楼市和黄金，信仰资产的“乾坤大挪移”

来源：21世纪经济报道

　　房子，再也不是人们心中万事皆安的避风港。黄金和比特币，是不是正在成为世界未来的“乌托邦”？

　　剥去了房地产的金融属性，过去的经验和路径也难以依赖，作为普通人的我们没有办法去赌每一个风口，但是我们可以提前布局资产，把“不确定的未来”拆成若干可管理的风险模块，并为每一种风险提前准备一只“口袋”。

　　因此，我们更需要看清楚资产负债表正在变化的大逻辑。

　　01

　　黄金的再货币化

　　这一轮上涨被专业人士称为“再货币化行情”。

　　从2016年开始算，黄金已经连涨9根年K线，是1971年美元脱钩黄金以来最长的一轮跨年牛市。

　　把时间线拉远，如果把“持续上涨”定义为年度收盘价不断抬高、且中途回撤不超过20%，那么黄金的这轮牛市已经持续了8年半，起点是2015年12月的低点1046美元/盎司。

　　把时间线拉近，2024年12月最后一个交易日，伦敦下午定盘价定格在2685美元/盎司，刷新历史新高；而 2025年8月上旬，金价在2750–2820区间高位整理。

　　最近半年，国际金价可以概括为单边上扬之后的高位整固，然后再刷新高。伦敦现货黄金由 2640美元/盎司升至3350美元/盎司，累计上涨 26.9%，期间最大回撤5.4%。

　　最近2年的金价上涨，与传统通胀——实际利率框架下的黄金牛市最大的区别在于，主导买盘由“西方ETF散户”变为“各国央行+主权财富基金”，定价权由“COMEX纸面杠杆”变为“离岸实物交割溢价”，曲线结构由“期货贴水”变为“远期升水+租借利率飙升”。

　　持续的黄金价格上涨，显示了全球政治经济之大变局，不得不承认，我们正在经历一个风云际会之大变局的时期——黄金和比特币一样，正是一场正在重写的全球定价范式之重构。

　　比特币的走势更是气势如虹，过去两年，比特币完成了史上最大跨度的主升浪，从2023年8月的26000美元一路飙升至2025年8月的122000美元上方，区间最高涨幅接近470%，市值由5000亿美元膨胀至2.4万亿美元，相当于再造了一个亚马逊。

　　02

　　“去美元化”的全球化浪潮

　　二战之后的美元体系正在崩塌，以一种或快或慢的速度。大家都认识到，既有金融系统的持续稳定与健康，需要新的“锚”。

　　在数年形成的贸易战常态化的局面下，各国央行的动机显然并不难理解。大家在战略调整上都在进行某些步调一致的准备。这些准备包括但不限于：对去美元储备的多元化，为了潜在的“金本位”或者“部分黄金锚”的数字货币资产做预置准备，以及对冲可能发生的冻结外汇储备的制裁风险。

　　俄乌冲突后，俄罗斯约3，000亿美元外汇储备被冻结，第一次让各国央行意识到：主权债券、美元存款并非100%可控。黄金作为“超主权资产”，不依赖任何政府信用，也不存在被SWIFT切断支付通道的问题。

　　于是一点都不神奇的一幕发生了：2022—2024 年全球央行购金量连续三年突破千吨，创历史新高，本质是为自己买一份“制裁保险”。

　　突然想到一个真事儿，在俄乌冲突期间，很多欧洲国家都不同程度收到影响，也影响到了正常老百姓的生活，尤其是有段时间很多欧洲国家都开始缺乏能源和电力的供应。当时社交媒体上就有个德国妹子，把自己一大堆金首饰打包放在床头，准备随时有突发情况就拿着自己的一堆细软“跑路”。德国妹子当时说，黄金是全世界人民的都认的硬通货，天涯海角都能换成当地货币。

　　另外还有一个众所周知的原因，美债存量已突破34.8万亿美元，利息支出占财政收入比重超过 15%，市场对“债务货币化”担忧升温；美元在全球外汇储备中的份额从2001年的73%降至2024年的58%，同期黄金份额从9%升至20%；当美元实际利率为负或剧烈波动时，黄金与美元的相关性由负转正，传统“实际利率—黄金”框架失效，央行必须用实物黄金替代部分美元敞口，以平滑净值波动。

　　所以，在抵御巨大风险的时候，各国行业也采用了和德国妹子一样的策略——囤积金子。

　　不过央妈们买起来，好像就对价格没那么敏感了，交易策略之于价格的弹性非常之小，所以央行“再货币化”的买盘，就构成了这轮黄金大牛市价格下限的锚。公开数据显示，2023–2025H1全球官方部门（包括主权基金）净增持黄金2100吨，占同期全球矿产金的46%，其中仅中国人民银行的增量就占到了28%。

　　公开数据显示，截至2025年7月末，人民银行黄金储备为7396万盎司，较2025年6月末增加6万盎司，已经连续9个月增长。

　　华联期货预计，展望未来，预计央行增持黄金仍是大方向，主要原因是我国国际储备中的黄金储备占比偏低。截至2024年12月，我国官方国际储备资产中黄金的占比为5.5%，明显低于15% 左右的全球平均水平。此外，黄金是全球广泛接受的最终支付手段，央行增持黄金能够增强主权货币的信用，为推进人民币国际化进程创造有利条件。随着央行把黄金放进储备组合，等于给本币不断“增信”。

　　03

　　资产坐标系的眩晕

　　有不少人说，现在的房价，已经把人“跌懵了”。

　　“跌懵了”是表现，深究背后的深层逻辑，其实是既往经验失灵，资产坐标系突然切换的眩晕。

　　房子正在从财富放大器变成财务锚点，这个变化到来得既悄无声息又振聋发聩。中产们“眩晕”的核心是必须快速调整和适应外部环境的变化，人们不得不先问房产每年可以带来多少确定性现金流，再问它还能涨多少——现金流为正才是资产，现金流为负，只是负债披着钢筋水泥的外衣。

　　但我们把过去20年“房子永远涨”的底层逻辑关掉，重新打开一个新系统，你会发现房子正在回归耐用消费品的本质，不再是“财富放大器”。对每个个体而言，个人资产负债表里最脆弱的环节不再是“没买到房”，而是“持有错误资产+高杠杆”。

　　仔细分析过去20年形成的房价信仰拆开来，它其实由三层认知滤镜叠加而成：

　　1、货币不断在超发，流动性充裕的情况下，钱给人的感觉越来越毛。

　　2、20年不断推进的城市化进程，超一线城市和新一线城市的人口越来越多，似乎永远不缺人，房子永远有人在接盘。

　　3、随着房价的上涨，越敢用杠杆，就越能放大收益，“只要够胆借钱”就能以小博大最大化收益。

　　然而在今天，这三层滤镜正在同时碎裂，也撕裂了大量城市中产虚幻的安全感。

　　越来越多的人开始意识到，房产并不简单等同于财富，在经济周期之下，之于房产的理性定义是一种自带折旧的消费品，叠加带门槛的现金流资产。

　　具体来说，房价的延伸，应该是房屋本身为人提供的服务价格的显现，过去买房只看单价，当然影响这个单价的因素有很多，如地段、房屋新旧程度、得房率、有无学区、生活便利度等等，但从投资回报的角度看，一套老破小即便单价腰斩，如果剩余寿命只剩20年且租金回报率小于2%，它依旧是极其昂贵的消费品。

　　而且人是以居住房屋的半径来生活的。当房子的投资属性越来越弱，具体的使用权演化为未来10年你在哪座城市、用哪条地铁线、上哪所学校的期权。买不买，可以先问自己这样一个问题：“这10年你愿意被锁死在这里吗？”

　　流动性和杠杆是另一个需要考虑的重要问题。过去怕错过翻倍行情，现在要怕错过流动性。流动性如同血液，是财富赖以维系的根基。同样300万，放在年化2%的国债里，每年释放6万现金流，押在可能继续阴跌的远郊大三居里，几年后也许只剩200万且卖不掉。流动性才是真正的“增值权”。以前用来撬动财富的杠杆，也成为把双刃剑，杠杆越高，时间越不站在你这边。

　　结 语

　　当砖头不再是印钞机、当黄金不再是首饰，真正的分水岭已经横亘在脚下。资产的价值不再取决于它曾经涨了多少，而取决于它明天还能不能在世界资产负债表的主栏里拥有一行确定的位置。

　　过去二十年，我们用杠杆赌通胀；未来二十年，我们要用流动性对抗不确定。把负债换成现金流、把执念换成选择权，把确定占有换成可退可进——这才是穿越周期、摆脱眩晕的唯一坐标系。

　　作者 | 柴犬

　　编辑 | G3007

　　编者按

　　每一次看似“非理性”的上涨，背后都有主权资产负债表重构的刚性需求。每一次短暂回调，都是把筹码从杠杆投机者手中转移到长期持有者的过程。

　　最近两年，不知道很多人是不是跟笔者一样，深刻感受到家庭财富的资产配置逻辑正在发生根本性的变化。

　　过去十年，中国家庭的信仰是“砖头”，原先六个钱包冲进售楼处，高喊着“房价永不跌”，现在大家开始信仰黄金，如今六个钱包排队去银行买金条，心里默念“黄金永不崩”。一句话总结，房子从信仰储蓄罐变成了负债水泥块，而黄金从首饰边角料升级为“全球央行同款压舱石”。

　　根据粤开证券首席经济学家罗志恒本月最新的署名文章，当前房地产仍处深度调整期，房价作为市场的核心指标在一季度初步止跌之后再度下行；5月以来，房地产销售和投资同比负增长，二手房市场“以价换量”特征明显。房地产市场正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。

　　而各类社交媒体上，关于楼市的讨论一直滔滔不绝：市场情绪进一步恶化、某些小区价格直接腰斩、楼市进入深度调整分化明显，等等。