新政解读！广东老旧小区自主更新试点工作指导意见

《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，要求建立可持续的城市更新模式和政策法规，统筹实施老旧小区、危险住房改造，鼓励产权所有人自主更新；全国住房城乡建设工作会议提出鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅等。在此背景下，2025年8月1日，广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》）。合一围绕更新对象、实施方式、工作流程、政策机制创新及案例研究五大方面进行政策解读，与业界朋友们共飨。

01

更新对象

自主更新对象：需满足《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）确定的改造对象范围且符合以下条件之一：

属于不可移动文物、历史建筑等或已纳入相关计划、位于特定地区的项目，按有关规定办理。

02

实施方式

自主更新方式：以消除住房安全隐患、改善居住条件为目的，主要由房屋产权所有人自主出资对小区内单栋或全部住宅楼依法申请拆除重建，鼓励配套建设基础设施和公共服务设施。

03

工作流程

04

政策机制创新

《指导意见》通过规划与土地支持、技术标准、资金支持、探索老城疏解、争议处置等方面制定了完善的指导依据，具体如下：

05

案例研究

案例1：广州集群街2号危破房改造项目

该项目位于广州市花都区新华街丰盛社区，作为广州开创城市有机更新的首个试点项目，也是全省首例多业主筹资、政府适当补贴拆危建新试点项目。该楼栋建于20世纪70年代，占地面积342.4平方米，为五层混合结构，房屋本体损坏严重，经鉴定为D级危房。建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。由于住户改造意愿强烈，具备依法实施翻建的条件，花都区研究出台相关试点政策文件，鼓励权属人自行委托广州花都城市建设投资集团有限公司（区属国企）作为实施主体开展拆除重建具体工作，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，对房屋进行成套化改造。经初步估算，项目总投资约785万元。

2023年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动，集群街2号楼在项目改造范围内，被纳入多产权业主危房拆建试点；2023年11月，居民大会讨论、投票确定自拆自建；2024年3月18日，花都区集群街2号正式开拆；2024年5月27日开工建设；2025年1月11日集群街2号正式验收交房交证，标志着全省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目取得阶段性成果。

集群街2号楼改造效果示意图

改造前后对比图

广州集群街2号危破房改造项目资金流示意图

备注：项目具体资金使用情况以实际情况为准。

案例2：杭州市浙工新村业主自改旧住宅区改造项目

项目位于潮王路与上塘路交叉口东南。原有13幢房屋，均建于20世纪80-90年代，浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。

项目原现状建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，还将活动中心等配套设施新建超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1，规划建筑面积增加1.35万㎡。新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。

2015年8月，浙工新村的4幢危房列入了“2015-2017三年行动计划”解危名单，由于改造资金、改造方式等原因，改造首次熄火；2018年，该项目改造工作再次启动，因改造意愿不足，再次搁浅；2021年，在朝晖街道大木桥社区召开了一次关于改造的说明会；2023年4月份项目启动、6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月取得施工许可证并完成拆房；2023年11月28日，该项目正式开工。2025年2月27日，杭州市拱墅区浙工新村正式交付。历时16个月，浙江省首个采用自主更新模式进行重建的危旧房小区正式交房。

整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，占比89%，其余资金由政府专项资金解决。浙工新村正式交付，也标志着浙江省城镇老旧小区自主更新的模式探索取得阶段性成果。

项目改造前影像图

项目改造后影像图

浙工新村业主自改旧住宅区改造项目模式解析表

浙工新村业主自改旧住宅区改造项目资金流示意图

备注：项目具体资金使用情况以实际情况为准。

案例3：北京桦皮书胡同8号楼改造项目

北京西城区桦皮厂胡同8号楼，建成于上世纪70年代，由于年代久远，存在主体结构老化、墙体开裂等安全隐患，空间布局不合理、配套设施不完善等问题亟待解决，且认定为D级危房，居民改造愿望强烈。

2019年街道和社区探索推进以民意立项的方式；2020年7月，《意见》出台，为本项目实施路径顺利推进提供政策支撑；2022年11月，在社区指导下，桦皮厂8号楼还成立了业委会；2023年4月27日，居民100%完成签约；2024年5月28日已回迁交付，房产证产权为70年。

本项目房屋采用混凝土模块化的建设方式，整体单位造价8641.79元/㎡，其中政府出资比例占比68%，业主出资比例32%，每户出18万至23万元不等，居民从迁出到精装交付、回搬入住，仅需3个月左右，减少了异地安置对原住居民生活的影响。

项目改造前后对比图

北京桦皮书胡同8号楼业主自改项目模式解析表

北京桦皮书胡同8号楼业主自改项目资金流示意图

备注：项目具体资金使用情况以实际情况为准。

更多详细内容可点击查看

06

合一观点

当前，深圳老旧小区更新改造深受市场承压下行影响，普遍存在业主改造意愿迫切但市场主体信心不足等困境，且目前探索老旧小区自主更新自筹自建模式仍面临诸多堵点，亟需借鉴国内其他城市探索经验指引政策制定及路径实施等。我们合一认为，可聚焦业主意愿与政策激励、实施模式与组织保障、资金闭环与融资支持三大方面深化研究：

业主意愿与政策激励

自筹自建模式对于业主居民而言，一是可深度参与项目改造，更好匹配原业主诉求；二是老旧房屋增值；三是居住品质明显改善；但为了推动众多业主居民参与，政府应主动出台政策支持，政府可在项目审批支持以及给予部分财政资金补助、规划增容业主增购住房面积激励业主积极性。

实施模式与组织保障

统筹实施难度大，核心在于居民诉求协调。谋定而后动，政府应主动按具体项目实际情况制定实施方案，政府主动指导业主内部成立相应的自筹改造工作推进组织机构，由其统一业主核心诉求，且有利于自行处理内部不统一意见，保障大多数业主的利益。政府可组建专门工作职能部门，赋能协助业主委员会统筹协调，以项目顺利实施为目标形成统一战线。项目具体实施可由政府和业主共同引进专业优质企业作为改造实施代建主体，更有利于提供实施保障。对于极少数参与意愿较低或诉求过高的业主，政府可探索房屋征收模式，保障大多数居民改造利益。

资金闭环与融资支持

自筹自建模式核心难点在居民出资标准和出资承受力问题。业主居民出资标准的制定需综合考虑不同群体的支付能力。主要针对经济困难户、普通家庭和改善需求强的家庭。对于经济困难户，政府可针对符合低保认定的家庭给予更高额度的补贴或协调银行提供低息贷款。且在安置期间，政府可协调提供保障房作为过渡安置期间住房等方式，来降低经济困难户出资成本；对于普通家庭，通过银行低息贷款、公积金提取或安置期间提供租金补贴等方式给予支持；对于增购面积的居民业主，政府可协调组织商业银行提供贷款等方式给予支持。同时，积极探索第三方资金的介入，提前研究项目建成后收益性资产的预期评估，如位于核心地段的项目，社区商业、停车场及社区养老服务中心等收益性资产可探索资产证券化，吸引更多社会资金的参与。

撰稿人：陈建塔、张峻浩

欢迎扫描下方二维码入群交流

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。

https://www.szlhq.gov.cn/lhcsgxj/gkmlpt/content/12/12315/post_12315433.html