张波：房地产市场呈现"核心城市企稳回暖、非核心区域持续调整"的分化格局，改善型需求可能在三季度成为市场主力

今天，国家统计局发布了2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，7月份各线城市商品住宅销售价格均呈现环比下降态势，但同比降幅整体有所收窄。

各线城市商品住宅销售价格环比下降

7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

各线城市商品住宅销售价格同比降幅整体有所收窄

7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.1%，北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有5个，比上月增加2个。

7月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。

核心城市企稳回暖、非核心区域持续调整

58安居客研究院院长张波分析指出，当前房地产市场呈现"核心城市企稳回暖、非核心区域持续调整"的分化格局。数据显示，一线城市新房价格环比降幅收窄至0.2%，其中上海新房价格连续多月领跑全国，7月环比涨幅达0.3%，这主要得益于高端改善型需求的集中释放。北京、广州安居客数据显示，核心地段一二手房价格呈现结构性上涨，与土地市场高热态势形成共振。

二手房市场则显现出更深调整压力，全国百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比跌幅扩大至7.32%。张波特别提到，"一线城市挂牌时长增加12.23%"的现象值得关注，反映出市场情绪趋于谨慎。值得关注的是，安居客线上数据显示，7月144㎡以上大户型搜索量同比上涨18%，核心城市低密洋房及地铁盘去化周期收窄至12个月以内，预示改善型需求可能在三季度成为市场主力。

值得注意的是，近期地方层面政策频出，尤其北京五环外限购放松已对8月市场热度产生提振作用。各地持续推出或执行“以旧换新、房票安置、公积金松绑”等政策，意图打通置换链条。张波指出，政策施行效果及执行力度能否有效传导至市场，仍有待8月及后续数据进一步观察。

本文源自：金融界

作者：归林