地铁+湖景，老西关这块宅地，没拍就赢了

老树开花，枯木逢春！

老西关居然久违地上新了一宗靓地！颇有振奋土拍市场之心。

近日，广州规划局公布了荔湾区中山八路地块的控规调整规划方案，将新增一宗低密宅地！

咋回事？

老西关TOD靓地

低密大社区+荔湾湖景

首先来看规划用地调整了啥。

中山八地块原AL011119地块拆分为119、133、134三块地。

其中119地块用地面积为26242平，用地性质为二类居住用地兼容交通场站用地与体育用地，容积率2.2，计容建面56732平，绿地率≥35%，建筑密度≤28%。

133、 134地块为现状保留地块，同为二类居住用地。即住宅地块增加，且是低密住宅。

公告显示，中山八地块规划范围面积14.73公顷，调整后的住宅用地占了3/5以上，加上一块占地不小的商业商务用地，蛮适合刚改或改善。

因为地块的地段非常好，近地铁、近公园、一线荔湾湖，说不定还能望江。

该地块位于荔湾区中山八立交东北侧，虽有一定噪音影响，但与地铁5/11号线交汇站中山八站D/F两个出口，只隔了一条绿化带，妥妥TOD项目。

一路之隔则是青年公园、荔湾湖公园，出门散步方便又多选择。关键是到珠江直线距离仅约500米（来源：百度直线测距），部分高层单位或能望江。

附近有广州附医华南医院，直线约1km可到三甲医院广州医科大学附属第一医院，也能快速前往越秀区各三甲医院。

教育方面有华侨小学、广雅中学等已有校区，也有越秀·珑悦西关配建的28班华侨小学。商业呢，不远处就是圣地新天地广场，逛街购物很方便。

换言之，老西关的成熟配套、广州的烟火气氛围，基本上要啥有啥，生活配置完全不用担心。

其次，公告还显示，地块在原有基础上再新增了绿化带、公交站、停车场等配套设置，同时将红线适当南移，道路规划也做了优化调整。

价格预测

素质好，或引发竞价

老西关地铁上盖的低密大社区+一线荔湾湖景+生活配套成熟完善+可能实现望江。

这简直就是老荔湾的“香饽饽”，估计不止开发商感兴趣，很多买家也眼馋，期待着它的亮相。

毕竟老西关因为土地紧缺，新规后供应有限，板块以老破小居多，周边积攒了很多不愿搬离的刚需客、置换客。

就拿距离该地块约700米的新项目越秀·珑悦西关来说——

小体量，容积率3.5，成交楼面价约2.75万/平，主推约68-98平产品，售价5万/平上下，仅4个月时间就告罄清盘，可见其市场需求之大。

另外，目前周边在售新盘珠实·西关都荟产品为建面约89-142平三至四房，在售均价约6.5万/平（来源：贝壳，价格仅供参考）。

再看区域二手成交，中山八板块二手交投活跃度相对高，近一年平均月成交15套。（来源：贝壳）

然而，二手热门成交小区，基本都是楼龄20年以上的老小区，成交均价3.3-4.7万/平不等（来源：贝壳），有的小区甚至接近新盘在售价。

综合周边一二手情况，该地块起拍价可能对齐河柳街地块（即越秀·珑悦西关）在2.8万/平或以上，当然也不排除多家开发商竞争溢价，入市后估计参考附近新盘价的5-6万/平推新（价格预测仅供参考，需以官方为准）。

至于产品，肯定是高使用率户型，覆盖刚改、改善。

总而言之，综合素质好+景观配置好，后续在产品上再发力，那么该地块项目估计不缺家。

近期打算买老荔湾的买家，不妨再等等。

同时，我们也很期待这块地的上新挂拍，能给广州土拍市场注入新的一剂强心针。