行业透视｜价格筑底刚需发力，二手房延续回稳态势

价格指标如期反弹回升，平均议价空间连续3个月创新低。

◎ 文 / 马千里

6月份，二手房市场显现更多回稳信号：核心城市涨价小区占比回升至48%，各类小区涨价小区占比均有所增加，刚需类成为本月涨价主力；挂牌价持续回落，议价空间再创新低，供求双方预期进一步趋同。年中市场交易虽出现一定波动，但从二手房价指标走势来看，仍延续了近半年以来的指标韧性，并且从高频交易小区数量、溢价空间等指标来看，二手房市场仍在稳市场进程中持续发挥重要作用：

0

1

涨价小区数量如期回升

高频交易小区数量稍有回落

为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。

从统计结果来看，6月有48.3%的小区成交价格环比上涨，较上月增加了3.4个百分点，高频交易小区数量回落至4412个，但仍处于2025年以来均线水平以上。2025年以来，涨价小区占比已经“一月涨一月跌”连续波动了半年，行业筑底期信号已十分明确。据月中国新办发布会透露数据，2025年全国商品房交易量较2024年有所改善，尤其是二手房上半年交易量仍保持同比增长。

就近半年发展趋势来看，价格走势震荡筑底、成交量同比实现止跌回升，说明二手房市场正在向着止跌回稳的方向继续迈进。短期而言，受年中新房市场流速加快影响，6月份重点城市高频交易小区数量稍有回落，但从CRIC监测二手房交易数据来看，整体交易量仍和5月份保持持平，说明年中少数优质项目正在获得更多二手房成交，二手房小区之间的交易表现也在进一步分化。

与买方出价意愿波动不同，卖方挂牌价仍在持续下调。2025年6月，有71.6%的小区挂牌价格下跌，较上月增加了5.7个百分点。虽然买方出价意愿持续波动，但2025年以来卖方降价意愿始终在逐月增加。这一方面表明，目前卖方的挂牌价格距离实际成交仍有一定空间，买卖双方对于价格的认知仍存在一定差异；另一方面也表明，当前的二手房交易规模虽然同比上涨，但是交易流速仍不足以满足二手房东的平均资金周转需求，言及卖方信心全面趋稳仍为时尚早，下半年主管部委在稳市场政策方面还需持续发力。

0

2

南京、苏州涨价小区占比大幅回升

杭州未能连续5个月过半小区涨价

从城市表现来看，南京、苏州升至首位，有56%的小区房价环比上涨。这两个城市5月份基数都不高，房价上涨小区占比均不足五成，而南京4月更是只有40%的小区涨价。进一步联系交易规模来看，6月份南京二手房成交量同环比降幅仍超过二成，高频交易小区数量也下降了23%，本月的更多小区涨价，还是在缩量的大前提下实现的，并且涨价的项目，也更多的是前期价格跌幅较大的中低价格小区,集中于桥北、板桥、江宁东山等典型刚需大盘集中的板块。

此外深圳、上海、西安、北京、重庆等城市本月也有过半小区房价环比上涨，其中深圳、上海房价上涨的小区占比分别较上月增加了7个和8个百分点。

杭州在连续4个月过半小区涨价之后，6月“仅有 ”47%的高频交易小区涨价，未能实现涨价小区占比的“连续5个月过半”，就结构性趋势来看，主要是由于改善和高端类小区房价回调所致，6月份杭州刚需类小区仍有50%房价环比上涨。武汉房价上涨小区占比进一步回落至35%，连续两个月回落，二手房需求侧信心有待进一步巩固。

就同比数据来看，房价上涨小区较2024年6月平均表现相似，若不是杭州本月恰好处于调整期，房价上涨小区占比将明显好于2024年同期。整体来看，2025年以来行业企稳势头优于2024年，从小区价格动向来看，买方购房预期正在持续改善。

0

3

挂牌价持续回落

平均议价空间延续低位

2025年6月，典型城市二手房平均议价空间为15.1%，环比下降0.3个百分点，连续3个月创下指标新低。与上月预期一致，二手房买卖双方对于房价的心理预期在进一步趋同。6月房地产销售指标虽然出现一定波动，但从议价空间指标来看，整体止跌回稳的大趋势仍在延续。

从近期中央部委的工作任务布局来看，下半年将进一步加强城市工作，通过不断提升城市的承载能力和宜居性，推进农业转移人口市民化、加强县域城镇化建设、高质量开展城市更新、迭代建造高品质住宅，以此强化稳定需求侧支持，藉此进一步加快闲置、存量用地和存量待售商品房的处置进度，加快改善各地库存压力。与现阶段大力推进的融资支持、税费减免、购房补贴等政策工具形成合力，助力稳市场进程加快推进。随着供求预期的持续改善，预计下半年二手房平均议价空间将延续近年低位。

分城市表现来看，苏州、南京、西安等7个城市本月平均议价空间低于15%，其中苏州、南京、西安、武汉更是连续8个月低于10%，挂牌价中的“水分”相对较小，另一方面也说明这些城市小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，供求双方对于价格判断进一步趋同。

0

4

各类小区涨价占比均环比增多

高端小区平均议价空间已降至11%

从小区类型来看，各类小区的涨价占比均有所回升。6月有49%的刚需类小区房价环比上涨，较上月增加了5个百分点，也是各类小区中涨价占比最高的。相较而言，改善和高端类小区的回升则不如刚需类小区，面对新房市场大力发展“好房子”、以及年中房企加大营销力度的影响，在产品需求迭代之下，面对新房市场的冲击，改善和高端类小区房价的回升正在面临着更多的压力。联系成交数据来看，6月份重点城市二手房交易量同比持平，较上半年平均12%的同比增速明显下降，增长动能有所放缓。

议价空间方面，各类小区6月低位下行。横向比较来看，高档小区仍是各类小区中议价空间最低的，已经降至11%。改善类小区平均议价空间12%，排在第二。刚需类小区平均议价空间18%，仍在相对较高的位置。虽然各类小区均有更多的样本出现房价回升，但是议价空间仍在回落，说明当前供求双方对于价格认知愈加一致，且供给侧对于挂牌价格的调整也更为积极。

综上，6月份二手房价格指标再度回升，持续推进市场企稳进程：

1、成交价上涨小区增加，挂牌价仍在加速下行。48.3%的二手房小区成交价环比上涨，较5月增加3.4个百分点。高频交易小区数量虽回落至4412个，但仍高于2025年均线水平。涨价小区占比连续半年呈现“一月涨一月跌”的波动格局，表明行业进入筑底期。尽管成交价上涨小区增多，但71.6%的小区挂牌价环比下跌（较5月增5.7个百分点），反映卖方降价意愿持续强化，当前二手房交易周期仍不及卖方预期。

2、城市二手房价走向分化，刚需板块领涨。南京领涨：56%的小区成交价环比上涨，主要因桥北、江宁东山等刚需板块前期超跌修复，但成交量同比仍降逾20%，属缩量涨价。杭州改善端回调：47%的小区涨价（此前连续4个月超50%），高端房源价格回落拖累整体表现，但刚需小区仍有50%上涨。

3、议价空间持续收窄，供需预期趋同。6月典型城市二手房议价空间降至15.1%，环比收窄0.3个百分点，连续3个月刷新低位，买卖双方价格认知趋近。高端小区平均议价空间仅11%，显著低于刚需和改善，印证高总价房源价格调整更充分。

4、产品类型分化：刚需韧性vs高端承压。49%刚需小区涨价，环比增加5个百分点，回升幅度居首；改善及高端小区涨价占比回升幅度弱于刚需，主因新房市场“好房子”供应增加及房企年中促销分流客源。

正如上月所预期，本月二手房价格指标持续区好，表现为价格波动收窄、议价空间持续压缩及刚需端率先修复。但复苏动能仍不均衡：城市间分化显著，南京、苏州以刚需修复主导，杭州高端回调；产品结构上，刚需韧性凸显，高端受新房竞争压制。

联系近期中央部委发声来看，预计下半年主管部门加快推进城市工作为抓手，推进新型城镇化，加快农村转移人口市民化，将在客观上增加城市住房需求总量，而二手房则是大多数中低收入家庭置业的“第一站”；加快城市更新，将持续提升存量住宅小区的宜居性和价值支撑；而“以旧换新”以及建设“好房子”的推进，也在进一步加强二手房东的出手意愿。得益于全方位的政策支持，预计下半年二手房市场价格有望在波动中稳步前行，并凭借其庞大的供求规模和一二手交易联动效应，助力房地产在2025年下半年加快止跌回稳。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞