挂户房VS学住房？100万起，青二两项目上新

进入8月后，伴随着供应的减少和天气的炎热，很多板块的在售新房项目都放缓了销售速度。但就在上周末，成都市中心有一个楼盘低调地火了起来——位于青羊区正府街83号的SG珊顿道开盘，推出70套房源，据悉当天小户型销售告罄。SG珊顿道走红的一个关键因素在于：这是青二的学区房，总价100万起即可买入。

除了SG珊顿道外，另一个青二学区房——通锦阁，也传来近期将入市的声音。

近年来，供应稀少的青二板块同时迎来两个小项目的新房加推。前者是总价100万起的小户型为主，后者面向市场销售的户型面积门槛达到141㎡，买入总价约400万起。今天，我们来看看青二学区的两个新盘究竟如何。

取证价5万，约4.4折开盘

百万级青二学区房走红

SG珊顿道，是一个建成于2016年的项目。上周，项目70套新房取证，取证单价50000元/㎡，但其后，在各大中介的朋友圈中，项目的销售单价确定在2.2万元/㎡起——最小的48㎡户型总价105万起。比起取证单价打了约4.4折。

SG珊顿道项目实拍图

建面约48-114㎡，总价105万起的SG珊顿道成为了中介口中的“挂户神盘”。

整个项目占地12.6亩，容积率8.8，2栋3梯11户、总高41层的超高层。包括建面约46-48㎡的套一，建面约77-96㎡的套二，建面约124-142㎡的套三，都有一定的赠送面积。

高容、高密，如果仅从居住来看，或许珊顿道与当前的产品有极大的差距，但如果从地段考量，就能看懂它的优势：

项目位于青羊区骡马市板块，距离文殊院地铁站约300余米，一环、市中心，这一坐标代表了丰富资源，新城市广场是最近的商业，把范围放大，骡马市商圈、天府广场-盐市口商圈、IFS-太古里商圈……都能够快速到达。

最具含金量的还是来自它对口的学区——根据2025年的划片情况，通锦阁所在的区域对口的小学是成都市东城根街小学，在著名的青二学区内。这种小户型、便于控制总价的学区房，在许多家长心中有极大的性价比：房子可以用来挂户口上学，也能兼顾平时自住，贝壳APP显示小户型的租金在2700元/月起。

2025年青二小学毕业生初中入学划片范围一览表

值得一提的是，在贝壳APP上珊顿道也已经有了许多二手房在售，目前的成交单价在2.1-2.6万元/㎡，截至2025年7月，在贝壳APP显示成交7套。对多数买家而言，珊顿道此次推出的房源，价差不大，但能够省下中介费、税费等费用。

仅159套，

单价3万元/㎡的现房即将入市

位于新华大道通锦桥路的通锦阁，则是一个出租车司机都知道在建的楼盘。

被出租车司机记得的原因主要在于，一方面，它的位置很打眼，就在新华大道上；另一方面，这位司机几乎是眼看着这个小区拔地而起，“3年，终于修好了”。

而在地产圈，这个项目同样很引人关注。虽然3年多的时间里并没有任何的声音，但它带着“青二学区房”、“现房销售”、“双限地”这些标签，从拿地起就颇具热度。

8月初，发哥接到置业顾问的电话：青羊区一环内的通锦阁开放城市展厅，并预计将于10月取证入市。

通锦阁实拍图

同样是青二学区房、同样是现房，与珊顿道相同，通锦阁对口的是东城根街小学。二者的区别主要在于产品和定位，购买珊顿道的买家大多数看准低总价的“挂户房”，而通锦阁因为户型更大，则更适用于家庭居住。

2021年9月，青羊国投拿下位于新华大道通锦桥路与饮马河交汇处的地块，地幅约23.3亩，容积率3.0。彼时的拿地条件还有：自持10%保障性租赁住房，并且需要现房销售。

整个项目体量不大，由2栋住宅、1栋写字楼和一条商业街组成。其中，住宅为2、3号楼，2号楼住宅17F，1-14F为保障性租赁住房，3号楼26F，全部为商品房。

据置业顾问介绍，项目目前主要销售3号楼，包括141、166㎡两种户型，2T3户，共计159套精装现房，2号楼有66㎡、69㎡的套一和套二的小户型，但仅有15套房源可售。

通锦阁户型图：建面约141㎡（左）、建面约166㎡（右）

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从项目现场可以看到，目前项目外立面已经完全呈现。户型方面，区别于现在高得房率的新规产品，有约20%的公摊面积，其中166㎡户型为方厅设计，仅有三房，但后期能改造为四房；141㎡户型为开间仅4.1米的四房设计。

据置业顾问介绍，由于项目是双限地，彼时的清水限价在27000元/㎡，加上3000元/㎡的精装价格，项目后期的均价在30000元/㎡，其买入门槛约400万起。

发哥点评：

选挂户房还是学住房？根据预算做选择

珊顿道和通锦阁的相继到来，让学区房的关注度再度被拉高。这两个都位于青二学区的项目，正是学区房的两种代表：前者是以挂户为主的“挂户房”，后者则完全能够满足上学+一家人的自住需求，是典型的“学住房”。

在整个青二学区，这些年的供应并不多，发哥统计，青二学区在近5年内，只有3个全新盘入市——金地39峯、宽窄慢里和西派少城，其中，宽窄慢里主要是小户型，清水单价达到3.7万元/㎡，西派少城则是200㎡以上的大户型。金地39峯与通锦阁更有相似性，都是小地块、改善户型，精装单价在3万元/㎡左右，对口东城根街小学，该项目占地8亩，只有一栋楼、124户，曾以3万元/㎡的精装单价吸引了274组家庭报名。

此前，发哥也盘点了青二部分挂户房的成交门槛，通常单价在接近2万元/㎡，珊顿道由于是次新房源，加上空间足够一家人的居住，算是区域内价格较高的“挂户房”。

而如果要兼顾住得更好的学区房功能，价格就会更高，在贝壳APP上，金地39峯的二手房成交单价在3.3-3.6万元/㎡。如果以此为参考，400万起的通锦阁也有一定的“性价比”。

但它产品端的短板同样不可忽视：

1、在一块23亩的小地块上，有商业、保障性租赁住房、商品房，几乎没有小区环境；

2、小区是开放式小区，后期人员流动性会比较大；

3、如果把产品与当前市场上的新规项目对比，从户型设计到得房率都已经落后两代，居住舒适度会大打折扣。而项目针对的刚需和改善的客户恰好是当下最在意得房率的客群。

整体来看，珊顿道和通锦阁两个小区代表了两种学区房的选择：挂户房或学住房。

百万预算买一个学区，能够用于挂户或出租，但低总价小面积不一定能满足三口之家的居住需求。同样，因为总价有限，后期出手价格波动不会太大。

而通锦阁的面积更大，总价更高，结合3万元/㎡的单价、400万级的总价来看，也是当前的主流改善价格段，除了有学区还能自住。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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