中央定调城投转型加速，房地产行业迎来深度重塑关键期

在7月30日召开的中央政治局会议上，高层明确强调“ 积极稳妥化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务，有力有序有效推进地方融资平台出清”。虽然未直接点出“房地产”字样，但城投公司与土地财政的深度绑定，让这份表述在房地产市场掀起强烈波澜。在房地产市场缓慢复苏的当下，中央对城投融资平台转型的强硬定调，标志着城投彻底剥离非主业、退出房地产领域的进程将全面加速，一场深刻重塑市场底层逻辑的风暴已然来临。

风险再聚焦

城投为何必须彻底告别房地产？

决策层推动城投加速退出，根本动因在于其涉房业务已成为地方债务化解与经济转型的顽固障碍：

存量债务积压下的“燃点效应”：地方平台涉房类债务规模依然庞大，部分项目前期举债巨大但市场回报不足，叠加持续调整的房地产行情，此类债务成为地方隐债中最易引爆的“风险点”。

“左手倒右手”加剧区域债务困局：城投高价拿地托底市场的行为表面维护了土地出让金收入，实则增加地方政府债务负担（如土地整理、前期投入形成的隐性负债）。当土地出让金大幅下滑，前期投入形成的债务偿还压力将陡增，形成恶性循环，加剧区域财政脆弱性。

市场失灵：“伪供给”的深层次伤害：城投主导的非市场化拿地与开发（如大量新区配套住宅），导致部分三、四线城市出现严重供给结构性过剩、项目空置率高企，不仅推高库存、浪费资源，更扭曲了价格信号，削弱市场自我调节能力。

与房地产发展新模式直接冲突：在“保障房+商品房”双轨制改革与“好房子”战略推进背景下，城投平台低效的涉房项目投入挤占地方对保障性住房建设、城市更新、运营服务等领域的资源调配能力，不利于新模式构建。

严控风险与功能纠偏，已成为政策的第一优先级，城投告别房地产是不得不为之。

土地市场

短期“失托”阵痛延续，深度调整已至

在本次会议定调驱动下，城投进一步淡出拿地环节，土地市场承受更深层次结构调整：

“托底型”出让锐减，流拍风险持续显露：奥维云网数据监测显示， 2025年1-6月全国重点监测三四线城市住宅用地成交面积同比下滑7.6%，而对应的全国重点监测城市住宅用地成交面积同比增长2.5%，其中非核心区域流拍/终止出让现象频发。依赖财政的城市（如部分北方、中部三线城市）土地市场几近冻结。

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价格机制回归理性，价值洼地消失：市场定价话语权重回开发商手中。溢价成交几乎集中于一线及强二线城市核心地段，郊区地块多以底价甚至低于储备成本成交。以往由城投推高的“价值洼地”泡沫被彻底挤出。

倒逼地方政府出让规则重塑：多地政府为提升吸引力，加快推行“小地块、分批供”、“带方案出让”、优化付款条件等措施，尝试缓解房企拿地压力。部分城市探索工业、产业用地配套出让模式。

财政重塑的必然代价：土地出让金短期缺口的冲击倒逼地方政府开源节流、盘活存量国有资产（如公用事业资产、特许经营权），并积极争取中央转移支付与特殊再融资债券额度支持，土地财政依赖度高的市县面临严峻转型挑战。

房地产市场

重构深化，结构分化加速演进

城投加速退出，对房地产开发格局和市场运行产生持续性重塑：

行业集中度与项目品质双向提升：保利、招商蛇口等资金稳健的央企、国企及万科、龙湖等优质民企在土地获取优势强化，市场份额加速提升。“国资兜底烂尾”的幻想破灭，倒逼所有市场主体提升项目开发品质、成本管控和营销能力。

“去库存”与“新增供应”再平衡：城投“被动”持地的入市项目（多集中在中低能级城市非核心区）在政策支持下加速出清（如转为保障性租赁住房、以价换量），缓解供给结构性过剩。同时，新增供应将进一步向高流动性、有人口产业支撑的区域集中，市场供需匹配度改善。

开发逻辑彻底转变：“快周转”向“精运营”过渡：行业普遍降低对土地增值红利的依赖，开发周期被拉长。房企更注重精准定位客群需求、提升产品力与持有资产运营能力（如商业、长租公寓），物业服务和社区配套成为核心竞争力。

地方国资新角色：从“开发商”到“服务商”：完成转型的 地方城投平台将回归基建、民生服务主责主业。在房地产领域，其角色转为提供土地整理、保障房建设管理、城市更新配套等服务的城市“运营商”，不再直接下场开发销售商品房。

中央政治局会议的定调，为城投转型划定了更紧迫的时间表和更刚性的约束。告别“土地财政依赖症”引发的短期阵痛虽仍将持续，一线及强二线城市市场有望在更纯粹的市场供需机制和政策优化支撑下逐步趋稳，而部分缺乏产业和人口支撑的低能级城市则面临更剧烈的价格重塑和项目出清。

房地产市场底层逻辑的重塑已进入深水区，城投的彻底离场，终将为行业开辟出一条更可持续、更健康的发展路径。

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