保利明星楼盘，精准收割

文/上海进深 严明会

销售表现让保利天奕稳坐唐镇C位。

二批次102套建面约104-125㎡房源，获得182组客户认购，均价80717元/㎡，7月26日开盘1小时快速售罄。

一批次231套建面约104-135㎡房源，获得454组客户认购，认购率197%，入围分45.4分，成为2025年张江首个认购数突破400 的项目。

6月下旬开盘，均价80392元/㎡，两个多小时就全部售罄。

区别于当前上海楼市盛行的“小步快跑”推盘模式，保利天奕首开便一次性释放三栋楼、超200套房源。

如此大手笔的推货量，也侧面印证了保利对项目的热销底气十足。

不到40天时间时间内，保利天奕卖出了333套房源。位居克而瑞7月新房销售套数榜首、销售面积TOP2、总销售额TOP3。

进深君查阅了一下网签情况，333套房源目前可售32套，考虑到网签存在滞后性，这个数据和实际销售情况基本相符。

项目的销售进程已经过半，保利天奕趁热打铁，三批次顺势加推3#、4#两栋楼，本周过会，本月中旬认购。

此次推出的户型包括建面约118-170㎡3-4房，总体来看有两个亮点：

一是东4#楼王登场；

二是加推建面约170㎡全改善户型，样板间也即将开放，这个户型只有32套（其中2套非标），占整个小区房源的6%。

楼王加持之下，这一批次的均价较前两批次预计会有所上涨。

4#楼位于小区东地块中轴线上，南向45米超大楼间距，前后无遮挡，楼下就是180米景观长廊 五大花园，高配会所也在东区，全楼无连廊。

170㎡的大面积户型，让不少改善客群惦记了很久。

这个面积段的产品在唐镇已经断供8年，上次供应还要追溯到仁恒东郊。看一下此户型的亮点：

1、双玄关入户：外玄关是一梯一户的全明梯厅空间，入户子母门，独立内玄关，收纳空间做得很足；

2、南向面宽达15米，四开间朝南，其中有三个卧室皆朝南，客厅面宽达4.8米；

3、卧室飘窗 2卫生间飘窗 厨房飘窗，每户都有270°转角飘窗；

4、唐镇前所未有的双套房设计，每个家庭成员都能有自己独立的居住空间；

5、主卧套间，面宽约3.5米，卫生间用了“双台盆 浴缸 淋浴”的三段式设计。

除了前期标配的精装，此户型还升级了豪宅专属的嘉格纳4件套（或同档次品牌） 博世2件套，电视背景墙也是从岩板升级为万象山河奢石，客厅部分木饰板升级为仿皮革板。

3#楼布局了建面约118m²、建面约125m²、建面约135m²四房改善户型。

这栋楼位于二排位置，不会受到南向主干道噪音干扰，同时也能俯瞰小区的核心景观资源。

135㎡4房是前期的热销户型之一，有两种房型，样板间在已在8月初开放。

1、同样是四开间朝南，南向三个卧室；

2、厨房开间约3.4米，能和150㎡的大户型媲美了。部分户型采用了上海首个高低台设计，能带来不用弯腰的烹饪体验，细节处理得很到位；

3、全屋飘窗，附赠率很高，累计赠送面积最多近12㎡；

4、南次卧可改造，打通后与客厅形成超大横厅，适配更多元的家庭需求。

除了产品自身的亮点支撑，保利天奕的热销也有外部因素的助力。

二批次开盘前一天，六批次土拍开拍，开发商们对浦东唐镇一宗宅地的角逐很是激烈，最终由招商和港中旅联合体拿下，溢价率40%，楼板价5.24万/㎡创历史新高，对比去年4.4万/㎡的楼板价涨了约20%。

按照这个趋势，未来该地块的房价可能会冲击9万/㎡。而且，这块地距离地铁比保利天奕更远，把保利天奕的区位价值进一步凸显出来了。

市场热度空前、价格预期飙升之际，保利天奕三批次的性价比优势被急剧放大，也让购房者清晰感知到了“窗口期” 的珍贵。

按照这个势头，这一批次的去化大概率依旧顺畅。