45亿补偿到帐！直击罗冲围，率先大规模复建

罗冲围旧改，全面开冲。

前两天，官方公布罗冲围（松溪片区）旧改已累计拆迁45.8万平，支付补偿45亿元，到年底7100套安置房全部开建。

另一厢，罗冲围潭村片区也喊出，今年将清拆19块地，共52.81万方建筑。

从楼市君最新航拍到的拆迁进度来看，罗冲围松溪+潭村片区加起来起码有11块地已经拆了，甚至有部分正在复建。

罗冲围，把油门踩进油箱里了。

｜罗冲围松溪片区拆迁实拍

｜广州楼市发布 摄

壹

作为中心区进度条拉得最猛的旧改，罗冲围今年改造动作多得令人眼花缭乱。

改造规模，更是大的吓人。

拿最近 罗冲围松溪片区曝出3个消息来说，动作就很大。

一是松溪片区从开拆到现在，补偿金额已支付45亿元。

什么概念？楼市君统计了下，这应该是广州目前所有做地旧改中，累计支付补偿第二多的改造项目了，仅次于白云的三元里改造。

｜广州楼市发布 制图

按照之前广州规自局披露的信息，罗冲围松溪片区获得的专项改造资金，总规模约为260亿元。

也就是说，单是支付首期改造地块的房屋补偿，罗冲围就猛砸了近1/5的改造资金。

氪金力度，够猛。

｜罗冲围松溪片区拆迁实拍

｜广州楼市发布 摄

二是已拆除建筑面积45.8万平，相当于松溪片区首开区基本拆完了。

据了解，松溪片区总规划的改造面积为293万平，而首开区总拆迁58.66万平。

｜广州楼市发布 制图

这意味着，拆掉45.8万平后，松溪片区的首开区部分，仅剩少量建筑了。

从最新航拍上，我们可以看到，包括原来的福星摩配城、白云摩配、螺涌工业区、广环投地块等4块地已经拆了。

｜罗冲围松溪片区拆迁实拍

｜广州楼市发布 摄

三是年底将共开建7100套回迁房，罗冲围松溪片区率先迈入大规模复建阶段。

据了解，罗冲围松溪片区目前安置区已开工29.3万平，预计建设2900余套回迁房。

并且到2025年底，预计有7100套房，共61.5万平复建面积动工建设。

楼市君今天去现场航拍发现，松溪片区内最先拆的福星摩配城、螺涌工业园石井河西侧地块，现在已进入复建阶段。

至于白云摩配等区域，则还有少量建筑未推平，不过按照现场推进节奏看，应该很快也能开建了。

这意味着，罗冲围将是广州所有做地项目中，首个率先迈入大规模复建的旧改。

｜正在复建中的福星摩配城地块

｜广州楼市发布 摄

贰

值得注意的是，松溪片区改造还只是罗冲围旧改的一小部分。

按官方规划，整个罗冲围占地约22.8平方公里，西临珠江航道，东接白云站，未来焕新之后，将成为对标珠江新城的湾区新岸。

而目前，罗冲围大规模改造的区域，主要集中在两个地方：

一个前面所说的松溪片区，另一个则是潭村片区。

｜广州楼市发布 制图

松溪片区开足马力，那罗冲围潭村片区呢？

事实上，潭村今年的大动作，不比松溪片区少。

比如按潭村今年发布的招标公告，首期开拆的地块就有19个，其中涉及拆卸面积达52.81万平。

｜广州楼市发布 制图

而从航拍显示，仅白云站附近，潭村就已有超7宗地块全部拆除建筑物。

其中，新穗巴地块、岭泊&51科创园地块，也是进入了复建时间。

｜罗冲围潭村片区拆迁实拍

｜广州楼市发布 摄

而一些被纳入拆卸范围的建筑，虽然还没拆，但也在积极推进。

比如好运来广场内的居然之家石槎店，今年年初已被曝清仓搬迁，目前它已经搬到新建物业潭村运达商业广场里面。

而居然之家原址，则被围蔽起来，准备开拆了。

楼市君了解到，居然之家所在的地块，未来将作为潭村旧改项目的住宅用地、商业商务用地。

｜潭村居然之家石槎店实拍

｜广州楼市发布 摄

随着越来越多地块进入拆迁队列，这对于潭村片区来说，将是巨大好事。

从地图上我们可以看到，潭村旧改首期拆迁地块，大都集中在石井河东侧。

｜广州楼市发布 制图

一旦它们全部拆完，将直接打通白云站西侧的城市断面，形成站城融合的综合交通枢纽地段，它的城市能级，势必会再上一个台阶。

｜广州白云站

｜广州楼市发布 摄

叁

自2023年罗冲围旧改纳入广州首期做地名单，它的改造其实一直没有停下。

甚至，罗冲围还提出了“两年征拆、两年建设、三年回迁”的建设目标。

相当于其他旧改村花十多年时间的改造周期，被它压缩到了一半。

｜广州楼市发布 制图

而罗冲围旧改进度如此迅速，原因有二：

一方面，目前罗冲围两个片区的改造，大方向是先易后难，拆卸主要以国有、集体土地及建筑为主，涉及村民私宅相对较少。

像潭村片区，包括怡峰商贸城、新穗巴、柏霖广场、好运来家具广场、永丰五金批发市场在内的19个首拆地块，几乎全是国有或集体土地。

而松溪片区开拆的，也主要是集体土地和工业园区。

这在改造难度上，大大减小了推进阻力，能优先保障回迁房的建设，从而反过来促进村民的改造意愿。

｜松溪片区福星摩配城拆迁前实拍

｜广州楼市发布 摄

另一方面，罗冲围片区的片区改造资金，已经逐步就位。

像潭村旧改，2024年就和其他13个旧改村，获得全国首批旧改专项资金共1462亿元的银行授信。

而松溪片区截止到目前，也获得了260亿元银行资金用于改造。

这意味着，罗冲围旧改的子弹充足，这给村民改造很大信心。

而它的国有住宅的拆迁补偿标准，也不低。

像以今年发文征收的佳丽轩、佳星楼等国有住宅小区，加上各种补偿，弃产最高能补3.85万/平。

比小区1.8-3万/平的二手成交价，还高出不少。

｜广州楼市发布 制图

因为条件确实不错，所以我们看到，佳丽轩、佳星楼和床垫厂宿舍等小区，改造意愿普遍很高。

从补偿方案意见稿发布，到实现100%签约，仅用了4个月时间。

｜松溪片区佳星楼实拍

｜广州楼市发布 摄

随着两大片区旧改的推进，它对罗冲围的意义不言而喻。

就目前而言，罗冲围主要以纺织、摩配等初级产业为主，在经济产值上相对低效。

如果完成改造，罗冲围将会迎来一个全面翻身，极大释放城市的产业价值。

如松溪片区改造后，能依托现有的华为广州研发中心，朝着数字商贸、智能汽车产业新城发展。

潭村片区借助广州白云站打造站城一体，以交通枢纽带动设计之都的商贸产业，北面承接白云湖数字科技城，使整个白云在产业上，焕然一新。

｜华为广州研发中心实拍

｜广州楼市发布 摄

简单理解，随着罗冲围旧改两条战线同步推进，它的产业生命力，也在得以重塑。

不过分地说，罗冲围正在通过旧改，拿回属于它的爽文主角。