从“增益租”到“强制解约”：自如的商业模式为何难以为继？

首发｜明见局

作者｜周叙

单方面解约带来信任危机？

2025年，长租公寓行业的龙头企业自如似乎在信任方面出现了些问题。在多个社交平台上，关于自如单方面解约的投诉帖层出不穷，房东和租客纷纷发声，指责自如在未充分沟通的情况下强行终止合同，给自己带来了极大的困扰和损失。到底怎么回事呢？

多位房东在社交媒体上爆料，自如工作人员以“市场下行、房源亏损”为由，要求降低租金。若房东拒绝，自如便会启动单方解约程序，按照合同支付违约金后终止合作。

然而，违约金的支付也存在诸多争议。有房东称，虽然合同约定违约金为两个月房租，但实际到手的金额却大打折扣，其中扣除了所谓的装修折旧费和预付房租等费用。这让房东们感到十分不满，认为自如在利用合同漏洞损害他们的利益。

租客们同样遭遇了困境，一位租客在微博上吐槽“我刚续租不久，就接到自如的解约通知，要求我尽快搬走。我现在不仅要重新找房，还要面临搬家的麻烦，这简直是一场噩梦”。还有租客表示，在高温天气下紧急搬家身心俱疲，而自如工作人员的态度却十分冷漠，对租客的诉求置之不理。

事实上，这并非自如首次因“单方解约”引发争议。早在2024年上半年，类似的事件就已发生。当时，自如回应称解约属于正常业务调整，会根据合约对用户进行补偿。

核心商业模式遇阻，拓展新业务

自如的核心商业模式为“增益租”，“增益租”模式的特点是“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”。在市场环境良好时，这种模式能够实现房东、租客和自如三方共赢。

但当市场遇冷，租金下降、空置率上升时，自如的运营成本会大幅攀升，而分成收益却难以实现，导致公司盈利能力受到严重影响。

中指研究院的数据显示，2024年1月至11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.72%，各线城市无一幸免。2025年上半年，这一趋势仍在延续，全国重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较2024年同期扩大0.47个百分点。在这样的市场环境下，自如租得越多亏得也就越多，这或许是其选择单方解约的直接原因。

然而，更深层次的问题在于住房租赁市场供需失衡。全国住房普查结果显示，全国住房空置率达到21.3%，约有1.2亿套住房处于闲置状态。一线城市住房空置率平均为12.7%，二线城市为18.5%，三四线城市则高达26.4%。大量闲置房源的存在使得市场竞争异常激烈，自如的房源获取和出租难度都大幅增加。

与此同时，保障性租赁住房的大规模入市也对自如形成了直接冲击。“十四五”期间全国计划筹建870万套保租房，其中一线城市占比超30%。这些保租房依托国家信用背书，租金低于市场平均水平，因而吸引了大量租客，进一步压缩了自如的市场空间。

面对主业增长乏力的困境，自如试图通过拓展新业务来寻找“第二增长曲线”。2025年3月，自如推出二手房业务“自如美家”，正式进军二手房交易市场。这一举措被视为自如继推出“增益租”模式后的又一次重大战略调整。

自如美家的核心策略是通过对二手房进行装修代卖，提升房源品质和价值。与传统房屋中介不同，自如将根据房源情况提供美化服务，包括焕新好房、清水好房、心舍好房等三大产品，分别针对不同类型的房源进行针对性升级。这种差异化定位旨在满足消费者对高品质二手房的需求，同时也为自如开辟了新的收入来源。

然而，二手房业务的发展并非一帆风顺。二手房交易市场竞争激烈，贝壳、链家、我爱我家等传统中介早已占据了大部分市场份额。这些企业拥有庞大的房源体系、成熟的销售渠道和丰富的运营经验，自如在与之竞争时面临着巨大的压力。尽管自如在房源方面拥有一定优势，但在销售渠道和营销方面仍需投入大量资源，才能提升市场竞争力。

此外，自如的服务链条相对过长，从装修设计、施工再到销售，每个环节都需要大量资金和人力投入，这无疑会加剧现金流的压力。

踏入国际租房市场

除了在国内市场寻求突破，自如还将目光投向了国际市场。2024年5月，自如正式开启国际化租房业务，推出国际租房平台“自如比邻ZABIT”，主要为中国香港、英国等地的中国留学生提供租赁服务。

留学服务市场的确具有广阔的发展前景。据《中国留学发展报告》显示，中国留学生数量在2008年后快速增长，当前中国仍是全球出国留学人数最多的国家。2021年，中国在海外高等教育机构留学的学生共计102.1万人，位居全球首位，留学服务市场规模已超百亿。英国、美国、加拿大、澳大利亚、香港等地，仍是中国留学生的主要目的地。

需要注意的是，文化差异与本地化适配挑战是其必须跨越的障碍。欧美租客更注重隐私和独立性，对合租模式的接受度与中国留学生存在较大差异。国内市场习以为常的管家服务和保洁服务，在欧美市场可能会被排斥。自如需要在产品设计和服务模式上充分考虑文化差异，进行本土化适配调整。

不同国家和地区的文化背景、法律法规、市场习惯等都存在巨大差异，如果这些问题处理不当，将对自如在海外市场的布局带来极大挑战。

同时，国际租房市场竞争激烈，KKR、博枫等在学生公寓领域早已抢占先机，HousingAnywhere、异乡好居、Airbnb、Facehome、Rightmove等品牌知名度较高的房屋租赁平台也在市场中占据一席之地。自如需要投入大量资源进行市场推广和品牌建设，才有可能在激烈的竞争中分得一杯羹。

对于自如而言，需要在业务模式上进行创新和调整，更需要重新审视自身的服务理念和社会责任。在追求商业利益时也要充分尊重房东和租客的权益，重建市场信任。只有这样，自如才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续发展。

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