01D、DA02-19-04和DA02-19-01地块，计划打造成为中粮·三亚大悦中心。

根据彼时的规划，中粮·三亚大悦中心是三亚中央商务区（CBD）建设示范点项目，总建筑面积约65万平方米，涵盖200米超高层写字楼及三亚首座大悦城购物中心，计划总投资80亿元，分四期开发建设。

目前，一期项目已经竣工，二三四期项目仍处于在建状态，而三亚大悦城购物中心也在2024年10月正式开业，截至今年上半年，其累计接待客流超1100万人次，销售额突破10亿元。

而后，2024年12月，这家企业又以7.25亿元的代价补仓拿下DA02-19-02地块，计划打造成为中粮铂悦壹号，项目已于近期看盘，其吹风价达到5万元/平方米，据传开盘价格约4.5万元/平方米。

而本次拿下DA02-29-05A/B地块，大悦城在三亚中央商务区的版图将进一步扩容。

数据来源：企业财报、观点指数整理

对大悦城而言，此次拿下的DA02-29-05A/B地块，中粮铂悦壹号、三亚大悦城购物中心、三亚大悦中心等项目邻近，未来或能实现一定的联动。

但更重要的是，当下，海南进入封关倒计时，市场普遍认为，三亚房地产市场具有更高的溢价空间，各家纷纷抢占市场。今年以来，包括保利、陕西鑫阳、海南亿和金盛等多家“新面孔”接连在三亚抢地。

大悦城在公告当中亦明确，该地块的开发建设将进一步扩大公司在海南自由贸易港封关运作期间的规模效益及品牌影响力。

不止是三亚中央商务区，放眼整个海南市场，中粮大悦城或许是最早布局的国有资本之一。

时间回到上个世纪90年代，海南成为市场化制度的试验田，掀起了一轮房地产热潮。

当前，市场熟知王石等“92派”以及潘石屹、易小迪等“万通六君子”纷纷在海南淘金，而中粮大悦城也在那场浪潮当中，储备了相当规模的土地。

据观点新媒体了解，在1992年前后，亚龙湾国际旅游度假区获得国务院批准成立，这个位于三亚市东南面25公里处，规划面积高达18.6万平方公里的旅游度假区，成为中国首批12个国家级旅游区之一。

也是这一时期，中粮大悦城受海南省委托对湾区实行统一规划和开发运营。

三十余年时间，中粮大悦城相继完善了亚龙湾湾内的基础设施建设、一级土地开发等，与此同时，其亦在亚龙湾全面布局旅游观光、餐饮购物、文化演艺、星级酒店、高端小区等业态。

其中，中粮在亚龙湾投资建设的瑞吉度假酒店、美高梅度假酒店在2011年相继开业，三亚亚龙湾滨海世界旅游综合体也在2016年正式面向市场。

数据来源：企业财报、观点指数整理

传统房地产销售层面，中粮在亚龙湾则接连开发了大型综合性住宅区公主郡项目，以及低密小区亚龙湾·龙溪悦墅公寓。

从第三方资料来看，公主郡项目二期在2008年10月预售报价2.3万元/平方米，目前二手房源约在2.5万元/平方米左右，而亚龙湾·龙溪悦墅公寓的二手别墅，目前定价达到5.61万元/平方米。

亚龙湾之后，中粮大悦城还在涯镇红塘湾旅游度假区内打在了海南中粮·红塘悦海项目，再加上三亚中央商务区的布局，其在海南市场的话语权无疑将进一步加大。

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