【京平拆迁课堂】征地拆迁项目需依法办理农用地转用审批手续

【京平拆迁课堂】征地拆迁项目需依法办理农用地转用审批手续

在征地拆迁的复杂流程中，农用地转为建设用地的环节犹如一道 “法律关卡”，其合法性直接决定着整个项目的合规性根基。从农田到楼宇的土地性质转变，并非简单的规划调整，而是必须严格遵循法定路径的行政行为 ——依法办理农用地转用审批手续，既是法律的刚性要求，也是保障被征收人权益、维护社会公平的核心前提。

一、核心观点明确

征地拆迁项目中，涉及农用地转为建设用地的，依法办理农用地转用审批手续是法定前提，其合法性有明确法律依据支撑，未经审批的征地拆迁行为存在严重法律瑕疵。

二、法律依据梳理

（一）《土地管理法》第四十四条

基本原则：建设占用土地涉及农用地转建设用地的，必须办理审批手续。

分级审批规则：永久基本农田转建设用地：由国务院批准。

规划范围内（城市、村庄、集镇建设用地规模内）：永久基本农田以外的农用地转用，按年度计划分批次，由原规划批准机关或其授权机关批准；已批准转用范围内的具体项目用地，可由市、县人民政府批准。

规划范围外：永久基本农田以外的农用地转用，由国务院或其授权的省级政府批准。

（二）《土地管理法实施条例》相关条款

第二十条：明确城市、村庄、集镇规划范围内农用地转用的操作流程，由市、县人民政府拟订相关方案（农用地转用、补充耕地等），逐级上报有批准权的政府审批。

第二十三条：针对能源、交通等特殊项目（规划外用地），规定需先获取用地预审报告，再由市、县土地部门拟订方案，经政府审核后逐级上报审批。

三、案例解析（京平胜诉案例：棚户改造农用地审批案件）

（一）案例背景

宋某芳房屋位于泰安市泰山区栗家庄村，因棚户区改造面临搬迁，项目于 2018 年 12 月列入棚改计划。假设案例涉及农用地转建设用地，重点分析审批手续的合法性影响。

（二）法律适用与问题分析

若未办理农用地转用审批手续，直接违反《土地管理法》第四十四条 “必须办理审批” 的强制性规定。

结合《土地管理法实施条例》，拆迁方若未履行方案拟订、逐级报批等程序，属于程序违法。

（三）案例启示

对被拆迁人：如拆迁方无法提供合法审批手续，有权质疑拆迁合法性，并通过法律途径维权（如宋某芳可主张行为违法）。

对征收主体：政府、开发商等必须严格遵循审批流程，避免因程序瑕疵导致纠纷。

社会意义：合法审批是征地拆迁有序推进的基础，可减少矛盾，保障各方权益。

四、总结

农用地转用审批是征地拆迁合法性的 “红线”，《土地管理法》及实施条例构建了清晰的审批规则，案例进一步印证了程序违法的法律风险。各方主体需严格依法操作，确保征地拆迁在法治框架内进行。

京平拆迁律师