皇庭广场30亿起拍：中信信托加速地产项目出清

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　　文章来源：财中社

　　8月12日，皇庭国际（000056）发布提示性公告，称其全资子公司深圳融发投资有限公司（下称“融发投资”）名下的晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备将被司法拍卖，此事或对公司经营及上市地位产生重大影响。

　　据公告，此次拍卖由广东省深圳市中级人民法院主导，将于2025年9月9日10时至9月10日10时在京东网司法拍卖平台进行，拍卖标的物为位于深圳市福田区中心区的晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备。该标的物评估价格为43.6亿元，起拍价30.5亿元，折价率超30%。

　　皇庭广场七折拍卖

　　此次拍卖源于2016年的一笔信托贷款。

　　2016年3月，融发投资与中信信托签订《信托贷款合同》，获得30亿元融资，贷款期限为2016年3月30日至2021年3月30日。

　　为保障该笔债权，融发投资以深圳皇庭广场及对应土地使用权提供抵押，皇庭国际以持有的融发投资60%股权质押，其境外子公司POWERLANDHOLDINGSLIMITED以剩余40%股权质押，同时融发投资和深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭广场分公司以应收账款提供质押担保，公司及相关方还提供了连带责任保证担保。

　　2020年房地产融资政策收紧，导致该笔贷款到期后无法续期，截至2021年3月31日，融发投资仅偿还本金2.5亿元，剩余27.5亿元本金及利息构成实质性违约。

　　违约发生后，中信信托于2021年5月向深圳市中级人民法院提起诉讼，申请查封皇庭广场不动产，查封期限36个月，这一举措直接冻结了皇庭国际核心资产的交易可能性，尽管商场仍正常运营，但不动产登记信息显示为抵押查封状态。

　　皇庭广场资产曾多次被尝试拍卖处理。2022年3月，母公司皇庭国际曾通过深圳联合产权交易所挂牌转让深圳融发投资有限公司100%股权，标的为福田CBD核心地段商业体。初始挂牌价74.9亿元，仅5个工作日后即下调至56.2亿元，降幅达25%。尽管两次挂牌均未觅得实质接盘方，此次司法拍卖30.5亿元的起拍价较三年前转让价再次缩减近半。

　　2024年3月，法院向融发投资送达执行通知书，正式启动强制执行程序；次月，双方在法院主持下达成临时和解，约定由法院每月从融发投资指定账户划扣款项，兼顾债务偿还与商场正常经营，不过这一安排未能从根本上解决债务问题。

　　2024年7月，深圳市中级人民法院裁定准许中信信托将相关债权全部权益转让给光曜夏岚（深圳）投资有限公司，新债权人的介入推动债务处置进入快车道。

　　作为皇庭国际的核心资产，深圳皇庭广场的重要性不言而喻，截至2024年12月31日，其账面价值57.5亿元，占公司总资产的71.6%；2024年实现收入3.7亿元，占公司总营收的56%。

　　目前，皇庭国际正与债权人协商整体和解方案，若达成协议，存在法院撤销拍卖的可能性，而光曜夏岚作为由深圳本地国企控股的新债权人，其处置策略可能更倾向于快速变现，这场持续多年的债务纠纷最终走向仍待观察。

　　239亿拿地68亿国资收储

　　值得注意的是，这并非中信信托近期在深圳涉及的首笔高折价资产处置。不足一月前，该公司刚完成对深圳另一核心地产项目——曾规划建设“中国第一高楼”的世茂深港国际中心的折价处置，与皇庭广场接盘方光曜夏岚（深圳）投资有限公司相仿，该项目最终承接主体同样具备国资背景。

　　回溯事件脉络，2020年7月，中信信托发起设立规模达87亿元的“深圳龙岗融资集合资金信托计划”，专项支持世茂深港国际中心地块开发。为保障资金安全，该计划设置了多重增信措施，包括世茂系企业连带责任保证、项目公司100%股权质押及10宗土地抵押等，成为当时业内规模最大的单一集合信托产品之一。

　　转折发生在2022年。随着世茂集团流动性危机爆发，该信托计划自当年4月起完全停止还款，中信信托随即依据公证债权文书启动司法程序，北京市第三中级人民法院于2022年8月立案执行。2023年，法院两次对项目12宗土地及地上物进行公开拍卖：首拍以评估价163.1亿元的八折——130.4亿元起拍，二拍降至104.4亿元，但均因市场低迷流拍。

　　2024年7月，中信信托申请以二拍保留价104.4亿元抵偿债务，获法院裁定准许。自此，涉及原登记价176.3亿元的12宗不动产所有权正式转移至中信信托，最终抵偿债务本息超99亿元。

　　进入2025年7月，处置方案迎来新进展：中信信托与深圳龙岗区政府达成土地整备协议，由龙岗区土地整备事务中心以68亿元整体收回上述12宗土地及地上物。这笔补偿款分三期支付，其中50%需至2027年1月31日前付清。从折价幅度看，该价格较世茂2017年239亿元拿地成本折价超71%，较二拍保留价折价34.8%，引发世茂集团强烈异议。

　　世茂方面在公开函中指出，68亿元补偿款不足土地原价值的1/3，且因项目主塔高度规划争议已提起行政诉讼，主张政府承担违约责任。不过，截至目前，深圳市相关部门尚未对此作出回应。

　　风险出清，触底反弹

　　2024年，中信信托在资管新规深化与地产行业调整背景下，营业收入触底反弹至53.8亿元，净利润小幅增长至26.5亿元，信托资产规模突破2.6万亿元，业务结构加速向标品化、去地产化转型。

　　在2024年，中信信托实现营业收入53.8亿元，同比增长8.1%，终结连续两年超20%的下滑颓势；净利润26.5亿元，同比微增1%，虽止住连续三年两位数降幅，但与2020年38.6亿元的盈利峰值仍有明显差距；总资产攀升至547.7亿元，同比大幅增长10.7%。

　　营收回升的背后，是转型与风险处置的双重驱动。《财中社》注意到，过去两年，受资管新规压缩非标业务、地产暴雷冲击融资端影响，公司营收从2021年的85.9亿元持续下探至2023年的49.8亿元。2024年，中信信托营业收入实现反弹。然而，利润微弱的增幅显示其盈利能力尚未恢复元气：标品信托费率远低于传统非标业务，市场竞争进一步压低信托报酬率，叠加地产不良资产的大额减值计提，持续侵蚀利润空间。

　　近五年，中信信托的信托资产版图也完成了“结构性重构”——从2020年至2024年，中信信托的信托资产规模从1.2万亿元飙升至2.6万亿元，复合增速超16%；资产运用端，交易性金融资产占比从不足10%暴增至71.7%，传统贷款占比腰斩；资产分布中，房地产业务规模五年缩水近半，证券市场、实业及金融机构布局加速扩张，勾勒出信托业“非标转标”“地产出清”的转型轨迹。

　　从资产运用看，2020年贷款类资产为4419.3亿元，占比36.1%；到2024年降至3621.4亿元，占比17.6%。交易性金融资产则呈爆发式增长，2020年规模1210.8亿元，占比9.89%；2022年同比猛增500.3%至1.1万亿元，2024年进一步扩容至1.9万亿元，占比达71.7%，成为绝对核心资产——这与资管新规深化、非标融资类业务压降直接相关，标品信托借资本市场回暖快速抢占份额。

　　资产分布维度的调整更显风险出清意图。房地产业务规模从2020年的1994.8亿元，逐年降至2024年的1072.7亿元，五年缩水46%；证券市场布局从2020年的917.4亿元扩容至2024年的5021.7亿元，2023-2024年连续两年同比增速超60%；实业及金融机构业务同步扩张，2024年实业类资产达1.2万亿元，较2020年增长308%；金融机构类资产5217.3亿元，较2020年增长86.9%。

　　这些数据背后，正是资管新规过渡期结束后行业生态重塑的直接体现。

　　随着刚性兑付打破、非标业务受限，信托公司不得不转向标品化、净值化运作，这直接推动了中信信托交易性金融资产的爆发式增长。

　　而房地产业务的持续收缩，既源于政策对房地产融资的收紧，也与行业暴雷后风险项目集中处置的周期高度重合——这种去地产化的操作，既是对政策导向的回应，更是通过主动压降高风险敞口实现风险管控的必然选择。