小区“底楼架空层”会有独立产证吗？天津“天涛园”一居民说他有！

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楔子

今天一早刷到一个比较好笑的新闻，说的是天津一小区底楼居民将架空层私自砌上了墙，结果遭到了同楼居民的举报。

更有趣的是：这户居民还声称他围起来的架空层是有产证的，但并未能出示。

今天就借着这个新闻聊聊“小区底楼的架空层能否围起来私用？”这个话题。

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情况简介

据媒体报道，发生这桩新闻的小区叫做 水岸公馆，位于天津市的河西区2008-2009竣工。 （如下图）

我找了地图之后发现：这个小区的建筑类型很丰富，既有高层，也有别墅，都是围绕着一个水系展开的，所以命名为 水岸公馆。

而事发楼栋是位于东侧的组团“ 天涛园”，那里都是高层，所以底层做了局部架空层。（如下图）

这个小区2007年开盘价格为7000元/平米，现在约为30000元/平米左右，而这户私自打围墙的业主少说占了200平的建筑面积，保守估计为600万元。（范围如下图）

据报道，事发时间是 在8月13日凌晨0点25分左右。当时有保安发现，有人在一楼大堂砌墙，了解情况之后进行了劝阻，结果双方发生了争执并报了警。

这大半夜砌墙，开发商赶工也没这么拼啊。要不是做贼心虚，谁会这么干啊？

之后的两三天时间里，业主与砌围墙的行为人有过几次冲突。

砌墙的人表示，他们有相关区域的产权证书，但未向业主进行过展示。而业主们普遍认为，该区域规划用途就是公共区域，不可能突然变成私人产权区域。

事件后续会怎么样，现在还不好说，也许这家业主真的有该区域的产权证呢？

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产权分析

对于此事件，我作为一个常年和住宅打交道的建筑师，想谈谈我自己的一些看法。为了便于大家理解，我在业主调阅的平面图上做了一些分析。

如上图，这是该楼栋的一层平面，主要由4个部分组成，分别是架空层，入户大堂，核心筒和2户住户。

而黄色部分的架空层几乎占据了一半的面积，其中还包含了一个公厕 ，一个架空层自行车库和一间信报间。这种架空层的做法在住宅设计中是常规手法，为的就是房子好卖。（如下图）

不管是从架空层的定义来说，还是从架空自行车库的使用要求来说，这部分空间都应该是开敞的。（如下图）

而作为公共使用的架空层，在开发商报审的时候，这部分空间是不计入计容面积的，甚至都是不计算建筑面积。

所以从上面两点来判断，架空层是不允许封闭的，也是很难单独办出产证的。那我就很期待这个偷偷砌墙的业主能拿出产证来，我也可以增长点见识。

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危害性

另外，我看到该楼栋的居民担心消防通道被缩小，消防疏散会不会有问题？

我个人认为：即使消防疏散的逃生方向并没有发生改变，消防没受太大影响。但这种私搭乱建的行为同样危害巨大，并且折射出这个小区的物业管理问题颇大。

比如说我从卫星图就看到，该小区很多顶楼就存在着不同程度的私搭乱建。而底楼居民私自打围墙是不是受到了顶楼居民的启发呢？

更何况这个小区还有那么多的别墅楼栋，我相信违章搭建的量不会少。

之所以该事件中偷砌的墙体至今没有拆除，我想很大一部分原因是该小区的违章现象严重，有些法不责众的意味。

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结束语

以前发现的很多私搭乱建，多是在自家的一亩三分地里操作。这次的事件让我大开眼界，原来还可以偷偷在公共区域划一块自留地私用的。

这种行为不仅侵犯了邻居的财产权，更有可能危害邻居的生命权，是应该严格取缔的。

而这种事件的不断发生，一方面是小业主侥幸心理作祟使然，但更多的则是有法不依，执法不严的结果。