国资救场失败，华南城清盘了

8月11日，香港高等法院勒令华南城清盘。

这家 中国曾经规模最大的综合商贸物流开发商，也成为继恒大之后，被清盘的中国资产规模最大的开发商。

此举也标志着这家曾在深圳国资庇护下拼命自救的房企，正式进入了终局。

法庭文件冰冷：富事高咨询有限公司的周伟成与潘路洋，被委任为共同及各别清盘人，接管公司一切资产。

对债权人来说，这是一场延迟了七个月的结局；对公司内部来说，这是一场早已失控的崩塌。

01

清盘在意料之中

故事可以追溯到今年年初。

1月28日，华南城披露，花旗国际有限公司向香港高院提出清盘呈请，追讨一笔3.0617亿美元的欠款。这笔债来自2024年4月到期、年息9%的美元优先票据。

公司当时的表态很强硬：“会极力反对呈请。”但在债权人眼里，这不过是程序性的抗辩。原因很简单——钱，已经还不上。

今年4月的听证会上，华南城亮出了债务重组框架：

境内银团手握501亿港元优质抵押资产，同意先处置南宁等非核心项目；

深圳资产被视作底牌，不愿贱卖，只打算作价90亿港元出售45%股权给深圳特区建发集团；

花旗国际为首的美元债持有人拒绝债转股，坚持要求50%现金偿付，并申请冻结公司股份；

部分非标债权人提议用54亿港元债务换取郑州项目股权，但该项目减值率高达60%。

然而，听证会结束时，双方的分歧反而更大。

现金偿付要求和资产保底诉求，像两堵墙隔在中间，谁都不肯退一步。

2024年财报则是压垮市场信心的另一块石头。

这是华南城上市以来的首次大额亏损——归母净亏损89.86亿港元。借款违约额157.42亿港元，而账上现金及现金等价物只有4114万港元。

换句话说，即便把所有现金都掏出来，也只能偿还债务的零头。

截至2024年底，公司总资产875.51亿港元，总负债609.44亿港元；

有息债务302.2亿港元，其中182.41亿港元已到期。

流动负债比流动资产多出28.48亿港元，融资成本高达15.23亿港元。

安永审计师对这份报表“无法表示意见”，明确提示持续经营能力存在重大疑问。

财务数字背后的现实是，华南城的项目已经大面积停摆，贸易应付款逾61亿港元，建材供应商断供，施工现场人去楼空。

02

国资入场的三年

很多人可能忘了，华南城并非无人理会的孤岛。

2021年底，深圳国资深圳特区建发集团以19.09亿港元认购其29.28%股份，成为最大股东，这使得华南城成为最早一批获得国资纾困的房企。

对于深圳地 方政府而言，花 19.09亿港元就能成为 中国最大综合商贸物流开发商的第一大股东，似乎也是一笔非常划算的买卖。

要知道，在华南城巅峰时期市值超过300亿港元，业务覆盖10多个行业，年交易额突破千亿元。 ‌

单单一个深圳华南城，全国前十的跨境电商公司中有四席位居于此（即“ 华南城四少”—— 傲基、 通拓、 赛维、 有棵树），是深圳规模最大的跨境电商产业集聚区。

在成为华南城最大股东后，深圳国资此后开始不断输血：

2022年7月，12.57亿港元收购其物业公司50%股权；

2022年12月，50亿港元收购西安项目69.35%股权；

2023年3月，牵头11家银行提供约60亿港元银团贷款，利率4.7%，替换高息债务；

与花旗国际签署“维好协议”，承诺在债务到期前保证资金到位。

这些动作在当时被视为典型的“国资兜底”样本。

但几年过去，华南城的债务雪球越滚越大。

美元债违约后，深圳特区建发也被花旗国际列为追偿对象，索赔金额高达14.07亿美元。

至此，深圳特区建发这家深圳地方国企不仅没把华南城从债务重组的危机中拉出来，反倒是让自己陷了进去。

清盘，成为不可避免的结果。

03

清盘令下的资产接管

在国资救助失败后，清盘人接手的，将是一个资产体量庞大但现金流几乎枯竭的企业：

华南城的土地储备仍有逾1500万平方米，分布在深圳、南宁、南昌、郑州、西安等地，但这些资产绝大多数处于抵押或查封状态，短期内难以快速变现。

公司未动用的银行授信仅剩3.2亿港元，而且已被冻结，意味着“可用现金”几乎归零。

部分项目的账面价值与市场估值之间存在巨大落差——一些二三线城市的商业综合体，即便在财报上还有数十亿港元的净值，实地交易价往往不足其一半。

对清盘团队来说，处置这些资产将是一场持久战。

首先是优先债权的顺序问题——美元债持有人、境内银团、供应商、施工单位的债权主张交织在一起，清偿顺序直接决定了谁能分到更多现金。

其次是项目性质复杂：华南城不仅有在建住宅、商业项目，还有批发市场、物流园等长期运营型资产，这类资产出售周期长、估值波动大，很可能拖慢整个清盘进度。

单以清盘规模而言，华南城是继恒大之后被清盘的资产规模最大房企。

不同的是，恒大在清盘前仍试图通过全国范围内的项目销售回笼资金，而华南城的项目销售早已陷入停滞。

建材供应商断供、施工方撤场，使得不少项目即便被拍卖，也需要额外投入资金才能完成交付。

这场清盘将以市场化方式推进——清盘人将公开招标出售可变现资产，部分项目可能整体打包转让，部分则会拆分出售；债权人按照优先顺位和比例分配回收。

法律程序之外，还需要应对地方政府的社会稳定诉求，尤其是涉及预售业主的在建项目。

结语

过去三年，国资救助曾被视作困境房企的“安全网”。

华南城的清盘证明，这张网并非无懈可击。

债务的缺口、资产的流动性、市场的信心——任何一个环节的断裂，都会让安全网失效。

在下行周期中，救助并不等于复活，能否生还，取决于企业自身的基本盘与应对能力。

这个道理，此刻不仅债权人懂，更多同行也该懂。

关注大爆炸好运大爆发