泗泾板块的信仰被捶塌了！保值战狠狠地打输了

九亭和泗泾都是徐家汇、漕河泾下游的外溢板块，对于该买九亭还是泗泾，历来争论不休。

今天我们从保值的角度来考量，买九亭和买泗泾究竟哪个更保值？

从2022年到今年，谁跌得更少？谁跌得更多？谁的信仰被捶塌了？为什么会出现这个结果？

通过统计现在九亭和泗泾主要小区相对2022年高峰期成交价的跌幅，我们发现了一些很让人惊讶的数据！

先来看看九亭，板块平均跌幅是28.83%：

在如今各大板块动辄30%-40%的跌幅中，九亭还是比较抗跌的。

泗泾跟九亭不一样，由于是一个动迁基地，板块并非全部都是商品房。

而且商品房和动迁房跌幅不一样，所以我们分开统计，泗泾的动迁房跌幅如下：

37.88%！泗泾的动迁房跌幅竟然这么大，远远高于九亭！

再看泗泾的商品房跌幅：

34%！泗泾的次新商品房跌幅也高于九亭！这个板块的信仰被捶塌了。

虽然买泗泾的新房是赚钱的，但是买二手房却亏大了。

2022年泗泾很多商品房小区要么没交房、要么还没办产证或在限售中，成交案例不多。

但是通过融创壹号公馆 、同济晶萃、保利翡丽公馆部分二手房7.17-7.29万元/m²的成交可以推出：

在2022年的巅峰期泗泾的次新商品房成交都在7万元/m²以上，对比现在5万元/m²及以下的成交价都跌惨了。

也就是说，不管是动迁房还是次新商品房，泗泾的跌幅都比九亭大，没有九亭保值，这是为什么？

9号线是一条置业鄙视链，全靠购买力外溢在支撑，泗泾处在市区外溢和松江本地外溢的最末端，肯定是最不抗跌的。

对于市区客来说，外溢最远就是到达泗泾；

而松江新城是以本地客为主，对于他们来说泗泾同样是外溢的末端板块。

所以泗泾的地位很尴尬。

九亭永远是泗泾的上游板块，房价变得更便宜了，率先吸走了市区徐家汇、漕河泾外溢出来的购买力。

泗泾相对九亭的最大优势是商品房房龄新，但是随着九亭的房价性价比更高，这个优势减弱了。

以前九亭的商品房很贵，而且新房可选余地小（且要加装包），大家被逼迫到泗泾买新房。

比如九城湖滨国际、绿庭尚城、象屿虹桥悦府等之前卖6.7万元/m²左右，实际挂牌都在7万多。

九亭著名的新房洋江唐顿公馆一直惜售，当时捆绑加装包后实际成交要6.5-7.1万元/m²。

并且这个项目拿地早、是大两房（95m²）和大三房（135m²）的设计，匹配不了刚需小三房的需求。

奥林匹克花园前两年也出过新房，尽管产权缩水、户型古董、还无电梯；

但开发商也是一度惜售，茶水费要大几十万，综合购买成本都比泗泾的新房高。

怎么办呢？于是大家只能从9号线继续往下坐，到泗泾买不到5万元/m²便宜的新房去。

在以前积分遍地的时代，泗泾新房也触发过积分。抢不到新房的被迫去买7万的高价次新房。

但是现在行情不一样了，市场都在回调，九亭以前的高价商品房都便宜了，可以留住刚需了。

统计目前的九亭次新商品房成交价发现，成交均价只有4.24万元/m²了，比泗泾新房便宜很多：

尤其是九亭的标杆小区贝尚湾、九城湖滨国际性价比越来越高了，成交均价才5.2、4.6万元/m²。

目前泗泾在售的新房招商时代潮派、中国铁建花语天境单价在4.7-5.4万元/m²。

差不多同样的单价，是住在九亭的标杆小区还是住在泗泾的新房，很多人都有不同的看法。

九亭毕竟是松江最好的地段，离市区比泗泾近一些，烟火气也更浓一些。

别看9号线两个板块只差一站，但这一站来回就要小20分钟，开车将近半小时：

这一站地铁走了6公里多，地铁一上路面给人的感觉是从市区边缘到了郊区。

沪松公路泗泾段的高架还没造成，从泗泾到九亭红绿灯太多，早晚高峰很堵车。

泗泾和九亭的中间存在工业区和农田割裂带，两地的城市化还是有差距的，开发逻辑不同。

九亭处在城乡结合部的边缘，是上海城市化能够到达的最后一站。

一条高架之隔，从九亭就进入了七宝，一般进入七宝就是默认进城了。

也就是说，九亭能够发展起来是因为上海市区的直接扩大，城市化把它包了进去。

但是泗泾是从郊区动迁基地发展而来的，市区的城市化铺展不到这么远，也辐射不了它。

所以两地的地段、配套天然存在差距。

九亭居住区开发最早、配套最先成熟。沪亭北路、九亭大街沿街商店鳞次栉比，很有烟火气息，生活很方便。

九亭金地广场、九亭大街

但是泗泾的北部次新居住区商业店铺非常少，出门买包烟都难。

泗泾的招商花园城商业体还在建，尚未开业。

泗泾始终处在市区9号线外溢的最末端，购买力被性价比更高、地段和配套更好的九亭截胡了。

泗泾跌幅这么大，也在于板块本身内部的几个特别原因。

新房和动迁房冲击大、产品链条不完善、市场不够健康，是泗泾没有九亭抗跌的重要因素。

泗泾的新房供应不间断，把二手次新房的价格打了下去，区域内次新产品面临严重的同质化竞争。

近10年泗泾供应了超过1.4万套新房，是洞泾和佘山的2倍、九亭的3.7倍，体量太大了。

随着新房供应的增加，二手房越来越卖不上价了，逐渐跟新房价格趋同。

大虹桥、临港也是这个道理，以前新房供应少、大家都拼积分或人才资格。

但是后来新房井喷，大虹桥的积分神话破灭了，临港的二手房也腰斩了。

反观九亭，商品房开发早，地皮早就用完了，很难再出新房，对二手房没有打压。

泗泾的动迁房体量大、跌幅也大，拖累了次新市场的价格。

泗泾是松江的动迁基地，修建了大量的动迁房，这些房子成交价比次新房低很多。

经统计，松江泗泾动迁的成交均价仅2.64万元/m²：

动迁户们拿房没有成本，多少钱出都是赚的。

一些动迁户想把手里的动迁房出掉，买回市区。

因此这些动迁房跌起来是没有下限的，跌得太猛会把泗泾的次新房价格也拉下去。

比如动迁房卖2万多，次新房还卖7万，那肯定是不合理的，二者需要保持一个合适的价差。

江桥也是一个动迁基地，商品房和动迁房混杂在一块，次新房价格也是受到了很大的影响。

九亭就不一样，动迁房非常少，北九亭几乎是统一的次新商品房，城市界面也很统一。

南九亭虽然有一部分农民房，但不可交易，不会打压九亭商品房的价格。

九亭的滨河住宅

南九亭的农民自建房

泗泾作为一个单纯的外溢板块，非常缺乏高端改善客群，置换链条不完整，市场没那么健康。

这几年泗泾的商品房开发如雨后春笋般冒出，但大多是以100m²左右的刚需小三房为主。

开发商也明白，这个地方就适合打造500-600万的产品来吸引市区的刚需客购买。

但是这些刚需人群一旦攒到钱就会逃离泗泾，本地居民有钱后也会离开，置换到更好的地段。

泗泾没办法把有钱人留下来，只能吸引刚需群体，置换链条是断的，市场不够健康。

反观九亭，商品房开发的门类很齐全，既有高层也有联排和独栋别墅，能吸收市区不同层次的置业需求。

贝尚湾、英伦风尚、新虹桥首府、中大九里德、汇贤阁、朗庭上郡苑、上海诗林、九亭明珠苑、复地爱伦坡等都是别墅+高层或洋房的搭配。

不管是300万、500万还是1500-2500万的预算客群，九亭都能承接住，市场比泗泾更加健康。

相比九亭，泗泾的位置更远一些，受到近郊板块的分流更严重一些。泗泾既要面临九亭的截流，还要承受洞泾、吴泾等新兴开发区域的分流，次新优势很容易被稀释，因而难保值。

泗泾近郊+地铁+刚需小三房的优势在上海很容易被复制。

跟泗泾差不多近郊位置的洞泾、吴泾，都在和泗泾竞争。

12号线西延伸线的洞泾正在开发大量的新房，以同样漕河泾外溢+更便宜的价格，分流了泗泾。

比如洞泾开发的保利西郊和煦洋房才4.48万元/m²，同样是地铁+次新概念，很好卖，分走了一部分去往泗泾的购买力：

保利西郊和煦

洞泾是松江新城北拓的一个重要阵地，伴随着新地铁线的建设，正在开发多个新房项目。

嘉利椿廷、兴云间、恒都云璟、华发海上都荟等都在分流泗泾的次新客群。

泗泾、洞泾都是九亭的下游板块，前面两者互相竞争，对彼此的踩踏很大，而对九亭的影响却没那么大。

同样作为徐家汇的下游外溢板块，新建线路23号线沿线的吴泾也在分流泗泾的次新优势。

从泗泾和吴泾到上海西南CAZ的距离几乎是一样的，新房定价也是一样的。

从泗泾到徐家汇乘坐9号线是9站的距离，直线18.7公里；

而从吴泾紫龙路到徐汇滨江边缘（龙启路）乘坐未来的23号线是11站的距离，直线14公里。

吴泾新房定价5.2万元/m²（象屿招商公园1872），与泗泾非常趋同。

但是吴泾的定位肯定要比泗泾高一些，未来潜力和房价上限也会高一些。

吴泾有大零号湾造血功能，不仅可以吸收徐家汇、徐滨的外溢，还能从内部产生购买力。

现在是滨江发展时代，泗泾地理位置太过内陆，一些重要的规划都照射不到它，只能靠外溢。

随着漕河泾产业向徐汇滨江轮动，购买力在悄悄发生转移，对泗泾多少都有一些影响。

此外，同样作为漕河泾下游的外溢，15号线沿线性价比很高的商品房和动迁房也在分流泗泾。

15号线双柏路站旁2007年的商品房爱庐世纪新苑成交才3.7万元/m²，动迁房君莲新城广润苑、君莲新城中城苑成交都是4.3万元/m²左右；

15号线曙建路站周边的祥生瑞和苑、中冶锦城、中春三水苑成交也是4.3万元/m²，性价比非常高。

15号线沿线的君莲、23号线沿线的吴泾都是上海2035的主城区，定位都比郊区的泗泾高，未来发展潜力不一样。

综合来看，泗泾跌幅比九亭大，印证了上海楼市"地段为王"的底层逻辑，与核心资源的距离，决定资产的安全边际。

九亭以永远的上游优势、更高的商品房性价比、更好的地段、更短的通勤距离、更成熟的生活配套、更纯粹的居住生态表现出了更好的保值属性。

不过九亭的商品房房龄越走越高，出于更加次新的考虑多坐一站地铁买到泗泾也未尝不是好选择。

泗泾的次新房以前很贵，现在也跌出了性价比，泡沫被挤掉了，购买相对更安全了。

九亭、泗泾各有各的优势，不同的客群有不同的需求，具体置业建议欢迎咨询环线或到线下沙龙。