北京买房：理清思路，购房建议1620

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，尽管您不建议碰塔楼，但我们还是准备对塔楼下手。原因是，离孩子单位近，价格也在承受范围内。加之小区环境不错，楼龄较新，总楼层十多层，物业也不错，户型也行。这等于是满足了N多个需求。也符合您说的，满足一个算成功，满足二个算超值，满足三个是可遇不可求。

那请教章哥：

1、您曾提到的国家住建部前几年出台的关于塔楼的文件中，会对塔楼带来一定的影响。您方便说一下具体要影响到什么地方。

2、选择塔楼时，要注意哪些硬伤？

3、还有是搞价空间大吗？补充一下，这个塔楼和一般的塔楼不一样。就是说，不是那种下了电梯后，左拐右拐才能找见门的那种塔楼。

A：

1、我说的是塔楼次选，不是说不能碰，价格要合适了怎么都合适。

2、不过您说的这几个谈不上单独的需求，而是可以综合成一个“居住体验”。打个比方这就跟找工作似的，常规的主要需求是“钱多事儿少离家近”，但像什么写字楼不错+新装修+不用等电梯等等，这些都可以综合成“工作环境好”，是一个需求。

3、主要影响举例说明吧。假定两栋楼现在都是10万单价，塔楼得房率75%板楼85%，在按建面报价的时候无所谓，两套100平的房子都是1000万，很少有人太注意套内单价。

但某天突然执行必须按套内面积报价了。如果两栋楼还想都卖1000万，塔楼单价就要13.33万，因为面积从100平缩减为75平了。而板楼是11.75万，面积变为85平。那请问，要想房子好卖，是塔楼降价呢还是板楼涨价？您会怎么选？

4、塔楼的硬伤，主要就是得房率和户型朝向，其他的也没什么。另外也看面积，理论上越是大户型的得房率越高，户型也能设计的更好一些。

5、搞价空间？这具体的问当地中介吧，他们最熟悉行情，我不敢瞎说。如果设计的好，居住方便那就挺好啊，房子是用来住的，自己的居住体验最重要。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们现在住的是西城学区房，金融街的50多平能卖900多万，前些年500多万买的，现在孩子已经初中，学位空出来了，不知道是否应该卖掉？

但如果卖掉的话又不知道买哪里，不买的话又得租房，好像无论怎么做都不合适。您有什么建议吗？孩子还得至少在西城区五年，上大学之后才可能搬走。

A：

1、常规建议是，既然用完了学位，那就把学区房卖掉呗。要不然从居住角度来说性价比不高，900多万只享受到了600多万的居住体验。从保值角度也有风险，高峰期之后溢价部分很可能受影响。

所以不如卖掉房子换到没有溢价的非学区房，900多万能买相当好的改善房了，房子本来就是用来住的，何必浪费学区溢价呢？而且占着学区房不用学位也不合适，给其他有上学需求的家庭腾出机会吧。

2、买哪里？要么就买在附近的丰台区，肯定没溢价，就看自己的通勤和孩子上学是否方便了。要么就索性买在朝阳区，相对租金最高，然后用换租的形式解决居住问题。朝阳900多万的房子一般能租1万多，这笔钱在西能租价值1000多万的房子了，也就是能占学区房的便宜。

3、我没具体建议，所有事情都有利弊，看自己怎么选择吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，现在房价是不是还在持续下跌中，现在手上有一套建材城东一里的房子，小孩儿一岁，现在适不适合置换，600W的话选择哪里比较好，夫妻都在中关村附近上班。

A：

1、可以算持续下跌，但基本也是横盘吧。按我的计算，现在比去年8月的均价跌了0.04%，也就是去年均价6万出头儿，今年跌了2000多块钱。单看着数值挺大的，比例不算太高。

2、房子是用来住的，有需求就换呗，不着急就等着看行情，等大盘有明确涨幅再换。反正西三旗肯定不是领涨的板块，明确趋势了再卖也不吃亏。不过得看买到哪里了，跟西三旗同等板块的差不多，领涨的就看运气了。

3、换到哪里看自己的通勤吧，这没标准。而且既然提到孩子，那也得看是否有学区的需求？常规建议是把各项主要需求都列出来，然后进行排序，看哪项最重要？如果不谈学区，那常规建议是换到旁边的清河西二旗板块吧，学区溢价也不高，次新商品房的价格走势更好。

如果完全不考虑学区，那就买南边朝阳的，没溢价，居住的性价比更高，价格走势也大多挺好。

4、总之您这问题太宽泛，不好聊。买房跟买车买衣服下馆子什么的差不多，还是先理清自己的主要需求吧，太笼统的聊着没什么意思。

仅供参考。

四

Q:

请问：改善型需求，想购买新楼房，请问当前购买时机如何？看了南四环京投发展的森与天成项目的大户型（136平四居），请帮评估该楼盘是否值得购买，存在什么样的风险？

A：

1、新楼房我不熟啊，连价格都不知道，说好听的没人给钱，说不好听的老惹麻烦，所以我也不爱聊。这还是问中介和渠道商吧，他们卖房的才熟悉新楼盘。

2、整体的时机我认为挺好的，北京平均的租金回报率已经基本等同于同期银行利率，朝石丰不带学区溢价的小户型甚至都大幅超过了。所以我不认为北京房价还有多少下跌空间，否则就是超跌了。

不过新房和二手房是两个市场，具体楼盘还是问懂行的吧，我不知道价格，无法评价。

3、森与天成我只是路过，没仔细看过，只能简单说两句。如果是从改善的角度肯定值得购买，尤其是小高层的洋房，密度低，这种规划在四环沿线很少见。

从投资角度中等吧，地段儿普通，毕竟是两区交界，否则丰台区也不会规划这么多的保障房和安置房。另外毕竟是南城，高总价的楼盘流动性略弱于北城，有可能影响价格走势。但既然是改善需求，这些也就无所谓劣势了，房子是用来住的，多考虑居住体验吧。地段儿看发展，如果丰台区真的把这里当重点也行。

4、存在什么风险？主要就是工程质量呗。这种时期的地主家也没有余粮啊，虽然京投是北京大国企，但楼市整体行情不怎么样，开发商和施工方是否能保证质量就看他们的良心吧。其他没什么风险，既然是改善需求，那主要就是品质方面的事儿，这问问熟悉项目的吧。

仅供参考。

五

Q:

我想请您帮个忙，租房的问题。我是20年的资深北漂儿，艺术类自由职业，没买房，所以成了“中产”，中年无产者。一直租房，目前房东要卖房改善，所以我想租一套带小院的两居室或三居室，大厨房大客厅的，因为朋友多。地段不限，五环内最好，租金最好在5000左右的。

A：

1、头一回听说这种“中产”的定义，调侃的挺有意思，但也透露出一丝无奈。

2、可您这个忙我帮不上，因为我不是中介，租房只能找他们，也只有他们有房源。

3、不过说实话，您这要求可能不太好实现。因为如果是5000的租金，那在五环内一般对应总价300万左右的房子，学区房的话也就在400万之内。这种总价的在市区肯定是小户型，不太可能有大厨房大客厅，甚至很多这价位的老房都没客厅。

所以您这要求太高了，估计没什么房源可选，即便是南五环都可能性不大，除非城中村的环境。所以我建议还是提高点儿预算吧，要不然不太好租到。

4、带小院的在更是必须找中介，有可能有这种房，但我帮不上忙。

仅供参考。

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