北京律师解析：农村房屋交易，未经配偶同意合同仍有效力

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在农村房屋交易中，常常会出现因房屋出售未经配偶同意、买方身份变化等引发的合同效力纠纷。当房屋买卖已过去二十多年，买方家庭已在此长期居住并翻建房屋，卖方及其原配偶主张合同无效时，法院会如何认定？北京一起案例给出了清晰结论。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵兰、孙强（二人为母子关系）

被告：郑伟

第三人：吴敏（郑伟原配偶）

（二）事件经过

赵兰的丈夫、孙强的父亲孙建国（2011 年 1 月去世）原是北京市顺义区某村村民。1996 年 10 月 4 日，经证明人见证，郑伟与孙建国签订《房屋买卖契约》，约定郑伟将位于顺义区某村的一处宅院（以下简称八号房屋）出售给孙建国。

契约载明：八号房屋内有北房四间、车棚一间，宅基地使用面积 167 平方米，四至为东至道、西至马某、南至孙某、北至陈某；房款为 14000 元，签订契约时一次性付清；郑伟将集体土地建设用地使用证交付给孙建国。

合同签订后，孙建国支付了全部房款，郑伟交付了八号房屋。1997 年，孙建国一家将原有房屋及车棚拆除，翻建成新房并居住至今。

2024 年，赵兰、孙强为维护自身权益，向法院提起诉讼，请求确认 1996 年 10 月 4 日签订的《房屋买卖契约》有效。

郑伟辩称：不同意原告诉求，出售房屋时未经过配偶吴敏同意；原告现为非农业户口，且自己在本村只有这一处宅基地；原告作为城镇户口，即便契约有效也无权继承。

吴敏述称：不同意原告诉求，郑伟出售房屋时未经过其同意，房屋是自己出资建造的，郑伟无权单独出售。

（三）查明事实

孙建国原为八号房屋所在村村民，2011 年去世后，其第一顺序继承人包括配偶赵兰、儿子孙强、父亲孙福（孙建国去世后去世）。孙福的其他继承人均表示不主张八号房屋的权利。

郑伟与吴敏 1984 年 12 月结婚，2003 年 10 月离婚。八号房屋的宅基地登记在郑伟名下，1986 年由二人共同建造，建成后共同居住至 1996 年 9、10 月搬离，搬离后仍在本村生活（距八号房屋约 500-600 米）。

《房屋买卖契约》由郑伟与孙建国签字按手印，有证明人及代笔人签字，内容明确了房屋状况、价款、付款方式等。

1997 年孙建国翻建八号房屋时，吴敏已知晓但未阻止，也未向孙建国主张权利，仅与郑伟发生争吵，直至 2003 年离婚时也未在离婚协议中对八号房屋作出处分。

（四）争议焦点

郑伟与孙建国签订的《房屋买卖契约》是否有效？

郑伟出售房屋未经过吴敏同意，是否影响合同效力？

二、案件分析

（一）法律适用问题

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案房屋买卖行为发生在 1996 年，属于民法典施行前的法律事实，应适用当时的法律、司法解释，即《中华人民共和国民法通则》等相关规定。

（二）合同效力的核心认定

《中华人民共和国民法通则》规定，民事法律行为自成立时起具有法律约束力，违反法律或社会公共利益等情形的民事行为无效。

本案中，孙建国在签订契约时是八号房屋所在村村民，与郑伟自愿签署《房屋买卖契约》，内容系双方真实意思表示，且不违反当时的法律强制性规定：

农村房屋买卖的核心限制是受让方需为集体经济组织成员，孙建国符合该条件；

契约明确了房屋及宅基地的基本信息、价款及支付方式，要素完整，形式合法；

孙建国已支付合理对价（14000 元），郑伟交付了房屋及土地使用证，合同已实际履行。

（三）关于 “未经配偶同意” 的抗辩

吴敏主张郑伟出售房屋未经过其同意，侵害其权益，故合同无效。但结合案件事实：

吴敏与郑伟 1996 年搬离八号房屋后仍在本村生活，距离较近，对房屋状况具备知情条件；

1997 年孙建国翻建房屋时，吴敏已知晓却未采取任何维权行动（如阻止施工、主张权利等），可推定其对出售行为知情且未反对；

孙建国作为善意买受人，已支付合理价款并实际占有使用房屋二十余年，不存在与郑伟恶意串通损害吴敏利益的情形。

此外，合同效力与出卖人是否具有处分权属于不同法律问题，即使郑伟无权单独处分，也不影响合同本身的效力。现无证据证明《房屋买卖契约》存在无效情形（如欺诈、胁迫、违反法律规定等），故应认定为有效。

三、裁判结果

法院判决：

确认孙建国与被告郑伟于 1996 年 10 月 4 日签订的《房屋买卖契约》有效。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖需关注主体资格

农村房屋买卖的效力认定中，受让方是否为本村集体经济组织成员是关键条件之一。本案中，孙建国在购房时具备村民身份，为合同有效奠定了基础。非本村村民购买农村房屋，往往因违反宅基地管理规定导致合同无效。

（二）配偶知情与否的举证与推定

夫妻共有的农村房屋出售时，虽应尽量取得双方同意，但实践中法院会结合以下因素综合判断配偶是否知情：

房屋出售后的使用状态变化（如翻建、装修等）；

配偶与房屋的地理距离及生活关联度；

配偶是否在合理期限内提出异议；

离婚时是否对房屋权益作出主张。

本案中，吴敏的 “知情未反对” 状态，成为法院认定合同有效的重要依据。

（三）合同形式与履行证据的重要性

规范的书面合同是避免纠纷的重要保障。本案《房屋买卖契约》明确了房屋信息、价款、支付方式等核心内容，并有证明人见证，为合同效力认定提供了直接依据。同时，购房款支付凭证、房屋交付证明、长期居住使用的证据（如水电费缴纳、翻建记录等），都是维护权益的关键材料。

（四）诚实信用原则的体现

房屋买卖已履行二十余年，买方家庭已在此长期生活并对房屋进行重大改造，此时卖方以 “未经配偶同意” 为由主张合同无效，违背了诚实信用原则。法院的判决既尊重了历史交易事实，也维护了交易稳定性和善意买受人的合法权益。

本案提醒我们，农村房屋买卖应严格遵循法律规定，签订规范合同并保留履行证据；作为房屋共有人，若对出售行为有异议，应及时主张权利，避免因长期沉默丧失维权依据。同时，法院在审理此类案件时，会综合考虑合同签订背景、履行情况及当事人行为，作出符合公平正义的裁判。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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