鼓楼“豪宅”或将三度易主，39亿寻找买家！

鼓楼“豪宅”凤樾府或将再度易主！

从2022年首开入市，凤樾府已经在市场中沉浮3年。

这期间，鼓楼滨江的皓樾府、首开桃园金茂府均已收官，沁百合更是成为鼓楼最火洋房，而凤樾府的命运却是一波三折，至今去化都只有三成。

01.

继金科退出、光大信托接盘后

鼓楼凤樾府或将三度易主

近日，南京市鼓楼区某地产公司债权资产转让上架阿里资产。

该笔债权总额为39.0328亿元，处置机构为光大兴陇信托有限责任公司，债务人为宁波创金达信投资有限公司，债权招募时间为2025年07月14日-2026年01月10日。

法拍网显示，该债权资产转让目前已有1名意向人。

该抵押物位于鼓楼区大桥南路42号，即此前的凤樾府项目。

抵押物说明中，对项目做了比较详尽的介绍：

1、债务企业为南京房地产开发项目公司，开发住宅项目位于南京市鼓楼区，可远眺长江，区位优质，定位改善型，户型区间140㎡-230㎡；

2、项目公司运营情况良好，账户资金充裕，销售均价约3.7万元/㎡，月均流速5-10套，可以满足自主开发经营，项目五证齐全，目前在建在销状态，其中四栋楼封顶，三栋楼已预售。

3、项目规划面积10.0万㎡，主要为4栋高层，6栋洋房，剩余可售建面8.3万㎡，剩余货值近30亿。

凤樾府并不是常规的土地招拍挂而来，而是棚户区改造项目，占地面积3.75万㎡。

2019年四平路广场地块棚户区改造项目正式拆迁，拆迁完成后，由江苏建宁府置业有限公司建设打造新住宅。

2022年，项目交由金科操盘营销，案名由“建宁府”改为“凤樾府”，打造4栋32-33层高层、6栋4-6层洋房以及1栋酒店式公寓、1栋办公楼、物业等配套用房。

户型打造方面，项目高层户型建面约143-192㎡，洋房户型建面约180-230㎡，定位改善。

虽然凤樾府区位算不上特别差，还拥有彼时市场比较少见的主城洋房，但其进展并不顺利：

• 2022年6月，凤樾府首开，均价5.3万/㎡，市场反响寥寥，传言“3个月只卖了7套”。

• 2022年9月，由于金科自身资金链问题，凤樾府被光大信托接手。

• 2022年12月，凤樾府因降价促销收到警示告知函，暂停销售，而这一停就是一年。

图片来源见水印

如今，光大信托接手三年后，也没能将其成功盘活，终究是走到了转让债权资产这一步，这也意味着凤樾府将迎来第三次易主，这一次，不知是否会有房企接手、迎来新生？

02.

入网321套房还剩297套未售

均价已降至4万/㎡左右

光大信托接手后，2024年9月，凤樾府开始重新上市销售，为了让项目更具产品竞争力，其公区、车位、园林等方面还做了一系列升级。

2024年11月中旬，凤樾府加推了7号楼，共130套房源，不过仍然没什么水花，至今还有108套未售。

自2022年入市以来，凤樾府已经推出了3栋楼，共计321套房源，三年时间里，项目成交104套、认购20套，还有297套未售房源，去化仅3成。

鼓楼滨江的地缘改善并不少，且2022年市场行情尚可，遗憾的是，凤樾府并未能抓住机会及时清盘。

首先看产品与价格，定价过高是其去化艰难的一大原因。

产品上，凤樾府打造为高层+洋房组合，起步户型约143㎡，主力户型建面约143-230㎡，基本是奔着高改、终改人群去的。

再看价格，项目首开楼栋均价为5万/㎡，8号楼均价更是近5.6万/㎡，也就是说，凤樾府总价段在700-1000万+。

而这样的总价段，可选择的项目很多，比如凤樾府附近的皓樾府，户型面积122㎡起步，主力户型建面约122-143㎡，当时含包放风价5万/㎡。

同板块对比来看，皓樾府起步面积小、价格更优，市场口碑也很好，相比之下，凤樾府的优势并不明显。

此外，总价近千万的预算，客户还可以选择河西等更头部的板块。

其次，从项目本身来看，房企不断改换，让买房人难以信任。

凤樾府先是由江苏建宁府置业有限公司转给在金科，而后又被光大信托接手，后又被暂停销售，销售期间可谓是风波不断，一定程度上也影响了买房人的信任度，虽然后期也有一些促销手段，但效果不明显。

目前，凤樾府已上市有3栋楼，高层还剩2栋楼，6栋洋房均未上市。

据了解，凤樾府8、10号楼预计今年9月交付，7号楼预计今年12月30日交付，洋房即将封顶，预计下半年开盘。

笔者搜索发现，近期有中介在自媒体推广凤樾府项目，不过具体价格未明，有网友评论称：157㎡的要600万+。

按照这位网友说的来算，项目目前单价在4万/㎡左右，价格确实降了不少。只是此一时彼一时，当下4万/㎡左右的价格，加上这个盘的“历史问题”，吸引力仍然不大。

总的来说，凤樾府确实有一些短板，比如周边城市界面老旧、靠近大桥高架等，但其靠近阅江楼、绣球公园等景点，环境较好，且临近9号线（在建）和5号线地铁站点，也有一定的优势。

项目后续情况如何，我们将持续关注。

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